Luces y sombras de la nueva ley hipotecaria, que suprime cláusulas suelo y baja los gastos

El Banco de España admite la pérdida de reputación de la banca por las demandas de hipotecas

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en junio

El Banco de España avisa de que la nueva ley hipotecaria encarecerá y endurecerá el crédito

Sobre el papel, y de forma muy resumida, las principales novedades de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), conocida popularmente como ley hipotecaria y que entra en vigor este domingo 16 de junio, son siete:

1. Desaparecen las cláusulas suelo.
2. Los gastos y el Impuesto de Actos Jurídicos correrán a cargo del banco, mientras que el cliente pagará la tasación y las copias de escritura (en caso de pedirlas).
3. Se prohíbe la venta de productos vinculados, aunque se permiten los combinados. El banco deberá detallar el precio de cada producto por separado.
4. Bajan las comisiones por reembolso anticipado, amortización o intereses de demora, y se endurecen las condiciones para desahuciar al cliente por impago.
5. Es imprescindible que un notario certifique que el banco cumple su deber de informar y proteger al cliente, y que dicho cliente entiende lo que está firmando.
6. Los profesionales de las entidades tendrán que recibir formación específica y aprobar un examen.
7. Se amplían y endurecen los requisitos de solvencia para los solicitantes de créditos.

Esta ley se aplicará a los nuevos contratos de crédito hipotecario, salvo en algunos casos concretos, en los que afectará también a los vivos. Con ella se transpone al ordenamiento jurídico español una directiva europea de 2014 que busca proteger al cliente bancario y establecer normas de transparencia y de conducta en la adquisición de inmuebles para uso residencial. En el fondo, se trata de acabar con las prácticas abusivas de las entidades bancarias, muchas de ellas denunciadas en los juzgados y que dañan la reputación del sector financiero. 

En opinión de Esteban Sánchez Pajares, socio director del área de servicios financieros de Analistas Financieros Internacionales, la valoración general de la nueva ley es "muy positiva para las personas físicas (incluye a los consumidores y a los autónomos) porque exige a las entidades que actúen de forma honesta, imparcial y profesional, con un deber de información y de protección del cliente". ¿Cómo se consigue esta protección? En primer lugar, "el banco debe entregar al cliente una ficha de información normalizada con todos los datos sobre cada préstamo, y otra ficha con advertencias sobre los riesgos involucrados (ejemplo: qué pasaría con la cuota si los tipos de interés subieran). Y lo que ponga en esas fichas se considera oferta vinculante y, por tanto, el banco no lo puede modificar", detalla el socio director de AFI.   

Un aspecto novedoso es la imprescindible intervención de un notario para proteger a la persona que contrata la hipoteca. "El cliente ahora elegirá un notario para que verifique que la entidad ha cumplido todos los procedimientos que fija la ley (entregar la ficha de información y la de advertencia, los escenarios de cuota, el proyecto de contrato, etc.) y ese notario debe preguntar al cliente si entiende todos los aspectos o tiene dudas. Si no hay dudas, el notario levantará un acta de certificación que se debe unir a la escritura del préstamo (sin el acta no se puede firmar). Y ese notario es gratuito para el cliente", aclara Esteban Sánchez Pajares, de AFI.   

Críticas de las asociaciones de consumidores

Para las asociaciones de consumidores financieros, en cambio, esta ley se queda corta, pese a las mejoras que introduce. Las principales pegas se refieren a que “no se produce el cambio radical que necesitaba el consumidor. Es cierto que ataja las cláusulas suelo y los gastos, pero no tiene en cuenta las demandas que entran en los juzgados como comisiones de apertura, intereses de demora o comisiones por amortizaciones de la hipoteca”, critica Adicae. Según esta asociación, la ley reorienta el mercado hacia las hipotecas a tipo fijo, y aunque "desde Adicae no nos oponemos a los tipos fijos, ahora que el euríbor está en negativo, los actuales tipos fijos son demasiado altos y se está privando al consumidor de un ahorro necesario”. Para Adicae, la nueva legislación “tampoco acaba con las engañosas hipotecas a tipo mixto, que lamentablemente cada vez tienen más peso en el mercado”.

Unas sombras en la ley hipotecaria que también observa Patricia Suárez, presidenta de Asufin. "La Ley comete muchos errores, por ejemplo, deja la puerta abierta a que se puedan comercializar las hipotecas multidivisa. Y, aunque me parece un avance el que se obligue a depositar los contratos en el registro, no hay control de legalidad, por lo cual las entidades financieras pueden depositar lo que quieran (nadie va a vigilar si ese contrato es legal o no), así que tendrá que ser la sociedad civil y las asociaciones de consumidores las que estemos pendientes de lo que los bancos comercialicen", considera esta experta en litigios bancarios.

Con respecto al papel de los notarios, Patricia Suárez se muestra escéptica. "El notario sabe mucho de leyes, pero no necesariamente tiene que saber de temas financieros. De hecho, en Asufin asesoramos a muchos notarios que han contratado hipotecas en divisas o bonos convertibles del Banco Popular, productos cuyas consecuencias económicas no comprendían en el momento de contratarlos. La realidad es que en temas financieros el banco sabe mucho más que el notario, así que no creemos que esta sea la mejor figura para asesorar a un cliente que contrata una hipoteca", asegura la presidenta de Asufin, en cuya web tienen "más de 7.000 sentencias publicadas, todas sobre cláusulas abusivas, productos financieros tóxicos, preferentes, cláusulas suelo, hipotecas multidivisa, gastos hipotecarios, bonos convertibles, estructurados, swap… muy útiles para que los usuarios tengan herramientas y se puedan defender frente a un abuso bancario".

