¿Sabes cómo se realiza una inscripción en el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un organismo de carácter público que depende del Ministerio de Justicia (@justiciagob). Podría definirse como una gran base de datos donde figura información relevante sobre un inmueble, desde quiénes son sus propietarios, hasta las posibles cargas que puedan existir sobre él.

Aquí se inscriben y anotan actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que puedan afectar a la propiedad, a otros derechos sobre el bien, e incluso algunas a la capacidad de acción de las personas.

Lo primero que hay que tener claro es que es un Registro voluntario, no como el catastro, es decir, puedes inscribir o no aquello que consideres oportuno y que afecte a tu inmueble, salvo una excepción: las hipotecas, que deben figurar en el Registro obligatoriamente. Algo que el propio banco también exigirá y cumplirá con premura.

¿Cómo funciona el Registro de la Propiedad?

Dependientes de la Dirección General de los Registros y del Notariado, cada registro recoge los asuntos de una determinada circunscripción territorial, estando a cargo de un registrador, que es funcionario público.

Cuando se realiza una primera inscripción, cada finca abrirá un folio registral, donde se irán realizando las sucesivas anotaciones. En ese expediente son muchos los datos que pueden figurar, por ejemplo, los títulos que declaran la propiedad o trasmición de un inmueble, las hipotecas y sus subrogaciones, los derechos de usufructo, los contratos de arrendamiento, subarriendo y las cesiones; las resoluciones judiciales en las que se declare la incapacidad legal para administrar el bien, y las concesiones administrativas.

Los datos que recoge el Registro pueden figurar de distintas formas y conviene conocer qué significa cada una de ellas:

• Asiento de presentación. Es la primera anotación que se realiza en el Libro diario señalando la documentación que ha sido aportada, por ejemplo, una escritura de propiedad, con fecha y hora.
• Asiento de inscripción. Tras analizar los documentos, el registrador tiene un plazo general de 15 días para convertir ese primer asiento “provisional” en definitivo, salvo que exista alguna anomalía que deberá ser comunicada al interesado.
• Anotación preventiva. Tiene un plazo determinado de caducidad y queda inscrita para proteger derechos o para dar publicidad a determinadas decisiones judiciales o administrativas. Un inmueble puede tener una anotación preventiva de embargo, de demanda de incapacidad, de derecho hereditario (aun por determinar), etc.
• Nota marginal. Puede acompañar a un asiento de inscripción para precisar algún hecho puntual que afecta a la finca. Las más frecuentes son las que anuncian la cancelación de una anotación preventiva (por ejemplo que el embargo que figura ya no tiene validez).

¿Cómo puedes realizar una inscripción o una consulta?

Cualquier persona que tenga un interés legítimo podrá presentar en el registro los documentos que sirvan para dejar constancia de un acto o de un derecho que afecte a la propiedad. Lógicamente esos títulos, que justifican la inscripción, deberán estar consignados en escritura pública o en otro documento con validez legal.

La inscripción se debe hacer en el registro al que territorialmente corresponda el inmueble, algo que puedes averiguar fácilmente consultado la web del Colegio de Registradores. No se realizará el asiento definitivo hasta que se hayan abonado las tasas correspondientes, porque hay que recordar que éste es un registro voluntario en la mayoría de los actos, pero no gratuito.

El trámite puede hacerse de manera presencial, por correo ordinario, vía telemática o por fax. En este último caso, el asiento de inscripción va a requerir la presentación del título original.

¿Qué es la nota simple y cómo se obtiene?

Especialmente a la hora de adquirir una vivienda, solicitar este documento es algo frecuente y más que recomendable. La nota simple registral ofrece información detallada sobre distintos aspectos del inmueble. Indica el tipo de finca del que se trata (vivienda, solar, plaza de garaje…), su descripción y ubicación, los propietarios y la existencia de cualquier anotación sobre cargas.

Es importante aclarar que la nota simple tiene un valor puramente informativo y como señala el Colegio de Registradores (@Registrador_es) no da fe del contenido de esos asientos. Otra cosa son las certificaciones registrales que son las copias, transcripciones o traslados literales o en relación del contenido del Registro. Las hay de varios tipos y suelen pedirse para confirmar la situación de un asiento determinado, por ejemplo, para estar seguro de que un posible embargo o una hipoteca ha vencido.

La solicitud de estos documentos aporta seguridad a la hora de adquirir un bien, conociendo perfectamente cualquier situación que pudiera afectarle. Obtenerlos implica un coste. Algunas empresas realizan el trámite, pero también puedes hacerlo tú, solicitándolos presencialmente en el registro correspondiente o bien de por internet a través del Registro Online, donde puedes realizar prácticamente cualquier trámite de este tipo y obtener información para aclarar todas tus posibles dudas.