Banca
Hipoteca inversa para mayores: Un préstamo caro, complejo y de poca cuantía para el valor de la casa
Expertos y usuarios financieros auguran muchos problemas para los mayores y sus herederos
Vuelve la hipoteca inversa: un producto de alto riesgo para los mayores
Hipoteca inversa: convertir la vivienda en renta y que paguen los herederos
Hipoteca inversa, nuda propiedad y renta vitalicia inmobiliaria: qué son y en qué se diferencian
Caser Seguros será la primera aseguradora en comercializar hipotecas inversas en España
La hipoteca inversa es un instrumento potencialmente útil como complemento de la pensión o como forma de lograr ingresos extras en la etapa final de la vida, pero es un producto complejo, complicado de entender, con contratos difíciles de diseñar bien y sujeto a muchos riesgos, lo que suele traducirse en unas condiciones poco atractivas.
Regulada por la Ley 41/2007, la hipoteca inversa es un préstamo que permite a las personas mayores de 65 años lograr un dinero hipotecando parte de su patrimonio inmobiliario. También pueden contratarla los dependientes y personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%. El capital lo pueden recibir en un pago único (cuando se firma la hipoteca) o en mensualidades, y no tienen que devolverlo. ¿Quién paga entonces? Son los herederos quienes se hacen cargo de la deuda (capital acumulado e intereses) que, lógicamente, va aumentando con los años. Si no existen herederos, o estos no quieren saldar el préstamo, el banco se queda con la casa.
Ahora bien, quien esté pensando en solicitar una hipoteca inversa, debe recordar que el dinero que le presten se puede acabar, ya sea porque haya de afrontar gastos imprevistos, o porque viva más años de los pactados a la hora de determinar las cuotas mensuales. De modo que, si se quiere recibir una renta de por vida, deberá contratar también un seguro de renta vitalicia. Algo que añade mayor coste y complejidad al producto.
Complementa la pensión, pero ¡ojo a los riesgos!
Ángel de la Fuente, director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea @socialfedea), ha expuesto recientemente algunos de los principales problemas y riesgos de la hipoteca inversa para las personas que la contratan, que sintetiza así: los posibles shocks del ciclo vital (salud, dependencia); la inflación, que se puede ir comiendo la renta (esta no se actualiza con el paso del tiempo); inseguridad causada por la desacumulación de riqueza; desinformación generalizada; complejidad de la operación (el público destinatario es mayor y con escasa formación financiera).
Para Pau A. Monserrat (@pmonserrat), profesor de Economía Financiera de la UIB y economista de Enfintech (@Enfintech_com), “la posibilidad de que la vivienda complemente la pensión es una buena idea, pero no comercializada por la banca privada que tenemos en España actualmente, y no con la legislación que la regula. Teniendo en cuenta además la escasa cultura financiera de la población en general, y de los mayores en particular, la hipoteca inversa hoy es un producto de extremado riesgo y altísima complejidad, y por tanto no recomendable para la gran mayoría de la gente de edad avanzada".
La alta tasa de propiedad de la vivienda y el aumento constante de la esperanza de vida al nacer (ver gráfico superior), que exige planificar mejor el ahorro dado que cada vez se viven más años en situación de jubilación, hacen de esta fórmula crediticia un producto con mucho potencial de crecimiento.
Asufin ya ha interpuesto demandas por este producto
A la asociación de usuarios financieros Asufin (@asufin_) le preocupa mucho el auge que se está produciendo en su comercialización. "Es un producto que, si no se explica bien, puede no ser adecuado para el cliente. Ya está dando lugar a reclamaciones, y en Asufin ya hemos interpuesto demandas por la falta de transparencia en la comercialización", advierte Patricia Suárez (@WonderWomanPSR), presidenta de Asufin.
Los recelos parecen fundados, puesto que el propio Banco de España (@BancoDeEspana), en su Guía de acceso a la hipoteca inversa, avisa de que conviene asesorarse muy bien, ya que el importe a recibir dependerá de si el dinero se cobra como renta toda la vida (esto exige contratar un seguro), como renta durante un período de tiempo, o en un solo pago. La autoridad monetaria aconseja estudiar bien si el préstamo tendrá algún beneficiario (aspecto importante en casos de parejas donde solo uno es propietario de la vivienda), ya que si se nombra un beneficiario se garantiza que el banco no podrá exigir la devolución del préstamo hasta que mueran el titular y el beneficiario.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
La persona que contrata la hipoteca mantiene la propiedad en todo momento, así que puede alquilar la casa o incluso venderla, si lo desea. No hay cuadro de amortización ni se devuelve el crédito en mensualidades. Cuando el titular de la hipoteca fallece, son los herederos quienes reciben la propiedad y por tanto han de hacer frente a la deuda. En cuanto a los gastos, el propietario abona el coste de tasación de la vivienda en el momento (más de 400 euros en el mejor de los casos), además de gastos de notaría y registro, así como los de apertura y constitución del préstamo. Lo normal es que el banco adelante estos gastos a cuenta del préstamo.
En cuanto al tratamiento fiscal, el dinero que se recibe no está sujeto a IRPF porque son disposiciones de un crédito y no rentas; por tanto, no se pagan impuestos por la hipoteca inversa. Únicamente se tributaría (el 1,44%) si se recibiera dinero del seguro de rentas, pues ese capital sí paga impuestos.
¿Cuánto dinero recibe la persona mayor por hipotecar su casa?
