Qué es una hipoteca titulizada y cómo saber si el banco le ha vendido la tuya a un tercero

La titulización de una hipoteca es la venta del préstamo hipotecario a un tercero a cambio de un precio. Según el Banco de España (@BancoDeEspana), con esta acción las entidades “venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio”. Esta titulización permite el cambio de titular del préstamo sin necesidad de avisar al prestatario. Es decir, que si nuestro banco decide vender nuestra hipoteca, por ejemplo, a un fondo de inversión, no tiene la obligación de comunicárnoslo.

Un préstamo hipotecario es aquel en el que, además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo. Esta característica es la que hace posible que los hipotecarios tengan un interés más barato que otras modalidades de préstamos que nos ofrecen las entidades financieras. Además, como la cuantía de la inversión es alta, el plazo para su devolución suele ser más largo, precisamente para facilitar su pago. Pero nuestro banco puede empaquetar nuestro préstamo hipotecario y el de muchos otros clientes para crear con ellos un producto financiero y venderlo a inversores. De este modo, las entidades financieras obtienen liquidez para continuar invirtiendo y, al mismo tiempo, traspasan a terceros el riego que conllevan algunas hipotecas.

Cuando ya tenemos contratado un préstamos hipotecario de cualquier tipo (interés fijo, variable, mixto, de cuota fija), solo nos ocupamos de ir pagando la cuota mensual del préstamo. Y como se trata de un pago domiciliado, lo habitual es que no volvamos a saber del contrato de él si no es que surge algún problema o queremos renegociar algunos aspectos. De modo que lo más probable es que no nos enteremos si nuestra entidad financiera opta por titulizar nuestra hipoteca. Si el banco no nos ha comunicado la venta de nuestro préstamo y no consta su titulación en el Registro de la Propiedad, el supervisor bancario indica que podemos averiguarlo mediante estos procedimientos:

• Mediante solicitud escrita dirigida al banco que nos concedió el préstamo hipotecario.
• A través del Juzgado.
• Buscando la titulación en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Según el Banco de España, cuando la entidad que te concedió el préstamo hipotecario deja de ser la acreedora del mismo porque ha titulizado tu hipoteca y la ha comercializado, conserva igualmente por Ley la titularidad registral y el manteniendo de su administración, salvo que haya habido un pacto en contra. Además, tu banco “mantiene sus obligaciones respecto al cumplimiento de la normativa de transparencia y protección de la clientela y de las buenas prácticas y usos bancarios”.