Propietarios morosos, ¿cuándo puede demandar la comunidad?

Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, las comunidades de propietarios pueden acudir al proceso monitorio para reclamar a un vecino propietario una deuda vencida y exigible. Este tipo de procedimiento para intentar cobrar la deuda está recogido en el Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La utilización del procedimiento monitorio requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en la ley. Porque, claro está, siempre es mejor estudiar los motivos del impago y agotar las vías del diálogo antes de emprender cualquier acción legal contra un vecino.

¿Compensa si la deuda es pequeña?

Otra duda que suele surgir en estos casos es si sale a cuenta denunciar. No existe un importe mínimo de deuda para poder iniciar los trámites para este tipo de reclamación. Y a la cantidad que se reclame puede añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos. Aun así, hay que tener en cuenta que la Comunidad tendrá que hacer frente a algunos gastos iniciales, con lo que quizás no compense si la deuda es muy pequeña.

Si aun así presentamos la demanda, el juez requerirá al demandado para que, en el plazo de 20 días, pague a la comunidad, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad adeudada. El requerimiento debe efectuarse en el domicilio designado por el deudor o, en su defecto, en el propio piso o local. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

¿Si el deudor se opone?

¿Qué ocurre cuando el deudor se opone a la petición inicial del proceso monitorio? La comunidad podrá entonces solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

Si el deudor demandado no pagase o no compareciese ante el tribunal, el juez dictará ejecución por la cantidad adeudada. Desde que se dicte el auto despachando ejecución la deuda devengará el interés correspondiente. En cambio, si el deudor alega petición indebida, sólo se admitirá la oposición si acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida.

Pago de costas

Se impondrán las costas al litigante que haya visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Si se estima parcialmente la demanda, cada parte abonará las causadas a instancia suya y, las comunes, a partes iguales. La condena a pagar las costas incluirá los honorarios del abogado y del procurador de la parte vencedora, cuando se hubiesen requerido sus servicios durante el proceso.

Por otra parte, la Ley impide al propietario moroso impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios, excepto los referidos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

Quien adquiera una vivienda o local, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores propietarios, de la parte vencida del año en que la adquiera y del anterior. Además, el piso o local quedará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. No obstante, el nuevo propietario podrá reclamar al anterior las cantidades que haya debido pagar por esta causa.

Para protección del nuevo adquirente, en el instrumento público por el que se transmita la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente de pago en los gastos generales de Comunidad o indicar que los adeuda, aportando certificación sobre el estado de deudas, sin el cual no se autorizará este instrumento público, ni podrá inscribirse la transmisión en el Registro de la Propiedad, salvo que el adquirente le exonere de esta obligación.