La gran banca estudia, pero no se atreve a comercializar, la hipoteca inversa

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Hipoteca inversa: convertir la vivienda en renta y que paguen los herederos

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Hipoteca inversa, nuda propiedad y renta vitalicia inmobiliaria: qué son y en qué se diferencian

En estos momentos, ningún gran banco comercializa la hipoteca inversa, aunque fuentes del sector han reconocido a 65Ymás que al menos dos entidades la mantienen en estudio, sin que de momento se hayan decidido a ponerla en marcha, debido a que “se trata de un producto complejo, tanto desde el punto de vista técnico, como de reputación, que en el pasado generó bastante litigiosidad, en la época de las hipotecas basura, por prácticas poco transparentes en su contratación. Además, existe mucho desconocimiento y recelo porque las personas mayores prefieren dejar la casa a sus hijos incluso pasándolo mal ellos, es un tema de mentalidad”.

En efecto, la hipoteca inversa no figura entre los productos que comercializan el Santander, Caixabank, Bankia, BBVA, Sabadell o Unicaja, según han declarado a 65Ymás. El Santander, que hace más de un año preveía lanzar su producto, mantiene el proyecto en stand by. Tampoco las grandes aseguradoras (salvo Caser, que empezó a comercializarla en 2019) se deciden a hincarle el diente a la hipoteca inversa. Grupo Catalana Occidente la tiene en su cartera, pero "su comercialización es escasa, muy residual", y en Mapfre reconocen que “seguimos estudiando el producto para ver si es posible lanzarlo. Pero por ahora no hay novedades que podamos comentar”.

Santalucía tampoco comercializa hipotecas inversas, aunque está estudiando "la mejor propuesta posible para que nuestros clientes puedan hacer líquido su patrimonio inmobiliario. Cuando lo lancemos al mercado, y no hay previsión de que sea inmediato, será un producto innovador", según fuentes oficiales. Respecto a la hipoteca inversa, el grupo asegurador revela que la han estudiado, pero "este producto se topa con el hándicap de la aversión de los españoles a desprenderse de su patrimonio, y eso entronca además con el riesgo reputacional que entraña para las entidades financieras y para las aseguradoras el entrar en este tipo de operaciones".

La realidad es que la hipoteca inversa, a día de hoy, es un producto escasamente contratado: en 2019 se firmaron 149 operaciones, y en 2020, debido al negativo impacto de la pandemia, se formalizaron tan solo 111. Y ello, pese a ser un producto perfectamente legal y regulado, una fórmula con la cual los mayores de mayores de 65 años pueden convertir su vivienda en dinero, mediante la contratación de un préstamo con la casa como aval. La característica principal es que la persona mantiene siempre la propiedad (así figura en la escritura) y puede seguir residiendo en su casa mientras viva, aunque se haya gastado el dinero del préstamo. 

Antes de la crisis de 2008, en España llegó a haber hasta 19 entidades que trabajaban este producto, pero con la recesión y la reorganización del sistema financiero la oferta se redujo drásticamente. En el pasado, además, este instrumento estaba ligado casi obligatoriamente a rentas vitalicias, con la contratación de un seguro por si el cliente vivía más tiempo que la esperanza de vida estimada en el cálculo actuarial, lo que encarecía mucho la operación.

¿Por qué hay tan poca oferta de hipoteca inversa?

Según los expertos consultados por 65Ymás, los bancos no se deciden a vender hipoteca inversa de forma masiva por varias razones:

-Es un producto complejo. Se necesita un asesor especializado para la persona mayor que contrata la hipoteca. Y si ese asesoramiento se da mal, a la larga puede provocar problemas judiciales, demandas contra los bancos. Tampoco ayudan las reticencias de la Dirección General de Seguros respecto al producto.

-El riesgo de longevidad hace que estos créditos se suscriban con importantes descuentos en el precio que se ofrece al propietario de la vivienda.

-El producto es más interesante cuanto mayor sea el propietario y más cara la vivienda, lo que en la práctica hace que las personas más necesitadas, con casas baratas o residentes en pueblos o ciudades con un mercado inmobiliario parado, apenas puedan acceder.

 -A las entidades no les interesa quedarse con los inmuebles, y eso es lo que acaba sucediendo cuando los herederos no pagan el préstamo tras fallecer el titular de la hipoteca.

-Los herederos deben estar notificados, y preferiblemente, de acuerdo con la contratación de la hipoteca inversa, porque a la larga serán ellos los que tendrán que liquidar la deuda generada al fallecimiento del titular. 

-Riesgo jurídico latente. A los bancos les resulta farragoso ejecutar la hipoteca cuando existen problemas con la herencia.

Crédito pensado para quien desea retener la propiedad

El Banco de España, en su Guía de la Hipoteca Inversa, pone el foco en dos factores clave: si el dinero del préstamo o crédito se va a recibir como una renta durante toda la vida o como una renta durante un período de tiempo (una modalidad u otra hace que varíe el importe a percibir), y si el préstamo tendrá algún beneficiario aparte del titular del inmueble (cuando se trata de una pareja, por ejemplo, en la que solo una parte es propietaria del inmueble). "Designando un beneficiario nos aseguramos de que, en todo caso, tiene que producirse el fallecimiento del titular y del beneficiario para que la entidad prestamista pueda exigir la devolución", aconseja el regulador financiero.

