Ley hipotecaria: continúa el peligro de las hipotecas mixtas y en divisas, más caras y menos seguras

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La nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), conocida popularmente como ley hipotecaria, vigente desde el pasado 16 de junio, ha endurecido los requisitos de información y verificación y unos pasos obligatorios para reforzar la protección del cliente (prestatario) y de los avalistas (si los hubiera). Los notarios, por ejemplo, vigilarán y certificarán que el banco haya proporcionado y subido la información del crédito, la oferta vinculante y el contrato previo a una plataforma online, donde examinarán que todo se ajuste a la normativa. El cliente ha de acudir físicamente al notario al menos dos veces, demostrar que entiende las condiciones, el cuadro de amortización del crédito, etc, y pasar un test que lo certifique.

Tal y como señala Jaime Cabrero García, representante del Consejo General de Coapis de España (@consejoCOAPI), uno de los aspectos más destacables de la Ley es “el esfuerzo de transparencia dirigido al sector financiero”, siendo “muy relevante el plazo mínimo de diez días en que el prestamista o el intermediario de crédito deben entregar al prestatario la información clara y veraz”. Igualmente, la norma refuerza “no solo el protagonismo de los notarios en el sector inmobiliario, también el papel de los agentes de la propiedad inmobiliaria. Todo ello tendrá sin duda efectos positivos en el mercado, pues los consumidores tendrán más seguridad jurídica a la hora de abordar este tipo de operaciones”, afirma Cabrero García.

La nueva norma prohíbe a los bancos vender productos financieros vinculados a la hipoteca (seguro de vida, de hogar, plan de pensiones...), aunque permite las ventas combinadas y por separado de dichos productos. Esto, según Esteban Sánchez Pajares, socio director del área de servicios financieros de Analistas Financieros Internacionales (AFI @Afi_es), es un avance ya que "el banco siempre ha de informar de cómo influyen en el préstamo esas compras adicionales y qué precio tienen por separado".

Sin embargo, pese a estas mejoras, las asociaciones de consumidores advierten de que la Ley no corrige aspectos “peligrosos” para el cliente. Alertan, por ejemplo, de los riesgos de contratar hipotecas a tipo mixto o en divisas, ambas clases permitidas ahora al igual que sucedía con la norma previa.  

Hipoteca mixta: interés fijo al inicio y variable después

En principio, las hipotecas de tipo mixto (aquellas que combinan un interés fijo durante los primeros años de vida del préstamo y variable el resto hasta su cancelación) presentan dos desventajas: a corto plazo, son más caras que las hipotecas variables ya que en los primeros años del crédito se paga una cuota a interés fijo; y a largo plazo, las mixtas son menos seguras que las fijas, ya que el tipo fijo inicial se aplica durante los primeros 5 a 20 años de vida del crédito.

Muy crítica, la asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros Adicae (@ADICAE) alerta de que las hipotecas mixtas son algo que "se ha inventado la banca, y esto sí que es un verdadero fraude. Los primeros diez años con un tipo fijo alto, ahora que el euribor está en negativo, y dentro de diez años, cuando suba, te aplican un variable”.

Fuente: Adicae

 

De hecho, Adicae ha analizado la evolución de los diferenciales que aplican las principales entidades entre noviembre de 2018 y junio de 2019, para concluir que "en los últimos meses la banca ha realizado un incremento generalizado de los diferenciales; aumentos que oscilan entre el 10% y el 36% (aparte del Sabadell (@BancoSabadell), con un 800%), salvo en los casos de Bankinter (@Bankinter), con un incremento del 1,12%, y Caixabank (@caixabank), que directamente ha dejado de ofrecer hipotecas a tipo variable en su web". Para la asociación, "algunas entidades parecen haber anticipado sus políticas de precios a la entrada en vigor, el 16 de junio, de la nueva legislación hipotecaria".

Clave: poco capital pendiente al empezar con el tipo variable

Para quien esté dudando si contratar o no una hipoteca mixta, un aspecto clave es "asegurarse de que el tipo fijo inicial sea inferior al interés del préstamo hipotecario a tipo fijo", explican los analistas del comparador financiero Help My Cash (@InfoHelpMyCash), para quienes en ciertos casos sí puede interesar esta modalidad. "Por ejemplo, si queremos pagar una cuota constante y no nos podemos permitir una hipoteca fija a 30 años, firmar una mixta nos permitirá abonar una mensualidad estable más asequible durante los primeros 5 a 20 años. Recordemos que, en general, cuanto más prolongado es el plazo de un crédito, mayor es el interés fijo que aplican los bancos, así que el fijo inicial a 5, 10, 15 o 20 años de una hipoteca mixta será, en la mayoría de los casos, más bajo que el interés de una hipoteca fija a 30 años".

