¿Qué factores determinan el valor de tasación de una vivienda?

Tasar una vivienda es un trámite habitual en el sector del mercado inmobiliario. La tasación no es más que un informe que evalúa las características de una vivienda en su conjunto y establece una valoración, que servirá de referencia para determinar un posible precio de compra venta. Por supuesto, cada uno pide lo que quiere por sus bienes, pero ese valor da una idea objetiva de cuánto puedes obtener por la venta de tu casa, teniendo en cuenta la oferta y la demanda existente junto a otros parámetros.

Hay además un segundo caso en el que este documento te resultará imprescindible. Si vas a comprar, solicitando una hipoteca, la entidad bancaria exigirá conocer el valor de ese bien que vas a poner como garantía, por lo que el inmueble tendrá que ser tasado. El crédito hipotecario será un tanto por ciento del valor de tasación.

¿Cómo se tasa una vivienda?

El Banco de España (@BancoDeEspana) explica que son las sociedades de tasación, entidades homologadas y supervisadas por él mismo, las encargadas de llevarlas a cabo. Tú puedes solicitar este informe o hacerlo un banco, una aseguradora o cualquier otra entidad interesada en conocer el valor de un bien inmueble, incluidos los organismos públicos.

Los tasadores son profesionales con formación específica para poder realizar estas valoraciones con la mayor exactitud y objetividad posible. Generalmente, son arquitectos y arquitectos técnicos, aunque también podrá serlo un ingeniero o técnico industrial o agrícola si, por ejemplo, se quiere valorar un terreno o una nave industrial.

El paso previo a la inspección ocular que requiere la tasación es la solicitud de una nota simple en el Registro de la Propiedad, que permita contrastar los datos básicos del inmueble como su ubicación exacta, su uso, los metros cuadrados inscritos, la titularidad de la propiedad, etc. El profesional también comparará los datos con los que figuran en el catastro. Además, se realizará un estudio sobre la situación del mercado inmobiliario en la zona en la que se encuentre la casa, como primer paso para saber el nivel de oferta y demanda, y el precio medio del metro cuadrado.

La visita del tasador

Es el momento clave porque son varios los factores que el profesional va a comprobar in situ. Durante la revisión, irá rellenando los distintos epígrafes que necesita incluir para elaborar su informe final. Entre los principales parámetros en los que va a fijarse destacan:

• Estado general del inmueble. Lógicamente, va a tener en cuenta la antigüedad de la vivienda y su estado de conservación. No es lo mismo una casa prácticamente nueva que una construida hace décadas que además no ha sido reformada.
• Metros cuadrados y distribución. Aunque el espacio disponible ya aparezca reflejado en la nota simple, el tasador detallará cómo se reparten esos metros. No computan lo mismo los de un largo y poco útil pasillo, que los de dormitorios o salón. Tampoco valen igual los de patios, terrazas, etc. Cualquier espacio que no figure en escritura, como puede ser un sótano que has habilitado como parte de la vivienda o una buhardilla en el mismo caso, no serán valorados igual que los “legales”.
• Orientación y aislamiento. Dependiendo de la zona geográfica donde esté ubicado el inmueble, una orientación norte o sur influirá en que valga más o menos, porque va a hacer que resulte más o menos calurosa o fría. En este sentido, el estado de los cerramientos y la eficiencia energética son también elementos importantes. Que un piso disponga de suficiente luz natural, es decir, sea exterior y con buenos ventanales también es punto a favor.
• Estado del edificio. Se tiene en cuenta su antigüedad y, en caso de tener más de 50 años, que haya superado la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Una construcción que presente deterioros, restará valor a tu vivienda aunque esté impecable.
• Otros detalles. Son muy variados porque una tasación no son solo “matemáticas”. El profesional tendrá en cuenta cualquier elemento que añada valor a tu casa. Que esté en una zona bien comunicada y con todos los servicios, en una urbanización con jardines y piscina, que cuente con garaje, que ofrezca bonitas vistas… todo suma o resta.

¿En caso de hipoteca quién la paga?

Son varias las dudas que surgen cuando la tasación se requiere como paso previo a la concesión de un crédito hipotecario. Generalmente, es el banco quien la encarga, siempre de común acuerdo con su cliente. Aun así, desde el año 2007, la Ley establece que la entidad deberá aceptar la tasación que pueda aportar un consumidor siempre que ésta esté certificada por un tasador homologado y no esté caducada (su validez es de seis meses).

El pago por la realización de este informe corresponde a los futuros compradores de la vivienda. En este sentido, se aconseja que la tasación se realice cuando el banco haya hecho un primer estudio que se muestre, en principio, favorable a la concesión de la hipoteca. Ten en cuenta que si finalmente no te la dan, tendrás que asumir igualmente el coste de la tasación, un aspecto sobre el que la entidad deberá informarte previa y convenientemente.