Qué es la propiedad horizontal y cuáles son tus derechos de copropietario

La propiedad de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente, lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso o disfrute: el suelo, vuelo, cimentaciones, elementos estructurales, escaleras, porterías, ascensores, servicios o instalaciones comunes, etc. A este derecho de copropiedad se le denomina propiedad horizontal, y está regulado por Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de este derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad. La ley le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, que sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Órganos de la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son estos órganos de gobierno de la Comunidad:

1.- La junta de propietarios:

Es el órgano supremo de la comunidad, del que son miembros todos los propietarios de elementos privativos del edificio. Las decisiones en torno a los asuntos que afectan a la comunidad han de expresarse a través de los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios (ordinario o extraordinaria), con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

A fin de evitar la consumación de acuerdos ilegales, cualquier copropietario puede impugnar el Acta o algún acuerdo por vía judicial. Si no hubiese estado presente en la Junta, pese a haber sido adecuadamente citado, dispone de un plazo de 30 días naturales para impugnar el acuerdo, desde que se le notifique. En caso contrario se entiende como voto favorable.

 

Y es que los acuerdos de la Junta de propietarios pueden ser aprobados por unanimidad cuando todos los copropietarios presentes están de acuerdo con el mismo, o por mayoría, en cuyo caso habrá propietarios que voten en contra o se abstengan. Cuando los acuerdos no puedan lograrse por estos procedimientos, el Juez decidirá en equidad a instancia de cualquier propietario, en el plazo de un mes a partir desde la segunda convocatoria, en el plazo de 20 días.

2.- El presidente

El Presidente ejerce la representación legal de la Comunidad, tanto en juicio como fuera de él. Además, tiene otras funciones de ordenación de la Comunidad, como convocar y presidir las Juntas, defender los intereses de la Comunidad en todos los ámbitos, ejercitar las acciones judiciales aprobadas por la Junta, puede también actuar como Secretario y/o Administrador.

Sólo puede ser presidente el propietario de un piso o local, siendo  obligatoria su aceptación, excepto que solicite su relevo por vía judicial en el mes siguiente al nombramiento (alegando alguna causa justificada). La elección se realizará por acuerdo mayoritario y ocupará el cargo durante un año, salvo que los Estatutos establezcan otro plazo, pero también es válida la designación por turno rotatorio o por sorteo. Si ningún propietario quiere aceptar el cargo, lo nombrará el Juez con carácter obligatorio, tras escuchar a los interesados. El Presidente puede ser destituido por acuerdo mayoritario de la Junta, convocada en sesión extraordinaria, en la que se debe elegir también nuevo Presidente.

3.- El vicepresidente:

De acuerdo a la Ley se puede proceder al nombramiento de un vicepresidente cuyas funciones se concretan en sustituir al Presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad, y asistirle en el ejercicio de sus funciones.

4.- El secretario:

Las funciones principales del secretario son realizar las citaciones para las Juntas, velar porque en ellas se cumplan los requisitos legales, levantar acta de las reuniones de la Junta y reflejarlas en el Libro de Actas, realizar notificaciones y expedir certificaciones de los acuerdos de la Junta, y custodiar la documentación de la Comunidad, especialmente el Libro de Actas. Puede ser secretario cualquier copropietario o bien una persona ajena a la Comunidad.

5.- El administrador:

El administrador se elige por mayoría de la Junta, y puede desempeñar la función cualquier copropietario o designarse un Administrador de Fincas colegiado. En cualquier caso, sus tareas consisten en:

• Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
• Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
• Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en u caso, a los propietarios.
• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
• Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.