La hipoteca inversa revive: más de 25,5 millones de euros en préstamos en un año

Hipoteca inversa: convertir la vivienda en renta y que paguen los herederos

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Mapfre confirma que estudia comercializar la hipoteca inversa

 

En España hay entre 8,5 y 9 millones de personas mayores de 65 años propietarias de su vivienda habitual, y sin embargo, solo el 12% de ellas ha oído hablar de la existencia de la hipoteca inversa, un producto financiero que les permite disponer de parte del valor de su vivienda utilizándola como garantía y manteniendo su propiedad y su uso. Los préstamos suelen concederse con un tipo de interés del 5%-6%, pero no lo paga el propietario, sino los herederos, y el dinero se puede cobrar de una sola vez (importe único) o en mensualidades. Al fallecimiento del titular de la hipoteca inversa, la deuda más los intereses acumulados son responsabilidad de los herederos.

“El 60% de las personas que nos llaman para interesarse por la hipoteca inversa son hijos a los que les preocupa la situación socioeconómica de sus padres”, asegura Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, la consultoría actuarial especializada en este tipo de préstamo desde 2005, y la primera compañía que actúa a gran escala como asesor independiente (esta figura es obligatoria por Ley) ante la contratación de este producto.

“Desde septiembre de 2018 hemos conseguido poner a disposición de jubilados españoles este producto sencillo, por importe de unos 25,5 millones de euros, en un total de 150 operaciones, con un importe medio prestado de 170.000 euros", explica Cominges, que confía en llegar a finales de año a una cifra total de 50 millones de euros”, pese a que existen todavía solo dos entidades que ofrecen este préstamo en su oferta comercial.

 

Ángel Cominges, CEO de Óptima Mayores.

 

Y es que, desde 2013 y tras cinco años sin comercializarse más que de forma excepcional y residual, las hipotecas inversas vuelven a venderse desde hace un año, de la mano de Óptima Mayores y el banco portugués BNI Europe. En la actualidad también las comercializa la aseguradora Caser (@caser) (también en colaboración con Óptima), y las está estudiando lanzar Mapfre (@MAPFRE) , según han confirmado a 65YMás fuentes de esta última compañía.

Pero no es suficiente, en palabras de Ángel Cominges. “Hago un llamamiento a los bancos y las aseguradoras españolas para que comiencen a comercializar este producto, ya que actualmente hay más demanda que oferta disponible”, dice el fundador y consejero delegado de Óptima Mayores, quien no obstante se muestra optimista y avanza que "a finales de este mismo año habrá más entidades que comercializarán la hipoteca inversa”, aunque Cominges rehúsa precisar si se tratará de Santander, Mapfre o Bankinter, que son los nombres que más suenan para poner en el mercado este tipo de préstamo hipotecario.

Además de la hipoteca inversa, en Óptima Mayores asesoran a los mayores de 65 años en la búsqueda de soluciones financieras para complementar su pensión. "A día de hoy, hemos asesorado a más de 16.000 personas", cuantifica su consejero delegado.

Un gran potencial de negocio

En el año 2017 se constituyeron apenas 31 hipotecas inversas en España, frente a las 37.000 en Reino Unido; y en 2018 fueron alrededor de 50 en nuestro país, en comparación con las 47.000 en el Reino Unido. Estas cifras muestran que el mercado nacional es aún muy marginal.

"La hipoteca inversa tiene un enorme potencial de crecimiento ya que la concentración del ahorro de nuestros mayores en vivienda (unos 600.000 millones de euros) hace de España el país el más indicado para un producto como este. Sin embargo, no es aquí donde mejor funciona, sino en el país de Europa financieramente más avanzado: el Reino Unido, donde las suscripciones experimentan cada año un importante crecimiento, más concretamente, en 2018 se contrataron allí 47.000 hipotecas inversas", explica Ángel Cominges.

Fuente: Libro blanco de la hipoteca inversa

 

"Más del 38% de las personas que suscriben este producto son mujeres, un porcentaje bastante más alto que el de los hombres (rondan el 16%), aunque la gran mayoría de los clientes a los que asesoramos en Óptima Mayores son matrimonios (por encima del 45%)", especifica Cominges, fundador y consejero delegado. 

