Vuelve la hipoteca inversa: un producto de alto riesgo para los mayores

La hipoteca inversa es un producto financiero legal y el Banco de España la considera un buen complemento a la pensión. Dicho esto, su complejidad, las irregularidades que se han cometido y la especial vulnerabilidad de sus destinatarios exigen extremar la precaución.

La hipoteca inversa ha vuelto a España después de estar prácticamente desaparecida desde 2013. La consultora Óptima Mayores (@o_mayores) cerró un acuerdo el año pasado con el banco portugués BNI para comercializar 25 millones de euros anuales en este tipo de productos y, entre noviembre y abril, la consultora dice que vendió 15 millones de euros en hipotecas inversas. El Grupo Retiro (@GrupoRetiro) y Catalana Occidente (@catalanaocc) también las están vendiendo, mientras que, según fuentes jurídicas, BBVA (@bbva), Unicaja (@UnicajaBanco), Kutxabank (@Kutxabank), Caixa Galicia (actual Abanca, @SomosABANCA,) o Bancaja (actual @Bankia) se las concedieron a algunos de sus clientes hace años.

Hablamos de un producto financiero para mayores extremadamente complejo donde, a cambio de la propiedad de una vivienda o de una hipoteca sobre ella, se ofrece una renta mensual que suele extenderse hasta el fallecimiento del titular. Esa renta es un crédito hipotecario que acumula intereses por cada euro que se recibe y suele ir acompañada de un seguro para los casos en los que el cliente viva más tiempo del previsto en el acuerdo. Tras su muerte, los herederos deberán decidir si devuelven el crédito con las condiciones que les imponga el banco o renuncian a la casa. La entidad financiera, cuando quiere quedarse con ella, puede llegar a exigirles la devolución de cientos de miles de euros en un solo pago. Si la deuda excede el valor de tasación de la vivienda, los herederos tendrán que devolver la diferencia o arriesgarse a que los embarguen.

El primer motivo por el que la hipoteca inversa es un producto de alto riesgo para los mayores es su complejidad, pero existen, al menos, otras tres razones. La más obvia es que se dirige a un colectivo potencialmente muy vulnerable: sus destinatarios o rebasan los 65 años, o sufren una discapacidad reconocida de un grado igual o superior al 33% o se encuentran en situación de dependencia grave o gran dependencia. Normalmente, carecen de herederos y eso significa que, en ocasiones, están relativamente solos.

Arantxa Jaén, abogada directora del bufete Jaén Pedrero, y Fernando Salmerón, letrado titular del despacho sevillano Bufete Salmerón, han llevado casos con enfermos terminales de cáncer que fallecieron -como era previsible- a los dos años de firmar una hipoteca y Juan Ignacio Navas, socio fundador de Navas & Cusí Abogados, ha defendido a herederos de personas que tenían, en el momento de la firma, “setenta y muchos e incluso más de ochenta años”. Almudena Velázquez, responsable legal del Departamento de Banca de Reclamador.es, no olvida el caso de “un matrimonio de más 70 años al que se la concedieron a pesar de que la mujer padecía un alzhéimer avanzado”.

En ese sentido, Velázquez aclara que, a veces, se ofrecen hipotecas a clientes que podrían estar perfectamente incapacitados. Aquí o los herederos no se han atrevido a dar un paso tan traumático como puede ser la incapacitación legal de un padre, o no existen herederos y la persona que sufre el grave deterioro cognitivo teme depender totalmente de otros. Es posible también que ella y su entorno ni siquiera comprendan el alcance de su fragilidad.

Según Fernando Herrero, secretario general de la plataforma de consumidores financieros Adicae (@ADICAE ), “la complejidad del producto y la vulnerabilidad de los destinatarios a los que se dirige han forzado a que, por ejemplo en Reino Unido, antes de contratarlo, tenga que revisarlo una entidad de protección de los consumidores”. La asociación ha pedido que se haga lo mismo en España pero, hasta el momento, no lo han conseguido.