Precisamente, el conservar la propiedad de la casa es el principal argumento para optar por una hipoteca inversa, dentro de la variedad de productos que utilizan la vivienda para monetizar el ahorro, explica Pedro Serrano, profesor de Economía Financiera de la Universidad Carlos III de Madrid. "El beneficiario de la hipoteca inversa obtiene una renta periódica (o una cantidad total, si es un único pago) que le permite complementar su pensión. Otra ventaja añadida es que se retiene la propiedad, pues la garantía hipotecaria no se ejecuta hasta el fallecimiento del beneficiario. En ese sentido, la persona puede optar por permanecer en la vivienda, si es su deseo. Dado que retiene la propiedad del inmueble, también puede optar por alquilarlo, obteniendo una renta adicional a los ingresos por la hipoteca inversa".

En el mismo sentido, Juan Ángel Lafuente (@JALafuent), catedrático de Finanzas y Contabilidad de la Universitat Jaume I, resalta que, teniendo en cuenta que los españoles del baby-boom ahorramos en forma de activo inmobiliario, "una forma de cubrir el riesgo de longevidad puede ser la constitución de hipotecas inversas con seguros de renta vitalicia. El precio del producto dependerá de la estimación que la aseguradora realiza sobre la esperanza de vida del asegurado". Según Lafuente, resulta clave "estimar muy bien el vencimiento de la hipoteca. Por ejemplo, si fija un vencimiento muy corto, la cuantía de la renta mensual será mayor que la percibida si el horizonte es más largo. Sin embargo, ello podría hacer que la persona se encuentre con menos recursos a una edad muy avanzada, cuando el nivel de dependencia y sus necesidades económicas tienden a incrementarse".

Mejorar la regulación para minimizar los riesgos

El economista Javier Santacruz (@santacruz_s_a) defiende asimismo la hipoteca inversa como "un producto positivo y necesario, pero debe precisarse mejor su funcionamiento, debido a que en la actualidad, el riesgo de longevidad que conlleva hace que se suscriban con fuertes descuentos en el precio que se ofrece al propietario de la vivienda que se pone como aval del crédito".

Por su parte, Patricia Suárez (@WonderWomanPSR), fundadora y presidenta de ASUFIN, advierte de que "hay que medir con mucho cuidado los riesgos. Hay que pensar que, en realidad, se trata de un préstamo que emplea la vivienda habitual como aval y que, por ello, deja de estar garantizada. Serán los herederos, en última instancia, los que deberán liquidar la deuda. Por otra parte, hay que realizar una valoración adecuada del bien que se va a poner como aval, de modo que pueda cubrir el capital prestado. Por eso es muy importante realizar esta operación con un asesoramiento adecuado y teniendo en cuenta los posibles riesgos".

En parecido sentido, Pau Monserrat (@pmonserrat), economista y profesor asociado de la UIB, advierte de que "el precio de la hipoteca inversa es caro para quien la contrata, y solo se conceden con buenas condiciones a quienes ponen como aval viviendas con buen precio de mercado". En su opinión, este producto únicamente puede funcionar cambiando la regulación, "que sigue siendo muy mala, y además modificando el comercializador, que debería ser una entidad pública, o en el caso de que sean privadas, que tengan una elevada responsabilidad social corporativa". 

"Las hipotecas inversas deberían ser gestionadas por una entidad con altos baremos sociales", porque se trata de un producto complejo, "dirigido a un público de avanzada edad que no suele tener una gran cultura financiera, por lo que le resulta difícil entender los riesgos que asume", asegura Monserrat, que es también administrador de Enfintech.com, portal que compara los diferentes productos fintech.

Cómo funciona la hipoteca inversa

Es un producto financiero todavía muy minoritario y poco conocido en España, que se reguló por la Ley 41/2007. Un crédito que permite a los mayores de 65 años lograr un dinero al hipotecar parte de su patrimonio inmobiliario; dinero que, teóricamente, pueden recibir en un pago único a la firma de la hipoteca, si bien lo más habitual es cobrar en mensualidades, con la opción de recibir un adelanto. 

El propietario que firma la hipoteca no tiene que devolver el dinero, ni paga cuotas mensuales; son los herederos quienes se hacen cargo de la deuda que, lógicamente, va aumentando con los años. Los herederos tienen un plazo de 12 meses para saldar la deuda. Si no existen herederos, o estos no quieren o no pueden levantar la deuda, la entidad financiera se queda con la casa.

El titular del crédito conserva la propiedad y el uso de la vivienda hipotecada. Lógicamente, el dinero del crédito se puede acabar (ahora bien, aunque se agote, el propietario puede seguir en su casa, aunque sin recibir dinero), por lo cual, si quiere asegurarse una renta de por vida, tendría que contratar un seguro de renta vitalicia. 

Por lo que se refiere a los gastos, el propietario paga la tasación de la vivienda (más de 400 euros en el mejor de los casos), la notaría y el registro.  Y en relación a los impuestos, resaltar que el dinero de la hipoteca inversa no está sujeto a IRPF porque son disposiciones de un crédito y no rentas. Sí tributaría (el 1,44%) si la persona recibiera dinero del seguro de rentas vitalicias, pues ese capital sí paga impuestos.