Todo lo que debe saber sobre las humedades en las viviendas: soluciones y quién se responsabiliza

Las humedades son uno de los problemas más habituales y molestos en la conservación de una vivienda. Si estas suponen una amenaza en seguridad, salud o economía, es muy importante actuar con rapidez y con ayuda de un profesional, incluso puedes necesitar un abogado en los casos que estén involucrados un inquilino o una comunidad de vecinos.

A pesar de que todas las humedades tienen solución, debemos averiguar qué tipo de humedad es para poder tratarla correctamente. En cuanto a los problemas externos que se producen, acerca de la vía técnica sobre quién debe hacerse cargo del coste, Elia López, abogada del bufete madrileño Vecindia, explica a Idealista que “siempre recomendamos llegar a un acuerdo extrajudicial. Intentarlo tiene dos ventajas, si funciona se puede agilizar la resolución del problema, y en caso de que no ocurra así, preconstituyes pruebas de cara a un juicio: ‘nosotros lo hemos intentado pero la otra parte se niega a solucionarlo de común acuerdo”. Desde el inicio judicial hasta su resolución, suelen pasar entre 10 a 18 meses, en algunos casos se puede prolongar aun más.

Aunque son fáciles de eliminar, las humedades pueden derivar en diversos problemas:

• Estéticos: Las manchas y olores son las primeras pistas que nos pueden advertir de la aparición de las humedades.
• Estructurales de construcción: Según los expertos, se puede debilitar hasta un 50% el poder de carga de un muro, un gran peligro sobre todo si afecta a la zona perimetral de la estructura del edificio.
• De seguridad: Las consecuencias pueden influir al edificio en su totalidad. La situación más peligrosa se produce cuando las humedades se ubican en una pared con vía de agua y cerca de la instalación eléctrica o en el foso del ascensor.
• De salud: Los médicos advierten que la aparición de los hongos en las paredes ennegrecidas, liberan esporas que al ser inhaladas por las personas, se abre la puerta a la posibilidad de generar alergias, asma o artrosis reumática.
• Económicos: Tanto con el aumento de los costes de climatización como de la conservación, e incluso por devaluación del precio en una supuesta venta. 

Tipos de humedades

Humedades accidentales

Son aquellas producidas por algún accidente, como la rotura de una cañería o el movimiento de una teja, generando una gotera. Su solución es relativamente sencilla con la intervención del profesional porque la causa puede ser múltiple.

“Las cubiertas son los elementos del inmueble que generan mayor problemática”, explica López, “porque los propietarios no siempre respetan su obligación de no alteración”.

En el caso de que la comunidad no quiera afrontar su responsabilidad de reparación, la letrada aconseja buscar la opinión de un arquitecto que aclarará quién debe asumir el problema. Por ejemplo, en la instalación de una pérgola, cuyo anclaje ha dañado el sistema de impermeabilización de la terraza o cuando produce una falta en la limpieza. Según los estatutos de la comunidad, se obliga al propietario a garantizar la impermeabilización de la terraza, “pero normalmente cuando se llega a juicio, la sentencia defiende que no se puede cambiar su naturaleza de elemento común, haciéndole responsable a la comunidad. La casuística es muy grande”.

Sobre las terrazas añade, “Normalmente es un elemento común de uso privativo ya que forma parte de la cubierta, así que la impermeabilización le corresponde a la comunidad. Pero puede ocurrir que no sea así, por mal uso del propietario que se pueda demostrar con informe pericial. Por ejemplo si ha dejado caer una maceta y ha roto una baldosa, el propietario tiene la obligación de repararla antes de que genere un problema”.

Su recomendación general es llamar al seguro, “hay veces que de esta manera se soluciona. Luego mantener una actitud conciliadora amistosa al hablar con el vecino o la comunidad. Y si vemos que no van a dar una solución o que solo ofrecen largas, sí que recomiendo hablar con un despacho de abogados, porque aunque el problema sigue ahí, te descargas un poco de la responsabilidad de la resolución y además estás ejerciendo una mayor presión”.

Humedades estructurales

A diferencia de las anteriores, este tipo tiene un origen más complejo y representa un problema crónico para el inmueble si no se soluciona. Existen tres tipologías derivadas de sus causas:

Humedades por capilaridad

En función del agua que en mayor o menor medida hay en el terreno. Esto se produce cuando las aguas subterráneas no encuentran una barrera que las detenga y la humedad alcanza los cimientos del inmueble, garajes y sótanos, incluso llegando a las viviendas de menor altura. Sus causas más habituales son, que no se aplicó la barrera protectora durante la construcción en todo o parte del perímetro, o que no se hizo bien.

Además, la humedad va buscando zonas de evaporación en el interior de la vivienda, por ejemplo, junto a la calefacción, por lo que entra en un ciclo perpetuo de absorción y evaporación de la disolución de sales de los propios materiales constructivos o del terreno, que se percibe en el deterioro de la pintura, pudiendo dañar el muro y la estructura del edificio a largo plazo.