Irregularidades

La tercera razón por la que la hipoteca inversa es un producto con el que hay que extremar las precauciones es que ya se han producido graves irregularidades. Caixa Galicia fue condenada en 2012, Bancaja en 2016  y BBVA fue condenado tres veces en total en 2016 y 2017 (aquí la primera sentencia, aquí la segunda y aquí la tercera). Además, ha existido un pequeño torrente de acuerdos extrajudiciales.

Almudena Velázquez, Juan Ignacio Navas y Arantxa Jaén han llevado casos en los que los afectados no habían recibido la información previa a la escritura del contrato que exige la ley. Iban casi a ciegas. Jaén añade que algunas entidades obviaban el evidente deterioro cognitivo de sus clientes a la hora de la firma y que les “daban un asesoramiento parcial”. La regulación prevé un asesoramiento independiente… y algunos bancos, cajas y aseguradoras les decían que sin problema, que ellos mismos se lo podían proporcionar. Bastaba con derivarlo a otro departamento de la entidad que no estuviera directamente vinculado con la operación. “Y la supuesta independencia de ese asesoramiento”, matiza Jaén, “era del mismo tipo que la de las preferentes”.

Otra irregularidad común que han constatado los juristas consultados en este reportaje tiene que ver con el seguro de rentas diferidas, que es un producto que permite que el firmante siga cobrando una renta después de la fecha acordada en la hipoteca inversa. Básicamente, el cliente contrata un seguro que le protege si se muere más tarde de lo previsto.

Fernando Salmerón apunta que “se les presenta como una condición esencial para concederles la hipoteca -algo tan discutible legalmente que, en ocasiones, puede ser suficiente para que un juez la declare nula-, se les suele exigir un elevadísimo pago de prima única y los afectados no llegan a disponer más que de una fracción de esa cantidad”. Si se le concede una hipoteca inversa a un cliente de 70 años y éste contrata un seguro, probablemente no empezará a cobrarlo hasta que bordee los ochenta. La esperanza de vida en nuestro país ronda los 84 años.

También se han producido circunstancias controvertidas con las comisiones de apertura y los intereses de las hipotecas inversas. Salmerón asegura que esas comisiones son “inusualmente costosas hasta el punto de que pueden suponer un 1% del valor de la hipoteca cuando, en hipotecas normales, o no existen o no suelen superar el 0,5%”. Por otro lado, Arantxa Jaén ha visto en los contratos “intereses del 6,5%” y Juan Ignacio Navas del “18%”. Almudena Velázquez recuerda que, además, éstos “suelen ser crecientes” o, dicho de otra forma,  que “al Euribor + 0,5%, por ejemplo, le suman un 2% solamente por ser una hipoteca inversa”.

Esos intereses tan elevados son los que provocan, en gran medida, que, cuando los herederos se encuentran con la casa hipotecada, muchas veces prefieran entregársela al banco o se vean obligados a pagar a la entidad financiera aunque le entreguen la casa. Esto último sucede, por ejemplo, cuando la suma entre el dinero del que ha dispuesto el afectado mediante la hipoteca y el seguro y los altísimos intereses superan el valor de la vivienda.

La cuarta y última razón por la que hay que extremar las precauciones con las hipotecas inversas es el contexto en el que operan. Nos encontramos en un momento en el que ha empezado a cundir, poco a poco, la alarma sobre el futuro de las pensiones. Más de la mitad de los pensionistas, según datos del Instituto Nacional de Estadística, tiene dificultades para llegar a fin de mes. Decenas de miles de ellos no solo viven solos, sino que viven en soledad.

Además, su situación se agrava, con la edad, conforme su lucidez disminuye y sus necesidades de cuidados costosos aumentan. Necesitan el dinero y cada vez tienen menos capacidad para administrárselo. Por si esto fuera poco, muchos herederos, si los hay, no se atreven a denunciar el posible abuso de una hipoteca inversa, porque se sienten abrumados ante el poder de los abogados de los bancos, ante unos procesos judiciales previsiblemente caros y largos y ante el desafío de refutar que su pariente, ya fallecido, sabía y entendía perfectamente lo que estaba firmando.