La ley hipotecaria baja las comisiones por reembolso anticipado, amortización y novación
La nueva ley sobre créditos inmobiliarios arranca este lunes, tras su entrada en vigor el domingo, después de haber supuesto un verdadero quebradero de cabeza para el sector bancario y los notarios, que han trabajado contrarreloj ante la necesidad de adaptar no solo las condiciones legales de los préstamos u otras cláusulas, sino también para interconectar sus plataformas.
Las dudas sobre la interpretación de la nueva ley hipotecaria, aprobada el pasado mes de marzo, o la falta de establecimiento hasta abril de las especificaciones requeridas a la plataforma notarial a la que los bancos deben remitir telemáticamente toda la documentación de los préstamos hipotecarios, ha provocado incluso que el propio Ministerio de Justicia conceda una moratoria de un mes y medio en este aspecto o que el director general de los registros y del notariado, Pedro José Garrido Chamorro, aclare diversas cuestiones en una resolución publicada el pasado viernes en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
La necesidad de ampliar el plazo de conexión responde a la indefinición legislativa acerca de cuáles debían ser los mejores medios telemáticos que se debían emplear, de modo que los bancos dilataron la elección de la plataforma que les conecte con los más de 2.800 notarios que hay en España, por lo que la fase de realización de las pruebas piloto en escenarios simulados correspondientes antes de proceder a la firma de contratos reales aún no está completada.
Según diversas fuentes consultadas, Banco Santander (@santander_es), CaixaBank (@caixabank), BBVA (@bbva) y Bankinter (@Bankinter) se interconectaron estos días a la plataforma del Consejo General del Notariado 'Ancert', mientras que Banco Sabadell (@BancoSabadell) y Bankia (@Bankia) se han desmarcado conectándose a 'Grupo BC'. A pesar de que la plataforma del Notariado se ha consolidado como la primera opción, el mercado ofrece otras posibilidades, siempre y cuando cumplan con los requisitos que establece la ley.
"La nueva ley hipotecaria es algo que esperábamos desde hace mucho tiempo, ya que se trata de una trasposición de una directiva europea que en realidad debía haber sido aplicada en el régimen español hace más de tres años. De repente, en muy poco tiempo, el Gobierno se ha puesto las pilas y ha exigido su aplicación en tres meses. Ha habido que hacer un esfuerzo muy importante, se nos echaba el tiempo encima", explican fuentes financieras.
Formación
Otro tema polémico ha sido el relacionado con las certificaciones que deben obtener las plantillas de las sucursales de los bancos, así como de los departamentos de riesgo o de los servicios centrales. Hace apenas dos semanas, el Banco de España reunió a las entidades y a las empresas certificadoras y formadoras para que enviaran los contenidos formativos a una plataforma que la institución monetaria habilitó para proceder a avalarlos.
Concretamente, los supervisores de las oficinas tendrán que examinarse a mediados del próximo mes de julio, para lo que han tomado como referencia los contenidos de la directiva europea o del desarrollo reglamentario de la ley, mientras que el resto de empleados tienen de margen un año para aprobar estos exámenes que certifican su idoneidad para el asesoramiento en la venta de productos hipotecarios.
A pesar de que los contenidos no están aún avalados al 100% por el Banco de España, los bancos han tenido que ajustarse para poder estar listos en tiempo. En este sentido, las fuentes consultadas estiman que previsiblemente con el resto de empleados que cuentan con un año para examinarse se irá a mayor velocidad, ya que tendrán claros cuáles son los contenidos avalados.
Otras cuestiones que afectan al negocio
Por otro lado, la nueva ley establece, entre otras cuestiones, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada, o el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito.
De este modo, introduce que la mayor parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, que hasta ahora recaían fundamentalmente en el cliente, pasarán a ser responsabilidad del banco.
Los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán a la entidad, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y los de las copias notariales. El polémico impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) correrá también a cargo del banco, según el Real Decreto-ley 17/2018 aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez, que dice lo contrario a la sentencia definitiva tras el 'lío' jurídico del Tribunal Supremo.
Para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.
Este retraso en la recuperación de la deuda impagada para los bancos podría traducirse en un cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un mayor perfil de riesgo, tal y como ha advertido en varias ocasiones el Banco de España.
Por otro lado, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán.