Asimismo, según Help My Cash, las mixtas pueden ser una opción para clientes más conservadores que pueden ir haciendo amortizaciones anticipadas para liquidar antes su hipoteca. "Con una hipoteca mixta pagarían una cuota más baja que con una fija durante los primeros años, lo que les permitiría ahorrar más para poder adelantar más capital. En ambos casos, eso sí, es importante asegurarse de tener poco capital pendiente cuando se empiece a aplicar un interés variable, pues si el euríbor sufriera un incremento pronunciado a medio o largo plazo, las cuotas se encarecerían mucho".

Adicae: "Se favorece con descaro las hipotecas a tipo fijo"

Según el economista Javier Santacruz (@santacruz_s_a), "los cambios que trae la ley hipotecaria, especialmente en materia de condiciones, impuestos y demás, unido al compromiso por parte del Banco Central Europe (BCE) de que la política monetaria no se va a normalizar (lo que significa que no van a subir los tipos de interés), tendrán un impacto claro sobre las nuevas hipotecas”. Para este experto, “mantener los tipos bajos ayuda a que las hipotecas sigan baratas", de manera que, probablemente, "la mejor opción es el tipo variable siempre, dado que las expectativas de euribor son muy bajas en los próximos años, evitando así caer en un sobrecoste a la hora de contratar un tipo fijo”.

Sin embargo, "la Ley de Crédito Inmobiliario favorece con descaro la contratación de las hipotecas a tipo fijo, algo que ya el propio mercado viene haciendo en los últimos meses hasta aglutinar el 40% de todas las contrataciones", denuncian en Adicae. En este punto es donde la asociación ha observado las argucias y trincheras técnicas de la banca ofreciendo condiciones muy poco beneficiosas para el consumidor. “Actualmente, con el euribor en negativo, todo lo que supere el 2%-2,5% no es una verdadera hipoteca sana”, asegura Manuel Pardos (@ManuelPardos), presidente de Adicae.

Las quejas de las asociaciones de consumidores se extienden también a los costes de cancelación que cobran los bancos. Así, la presidenta de Asufin (@asufin_), Patricia Suárez (@WonderWomanPSR), valora "muy negativamente que el coste de cancelación total o parcial de una hipoteca a tipo fijo esté indexado al valor de mercado. En Asufin esto nos parece opaco. Ningún consumidor va a poder calcular de antemano cuánto le puede costar esa cancelación, porque el valor de mercado es un coste que solamente expertos financieros pueden evaluar, con lo cual al final la Ley deja en una de las partes (el banco) dicho coste". 

Peligros de las hipotecas en divisas  

La presidenta de Asufin critica especialmente que la norma no haya puesto coto a las hipotecas en divisas. "A pesar de los graves problemas en los que se han visto inmersos los afectados por hipotecas en divisas, la nueva ley hipotecaria no va a impedir que se sigan comercializando, con una deficiente información que será totalmente insuficiente para que un consumidor pueda conocer los riesgos que adquiere cuando contrata una hipoteca de estas catacterísticas", afirma Patricia Suárez.

"En 2007 y 2008 las entidades financieras colocaron hipotecas indexadas en yenes (JPY) o en francos suizos (CHF) bajo el reclamo de pagar menos intereses. Sin embargo, no advirtieron de que toda la deuda quedaría indexada a la moneda elegida por lo que la deuda aumentaría o disminuiría en función de la cotización del euro", detalla la presidenta de Asufin, una asociación pionera en la batalla legal contra las hipoteca en divisas. "Comenzamos la batalla en 2013, presentando la primera demanda redactada por socios fundadores de nuestra asociación y llegando al Tribunal Supremo en 2017, cuando se dictó la primera sentencia dando la razón a los afectados. Actuamente más del 90% de las sentencias son favorables al consumidor", explica Patricia Suárez.

Por su parte, FACUA-Consumidores en Acción (@facua) también se muestra crítica con varios aspectos de la nueva normativa. Les parece, por ejemplo, censurable que "la nueva ley hipotecaria no haya establecido un techo a los tipos de interés de las hipotecas, por lo que las familias quedan desprotegidas si el euríbor o el resto de tipos de referencia se disparan en el futuro", aseguran, al tiempo que lamentan que la banca "pueda aplicar intereses de demora de tres puntos por encima del interés remuneratorio, cuando la jurisprudencia ya había establecido que los fijados dos puntos por encima son abusivos".