 

Igualmente, otro de los problemas derivados de la humedad por capilaridad es la heladicidad, es decir, la capacidad para resistir ciclos sucesivos de congelamiento y descongelamiento al estar totalmente impregnado con agua. “Y cuando el agua se congela, se dilata, lo que provoca la rotura de esas paredes desde su interior en un proceso de deterioro mucho más rápido”.

Este es un problema crónico, por lo que requiere de una actuación. La más habitual es la creación de un aislamiento en la base de la pared con cualquier material plástico, lo que evita el ascenso de la humedad.

Acerca de la responsabilidad en la reparación, dependerá de diversos factores. En el caso de que las humedades por capilaridad aparezcan en los primeros cinco años de una vivienda de nueva construcción, la responsabilidad será del promotor, ya que se encuentra en el periodo de garantía contemplado por el Código Civil. López recuerda que también hay tres años de garantía por defectos estructurales (donde podrían entrar las humedades), y hasta diez años si hay peligro de que el inmueble pueda entrar en estado ruinógeno.   

“Hay ciertos defectos que se pueden asimilar al estado ruinógeno, y entre ellos están las humedades”, comenta López, “por eso, si estamos muy ajustados del plazo, pero un arquitecto certifica que esas humedades pueden generar una ruina funcional, se podría llevar al plazo de 10 años de responsabilidad del promotor”.

“Lo que también puede ocurrir, es que el promotor sí que aplicara el aislamiento de forma correcta pero luego se deterioró por un mal uso de la instalación, al verse afectada por obras cercanas”, explica Leite desde Murprotec: “En ese supuesto ya no hay responsabilidad del promotor, si hablamos de zonas comunes será responsabilidad de la comunidad correr con la reparación”. Al igual que si no se está dentro de los plazos de garantía, el problema ya lo tiene la comunidad, con la obligación de reparar los elementos comunes, y los privativos, cada vecino.

Humedades por filtraciones laterales

Se producen normalmente en muros soterrados o enterrados parcialmente, que al tener tierra al otro lado, soportan la presión lateral del agua. Si falla su estanqueidad, se producen filtraciones hacia el interior, que pueden llevar a la entrada física del agua al interior del inmueble. Es un problema que sobre todo aparece en muros de sótanos y garajes, aunque también es habitual en el foso de ascensor.

Su solución más eficiente es aplicar numerosas capas de resina que impedirán el paso del agua, manteniendo en perfecto estado la pared, frenando su oxidación. En cuanto a la responsabilidad en la reparación, “Este tipo de humedades tardan tiempo en manifestarse porque hablamos de hormigón, por lo que tiene que estar muy mal aplicado para que el problema surja de manera inmediata”, explica Miguel Ángel Leite, especialista en el tratamiento de humedades estructurales. Lo más habitual es que el defecto no dé la cara hasta los diez o más años de su construcción, “por lo que la responsabilidad de la reparación termina siendo de la comunidad, como todo lo que afecta a la envolvente del edificio”.

Humedades por condensación

Este tipo de incidencia se genera en el interior de la vivienda al producirse un desequilibrio entre la humedad de la casa y el cambio de temperatura en el exterior. La aparición de espejos empañados o gotas de agua en las ventanas es el primer síntoma del problema en el hogar, de no resolverse pronto aparecerán olores desagradables, manchas por hongos en paredes, e incluso en prendas de piel, con el consiguiente deterioro de materiales. Y las esporas que ese moho lanza representan un peligro para el sistema respiratorio de cualquier persona.

Según los datos de la compañía de reparaciones Murprotec, este tipo de humedad estructural es el más habitual de nuestro país con cerca de 50% de las 14.000 intervenciones que se realizan de media. Siendo un problema más habitual en vivienda de nueva construcción por el reciente aislamiento para mejorar el rendimiento energético de la vivienda.

En teoría sería suficiente con una adecuada ventilación para solucionar el problema, pero ningún hogar puede tener abiertas sus ventanas las 24 horas del día. Por ello se propone soluciones como la central de tratamiento del aire, un sistema por insuflado que permite la renovación de este aire interior contaminado con aire exterior renovado, empujando el aire viciado con unas válvulas hacia las aperturas para su evacuación.

La responsabilidad en la reparación siempre recae sobre el propietario, “pero en el caso de propietarios con inquilino es evidentemente dónde surgen los conflictos”, explica Leite. “Se trata de entender si el problema viene de la vivienda o del uso que le está dando el inquilino”, continúa Leite, “quizá no ventila o viven demasiadas personas, o tienen demasiadas mascotas en casa”. La experiencia de Elia López avala que, “es un tema que no suele llegar a judicializarse, aquí la labor del despacho suele ser más la de mediación. Lo habitual es que ambas partes lleguen a un acuerdo, pero es importante que se sepa gestionar la situación para sobrellevarlo de la manera más cómoda posible”.