La ley hipotecaria baja las comisiones por reembolso anticipado, amortización y novación

Luces y sombras de la nueva ley hipotecaria, que suprime cláusulas suelo y baja los gastos

ADICAE: "La nueva ley hipotecaria no satisface a nadie"

El Banco de España avisa de que la nueva ley hipotecaria encarecerá y endurecerá el crédito

 

Con la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), conocida popularmente como ley hipotecaria, vigente desde este domingo, 16 de junio, y cuyo primer día hábil de aplicación es el lunes 17, desaparecen las cláusulas suelo y los gastos de gestoría, de notaría y de registro los pagará el banco, mientras que el cliente solo abonará el coste de la tasación y el de las copias notariales. También disminuyen las comisiones por reembolso anticipado, amortización o intereses de demora.

A partir de ahora, el cliente deberá disponer al menos durante 10 días de la documentación contractual del crédito, en la que figurará:

-Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que entrega el banco con toda la información de la hipoteca. Tiene carácter de oferta vinculante y en ella se detallan todos los datos necesarios para comprender exactamente los derechos y obligaciones de cada parte. Contendrá: identificación del prestamista y la comisión que percibe; importe, duración y moneda del préstamo, con información sobre las fluctuaciones que puede tener si se firma en una divisa distinta al euro; tipo de interés y cuadro de amortización; importe total a reembolsar; periodicidad, importe y número de pagos; tabla ilustrativa del reembolso y reembolso anticipado: las condiciones y comisiones si se devuelve antes de tiempo; posibilidad de transferir el crédito a otra persona y las condiciones, etc.

-Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con detalles exhaustivos de las cláusulas y los gastos de la hipoteca.

 

 

Según el Consejo General del Notariado (@Notarios_ES), la nueva norma refuerza la protección y la seguridad jurídica en la fase precontractual de los préstamos hipotecarios, atribuyendo a los notarios una importante función. “Los notarios deberán cerciorarse de que las entidades financieras han entregado a los ciudadanos toda la información y proporcionarles un asesoramiento imparcial y gratuito. Todo ello, como mínimo, en los diez días anteriores a la autorización y firma de las escrituras de los préstamos hipotecarios”.

Sin embargo, en la práctica, las asociaciones de consumidores como Adicae (@ADICAE) critican que la ley se ha quedado corta y, en el tema de las comisiones, por ejemplo, “da libertad a la banca para seguir cobrando comisiones de apertura y productos asociados, aunque se prohíban con carácter general”.

 

Comisión de apertura

 La Ley de crédito inmobiliario no limita esta comisión, pero establece que será la única que podrá cobrar la entidad financiera al cliente que contrate un préstamo hipotecario, según figura en el documento explicativo elaborado por los notarios. Se elimina de esta manera la posibilidad de que las entidades cobren una comisión de estudio, como ocurría antes.

Reembolso anticipado

-Hipotecas a tipo fijo. La ley establece por primera vez la comisión máxima que el banco podrá aplicar al cliente en caso de devolución anticipada del crédito. Así, en los préstamos firmados a partir del día 16, el prestatario pagará como mucho el 2% del capital amortizado (si ese anticipo tiene lugar en los diez primeros años de vida del crédito) y el 1,5%, si se produce posteriormente.

-Hipotecas a tipo variable. La comisión no podrá exceder del importe de la pérdida que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años; o con el límite del 0,15% del capital anticipado durante los cinco primeros años.

Para Adicae, presidida por Manuel Pardos (@ManuelPardos), a pesar de esta rebaja de comisiones dictada por ley, España es todavía uno de los países donde el crédito es más caro, y le parece negativo que la nueva norma “permita cobrar comisiones por amortización anticipada en las hipotecas a tipo fijo, del 2% y el 1,5%, según los plazos”.

Novación

Si se cambia la hipoteca durante el resto del préstamo a un tipo de interés fijo, en sustitución de otro variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital anticipado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo. Pasado este plazo no se abonará comisión alguna.

Intereses de demora

Según Esteban Sánchez Pajares, socio director del área de servicios financieros de Analistas Financieros Internacionales (AFI@Afi_es), la valoración general de la nueva ley es "muy positiva para las personas físicas (incluye a los consumidores y a los autónomos”. En el caso de los intereses de demora, resalta que “se reducen mucho: a tres puntos por encima del interés del préstamo, lo que significa una importante rebaja con respecto a la ley anterior”.

Por su parte, Adicae, aun reconociendo esa reducción del interés de demora, valora negativamente el hecho de que la norma permita “cobrar unos intereses de demora de tres puntos, frente a los dos puntos que ha dictado el Tribunal Supremo".

Un notario para controlarlos a todos

La nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario exige que para que se conceda una hipoteca debe intervenir un notario, tanto en la fase precontractual como en el momento de la firma. El notario tiene muchas funciones, pero dos son fundamentales: 1) Verificar que el banco ha cumplido todos los procedimientos que fija la ley y 2) Comprobar que el cliente (y el avalista, si lo hubiera) entiende todas las cláusulas y sabe exactamente lo que va a firmar y conoce los gastos asociados a la escritura pública del crédito. Si todo es correcto, el notario (que es gratuito para el cliente) levantará un acta de certificación, que se unirá a la escritura del préstamo (sin dicha acta no se puede firmar la hipoteca).

La comunicación entre bancos y notarios se realizará mediante una plataforma online, en la cual la banca depositará toda la información precontractual, la oferta vinvulante, las mencionadas fichas de información estandarizada... Y a esa plataforma tendrán acceso los casi 3.000 notarios que existen en España.

En la web del Consejo General del Notariado existe numerosa información sobre los requisitos y procedimientos para la firma de hipotecas, donde se detallan tanto los plazos como los gastos o las cláusulas que pueden aplicarse, y las que no.

Una importante modificación de la norma, aunque no se trata de una comisión, es la mejoría para el cliente en cuanto a las cláusulas de vencimiento anticipado, es decir, la posibilidad de ser desahuciado por no pagar el crédito. Tal y como detalla Esteban Sánchez Pajares (AFI), la norma “endurece los requisitos, y a partir de ahora el banco únicamente podrá efectuar la ejecución por impago cuando el prestatario deba 12 meses o el 3% del capital concedido (en la primera mitad de duración del préstamo), o 15 mensualidades o el 7% del crédito (en la segunda mitad de duración del préstamo)”.