Cada cliente y vivienda son situaciones únicas, pero a modo de ejemplo, Óptima Mayores (@o_mayores), firma de asesoría de préstamos y correduría de seguros, explicaba a 65Ymás que, en el caso de una persona de 75 años y con vivienda tasada en 600.000 euros y que viva en una ciudad con más de 45.000 habitantes, obtendría unos 200.000 euros, con la modalidad de pago único. Otro ejemplo: una persona de 85 años y con un piso de 300.000 euros podría obtener un ingreso de 131.000 euros o una renta mensual de 1.300 euros.
Precisamente, Óptima Mayores acaba de publicar el Libro blanco de la hipoteca inversa, con información práctica para que los potenciales usuarios entiendan su funcionamiento. Entre 2013 y finales de 2018, no hubo ninguna entidad que comercializara estas hipotecas, y fue Óptima la que abrió de nuevo el mercado, a través de un acuerdo con el banco portugués BNIE. Según expuso en la presentación del informe Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, son optimistas sobre el futuro del producto "por las especiales características demográficas y de inversión inmobiliaria de España"
Producto muy criticado y 'bajo sospecha'
La hipoteca inversa es un producto muy criticado por algunos expertos en inversión, así como por las asociaciones de usuarios financieros, que le achacan, de entrada, el estar mal legislado ya que se dirige a las personas muy mayores, y el marco jurídico debería extremar la protección de quienes la contratan, sobre todo porque el bien hipotecado es casi siempre la vivienda habitual. Además, la renta a cobrar no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación. Incluso, puede pasar que los herederos se encuentren con que la vivienda valga menos que el préstamo.
"La opción de contratar una hipoteca inversa es cara y compleja. Es un producto que tiene unos tipos de interés y comisiones de apertura más elevados que una hipoteca normal. Además, siempre tiene asociado el seguro de renta vitalicia y a veces, también, un seguro de vida. Las primas de estos seguros son muy elevadas porque el contratante es una persona mayor y porque no es un producto propio del banco, sino que lo contrata con una aseguradora", detalla la presidenta de Asufin, Patricia Suárez.
En la hipoteca inversa, salvo excepciones, las mejores ofertas van dirigidas a personas en el entorno de los 75-80 años, con vivienda en propiedad valorada a partir de los 300.000 euros. Además, el tipo de interés del crédito es elevado, oscilando entre el 5%-6% fijo a 15 años y luego, en el entorno del euríbor más 4,5%.
En opinión del economista de Enfintech, Pau Montserrat, "no es un producto para que lo comercialice la banca privada; debería hacerlo la banca pública puesto que combina una parte de finanzas (dinero privado) con otra de carácter social (sirve de complemento a la pensión pública de jubilación). Y la banca española ha demostrado que hace muy mal su trabajo cuando vende productos de inversión o especulativos, y lo hace fatal cuando coloca productos que tienen un carácter social. Con toda seguridad, es un foco de problemas futuros para nuestros jubilados, que debemos evitar”, advierte.
Este experto en inversión y pensiones resalta que “la inmensa mayoría de nuestros mayores no tienen la cultura financiera suficiente para saber en qué se meten cuando contratan una hipoteca inversa. Y no olvidemos que la banca privada lo que busca es ganar dinero, y eso, en este producto, significa que las hipotecas son caras, prestan una pequeña cantidad en relación al valor de tasación y los titulares son gente muy mayor”. Montserrat denuncia asimismo que la banca “muchas veces ha abusado de la figura del avalista, es decir, ha obligado a que el heredero firme como avalista en la operación, lo que le fuerza a pagar la hipoteca para aceptar la herencia, porque además es avalista. Un cóctel explosivo”.
Caser comercializa este tipo de crédito desde julio
Precisamente, el pasado mes de julio, Caser Seguros (@caser) lanzó un producto de estas características, llamado Caser Hipoteca Inversa, con el asesoramiento de Óptima Mayores. Según la compañía, este producto puede cancelarse parcial o totalmente en cualquier momento, ofrece un ingreso mensual sin que los titulares pierdan la propiedad de la vivienda habitual e incorpora servicios asistenciales, como ayuda a domicilio y selección de personal durante los diez primeros años, o asesoramiento telefónico y ayuda técnica durante toda la duración del producto.
Por parte de Óptima Mayores, resaltan que "la hipoteca inversa ha demostrado su eficiencia en países como Reino Unido, Suecia o Estados Unidos, donde es muy utilizada por las personas mayores para complementar su pensión", tal como explicaba a 65Ymás recientemente Íñigo Hernández, director de Desarrollo de Negocio. Desde octubre a marzo, han asesorado y participado en la formalización de hipotecas inversas por valor de 12 millones de euros. En Óptima Mayores, cuando se cierra la operación, cobran el 1,4% sobre el valor de tasación de la vivienda, con un máximo de 6.000 euros, según Hernández.
Riesgos también para banca y aseguradoras
Pueden comercializar estas hipotecas las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las aseguradoras, según la citada Ley 41/2007. Lógicamente, quienes venden este producto también afrontan riesgos. Unos, asociados a la longevidad y los mejores índices de mortalidad de los beneficiarios. Otros, ligados al precio de la vivienda y a su diversificación geográfica, que representa otro factor de inquietud para las entidades comercializadoras. Y tampoco se puede obviar el riesgo reputacional que puede entrañar, por malas prácticas que pueden contaminar a todo el sector.