Ejemplos

-Una persona de 75 años y con una vivienda en propiedad valorada en 600.000 euros y que vive en una ciudad con más de 45.000 habitantes, contratando una hipoteca en Óptima Mayores obtendría un pago único de unos 200.000 euros o una renta mensual garantizada de por vida de 1.200 euros.

-Una persona de 78 años con una vivienda en propiedad valorada en 450.00 euros y que vive en una ciudad con más de 45.000 habitantes, obtendría un pago único de 150.000 euros o una renta mensual garantizada de por vida de 1.200 euros al mes.

Fuente: Óptima Mayores

 

 La edad media de quienes contratan este producto es de 77 años, según Ángel Cominges, de Óptima Mayores, en cuya página web ofrecen "una sencillísima calculadora en la que con solo dos clicks y sin necesidad de dejar ningún dato personal, cada usuario puede enterarse de su cantidad a percibir, en tres opciones disponibles". 

Qué es exactamente la hipoteca inversa

Es un producto financiero todavía muy minoritario y poco conocido en España, que se reguló por la Ley 41/2007 y que suscita bastante recelo, en parte por deconocimiento y en parte por el bagaje de malas prácticas bancarias del pasado reciente. Hasta ahora, ni los bancos ni las aseguradoras (entidades que pueden conceder hipotecas inversas) están muy interesados en fomentarlas, y de hecho, en ninguna oficina bancaria se encuentran folletos de hipotecas inversas, ni en las webs de las entidades aparece la oferta de comercialización.

Como su nombre indica, es un crédito que permite a los mayores de 65 años lograr un dinero hipotecando parte de su patrimonio inmobiliario; dinero que pueden recibir de una sola vez a la firma de la hipoteca o en mensualidades. El Banco de España (@BancoDeEspana) ha publicado una guía sobre este producto. 

En la actualidad, no es obligatorio contratar también un seguro de rentas vitalicias diferidas, como se exigía hasta 2013. "Pero si el cliente quiere cubrirse ante la eventualidad de que se le acabe el dinero antes de lo previsto, y prefiere asegurarse una renta mensual de por vida, en Óptima Mayores aconsejamos contratar la hipoteca inversa y además una renta vitalicia inmediata", detalla Ángel Cominges, "siempre a voluntad del cliente, y puede contratar ese seguro en otra entidad distinta, por supuesto". En estos casos, los mayores acostumbran a utilizar una parte del dinero del crédito para suscribir la renta vitalicia.

Una de las particularidades de estos préstamos es que pagan los herederos: tienen un plazo de 12 meses para saldar la deuda, es decir, para devolver el dinero prestado inicialmente más los intereses (media del 5%-6%). Si no existen herederos, o estos no quieren o no pueden levantar la deuda, la entidad financiera se queda con la casa.

Ventajas fiscales y requisitos de los clientes

Entre las ventajas de estas hipotecas destaca que los importes que se obtienen con ella no tributan por el IRPF por tratarse de disposiciones de una cuenta de préstamo o crédito. A esto se suma que están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y gozan de una reducción del 90% en los aranceles registrales y el tratamiento de documentos sin cuantía en los aranceles notariales.

En cuanto a los reqiuisitos, para poder contratar una hipoteca inversa es preciso ser mayor de 65 años, residente en España, con la vivienda habitual en propiedad.

La casa debe estar sin cargas pendientes (puede emplearse la hipoteca inversa para cancelar cargas anteriores) y estar ubicada en núcleos urbanos. Además, el valor del inmueble debe ser superior a los 150.000 euros.

Condición indispensable es asimismo tener herederos y, según añaden en Óptima Mayores, "dependiendo de cada entidad, puede haber requisitos adicionales".

Exigencias de la vivienda a hipotecar

La vivienda tiene que estar tasada y asegurada contra daños, y el acreedor hipotecario por el continente asegurado debe ser la entidad prestamista, tal y como especifica el Libro blanco de la hipoteca inversa, elaborado por Óptima Mayores.

Para poder optar a los beneficios fiscales, rebajas en los costes notariales y aranceles registrales, la vivienda debe ser la habitual.

En cuanto a los gastos, para formalizar una hipoteca inversa hay gastos de notaría, de Registro Mercantil y de gestoría, que puede asumir la entidad comercializadora o adelantarlo en nombre del cliente con cargo al préstamo. Los gastos de tasación de la vivienda normalmente los asume el cliente.