Prohibidas las cláusulas suelo y 'colar' otros productos

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) elimina por fin las cláusulas suelo, con las que los bancos se aseguraban el cobrar un mínimo de intereses en los créditos, con independencia de las bajadas de tipos de interés, y que tantas demandas judiciales han ocasionado. Desde el 16 de junio serán ilegales. 

Se prohíben asimismo las ventas de productos financieros vinculados (seguro de vida, de hogar, plan de pensiones...), aunque se permiten las ventas combinadas y por separado de dichos productos. ¿Qué significa en la práctica? Tal y como explica Esteban Sánchez Pajares, de AFI, "el banco puede ofrecer al cliente un diferencial más favorable si junto a la hipoteca esa persona compra otros productos, pero siempre informándole de cómo influyen en el préstamo esas compras adicionales y qué precio tienen por separado". Es decir, la ley obliga a detallar al cliente que si contrata un seguro de vida o de hogar, el diferencial del crédito sería x, y si no los compra sería XX, y además decirle el precio del seguro de vida, hogar, etc, por separado.

Según recuerda Sánchez Pajares, el cliente puede suscribir la hipoteca en un banco y el seguro en otra compañía. "La única obligación es contratar un seguro de daños, ya que la garantía del préstamo es la propia casa, pero no necesariamente ha de hacerse con la entidad que concede el préstamo. El cliente está obligado, eso sí, a tener una cuenta operativa abierta en el banco oara que circule el préstamo" 

¿Menos comisiones y gastos subirán los tipos?   

Entre las sombras que la nueva norma proyecta, según la asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros Adicae, citan que "está pensada para los fraudes del pasado, pero no los del futuro. Da libertad a la banca para seguir cobrando comisiones de apertura y productos vinculados, aunque se prohíban con carácter general. Permite, por ejemplo, cobrar comisiones por amortización anticipada en las hipotecas a tipo fijo (del 2% y el 1,5%). En el tipo variable son casi nulas. En cuanto a los intereses de demora, son de 3 puntos, frente a los 2 puntos que ha dictado el Tribunal Supremo". En resumen, para Adicae, la ley “no gusta a los consumidores ni tampoco a la banca. Hay mucha incertidumbre de cómo funcionará cuando entre en vigor”.

A partir del día 16, los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán al banco, mientras que el cliente asumirá los gastos de tasación y los de las copias notariales. Esto, que en teoría beneficia al cliente, "podría propiciar un cierto repunte de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a la modalidad de tipo fijo", aseguraba el Banco de España en un reciente informe. Además, el polémico impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) correrá también a cargo del banco, según el Real Decreto-ley 17/2018 aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez.

Por primera vez, se limita por ley la comisión máxima (ver tabla superior) que el banco podrá aplicar al cliente en caso de devolución anticipada de deuda de una hipoteca a tipo fijo. Así, en los préstamos a tipo fijo firmados a partir del día 16 el cliente pagará como mucho el 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida del crédito y el 1,5% si lo hace posteriormente. Si contrata una hipoteca a tipo variable, las comisiones máximas en los tres primeros años serán del 0,25% del capital reembolsado, y sin coste a partir de entonces.

Será más difícil desahuciar a un cliente que no pague

En las nuevas hipotecas, el banco solo podrá desahuciar a un cliente por impago cuando las cuotas no abonadas superen el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales (si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo), y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales (durante la segunda mitad). Adicionalmente, se exige que el prestamista haya requerido el pago, concediéndole al cliente un mínimo de un mes para cumplir.

A pesar de esta mejoría para la persona física, los consumidores de Adicae creen que la norma se queda corta. "El aumento de los impagos para que se lleve a cabo el vencimiento anticipado es insuficiente. En otros grandes países de Europa se tiene que producir un impago más importante para llevar a cabo el desahucio", señalan.

Mayor protección para fiadores, avalistas y garantes

Ya en el primer artículo la ley deja claro que se incluye a los fiadores o garantes: "Artículo 1. Objeto. Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir". Se infiere, por tanto, que cuando haya que ir al notario para que este verifique que el contrato de hipoteca se ajusta a la ley, también tendrán que ir ellos: "Artículo 15.1. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material. 15.4. La obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo".

Por este motivo, entre las luces de la nueva ley, Patricia Suárez, de Asufin, resalta el refuerzo de la protección de los fiadores, avalistas y prestatarios no deudores. En su opinión, se ha avanzado mucho porque "hasta ahora, en la mayoría de los casos de las personas que firmaban una hipoteca, se les informaba a los prestatarios (el que contraía la deuda hipotecaria) pero no se informaba a los fiadores, avalistas o prestatarios no deudores de que estaban avalando esa operación con su propio patrimonio presente y futuro. Como normalmente esos avalistas suelen ser las madres y padres, abuelos, parientes… durante la crisis se han dado casos terribles en los que el prestatario dejaba de pagar el crédito y el banco iba contra la familia que lo había avalado".

Requisitos más duros de solvencia (cliente) y formación (banca)

Uno de los aspectos que pueden perjudicar a los clientes es que la ley exige a los bancos que sean más rigurosos al analizar la solvencia del prestatario, instándolos a evaluar la situación financiera actual y futura, para evitar casos como los de las hipotecas subprime. Esto puede provocar denegaciones de créditos y endurecimiento de las condiciones. Según apunta Esteban Sánchez Pajares, socio director en AFI, "es posible que algunas personas físicas, al ver analizada su solvencia futura, obtengan una hipoteca de menor cuantía de la que solicitan, con plazos más largos, o ambas cosas".

Otra novedad de la norma es que los profesionales de las entidades tendrán que recibir formación específica y aprobar un examen, para poder vender hipotecas. En concreto, la ley fija un mínimo de 50 horas de adquisición de competencias.