Cómo anular la donación de una vivienda y qué ocurre con los impuestos

No es raro que, en más de una ocasión y por diversos motivos, los donantes de una vivienda tengan la intención de anular dicha donación, pero muchos de ellos no saben cómo hacerlo ni tampoco si, igualmente, deberán acarrear con los impuestos derivados de la acción que quieren invalidar. El Código Civil aborda este tema e incluso contempla casos excepcionales para revocar este traspaso desinteresado. Vemos qué posibilidades refleja, cuándo y cómo permite a un donante echarse atrás en su intención.

Código Civil

Según el Código Civil, cuando se han cumplido con los requisitos exigidos legalmente, no es posible anular la donación. Por otra parte, el mismo establece algunos casos excepcionales que abrirían una vía para dar marcha atrás legalmente con este acto. Los supuestos por los cuales una donación se puede revocar debido a un cambio de voluntad en el donante son la superveniencia o supervivencia de hijos, la ingratitud del donatario y el incumplimiento de las cargas.

Superveniencia o supervivencia de hijos

En el primero de los casos que recoge la Ley, la superveniencia o supervivencia de hijos, el Código Civil dice que serán revocables todas las donaciones hechas entre vivos, por una persona que no tenga hijos ni descendientes, por el mero hecho de ocurrir cuando el donante tenía, después de la donación, hijos, aunque sean póstumos; y, cuando resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación.

El donante, en los casos descritos, tiene la acción de revocación para obtener la restitución de los bienes donados o de su valor, si es que no pueden ser restituidos. Esta acción tiene una duración de 5 años, contados desde que se tuvo noticia del nacimiento del último hijo o de la existencia del que se creía muerto. Están legitimados para el ejercicio de esta acción el propio donante y, a su muerte, sus hijos y descendientes, es decir, no los herederos.

Ingratitud del donatario

Aquí entra en juego el artículo 648 del Código Civil, ya que son conductas reflejadas en él las que establecen la excepción mencionada. La primera se refiere a que "el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante". Aunque no necesariamente debe ser autor, también se contemplan las figuras de coautor, cómplice o encubridor.

Otro supuesto es "si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe, a menos que el delito se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad" o "si el donatario niega indebidamente alimentos al donante".

Incumplimiento de las cargas

El artículo 647 es el que recoge este caso y se refiere a que el donatario debe incumplir voluntariamente, y no se condiciona legalmente la facultad de revocar a que el donante exija previamente el cumplimiento. 

Impuestos

Las cantidades en este impuesto se tributan en la localidad donde está situado el inmueble, de manera que si se ubica la vivienda en comunidades con tributación más favorable, se pagará menos. El donatario, es decir, quien recibe el bien, debe pagar el impuesto de sucesiones y donaciones y, además, si se tratara de la donación de un inmueble urbano (vivienda, local comercial, garaje, etc), se debe abonar el impuesto de plusvalía municipal.

El donante, quien transfiere, deberá declarar esta operación en el IRPF si ha obtenido una ganancia patrimonial. Existe una excepción, cuando el transmitente es mayor de 65 años y ese inmueble es su vivienda habitual. En este caso, no deberá tributar por la ganancia en el IRPF.

Consejos a la hora de donar una vivienda

En los últimos años se han realizado muchas donaciones aprovechando la rebaja del Impuesto de Donaciones por parte de varias Comunidades Autónomas, y muchos donantes han olvidado algunos aspectos a tener en cuenta. Desde DMS Consulting (@ConsultingDMS) se advierte de que muchas personas han formalizado esas donaciones de inmuebles pensando sólo en ese impuesto, olvidándose de otros que se devengaban con esas operaciones por importes que pueden ser muy elevados.

Y recuerdan que Hacienda está comenzando a revisar esas operaciones y puede exigir el pago de impuestos elevados, incluso con sanciones. Además, la Agencia Tributaria puede comprobar los valores de los inmuebles declarados en la escritura de donación al objeto de exigir mayores impuestos al donatario