Obras de reparación y mejora, ¿qué obligaciones tiene la comunidad de propietarios?

La comunidad de propietarios tiene la obligación de mantener la finca en buen uso y estado de conservación. Para ello debe realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

En caso de discrepancia entre los vecinos propietarios en el tipo de obras a realizar es la Junta de propietarios la que puede decidir cómo proceder. Pero también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley. No obstante, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de este tipo de obras deberán responder individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa por la autoridad competente.

¿Y si las obras no necesarias?

Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características. Por tanto, cuando la comunidad de propietarios adopte válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que no esté de acuerdo no resultará obligado a secundarla, ni se modificará la cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Además, las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

De todos modos, si ese mismo propietario en el futuro cambia de idea y desea participar de las ventajas de la innovación, tendrá que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.

Obras particulares

Si nos referimos a las obras que cada propietario quiera realizar por su cuenta en su casa (o local), podrá hacerlas siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o el estado exterior, o perjudique a otro propietario. No obstante, en algunos casos puede necesitar Licencia Municipal para realizar estas obras, por lo que es conveniente informarse previamente. Y, en todo caso, debe informar previamente a la Comunidad.

Por otra parte, al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o del cualquiera de los propietarios u ocupantes puede pedir a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. En caso de que el infractor persista en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios (debidamente convocada al efecto), podrá iniciar contra él acción de cesación según lo previsto por la ley.