Domiciliar una nómina, contratar los seguros de vida o del hogar con el banco, abrir un plan de pensiones o contratar una alarma son alguno de las condiciones que los bancos pueden exigir a cambio de mejorar las condiciones de la hipoteca con un menor interés. Conseguir una hipoteca un interés fijo inicial de menos del 2,50% para los primeros cincos años, en una hipoteca a tipo mixto, cuando el euríbor supera en estos momentos el 4%, puede parecer muy goloso. Pero no es oro todo lo que reluce. En ocasiones, esas condiciones ‘extra’ pueden comerse todo el ahorro que obtenemos por la bonificación... e incluso salir más caras. El comparador financiero HelpMyCash han echado cuentas para saber si compensa o no, y confirman que, a veces, las hipotecas supuestamente baratas tienen truco.
Una hipoteca bonificada es la que tiene asociada la contratación de otros productos al tiempo que el propio crédito. Este tipo de hipotecas se caracterizan por que, al contratar varios productos con el mismo banco, este ofrece mejores condiciones en la contratación de la hipoteca, las denominadas bonificaciones.
En general, la principal ventaja es que los intereses de la hipoteca son menores, lo que supone para el cliente un ahorro en los intereses de su préstamo. A cambio, debe contratar otros productos de forma conjunta, como seguros, cuentas, tarjetas, domiciliaciones, fondos, depósitos, alarmas, etc.
Es fácil detectar si el interés de una hipoteca está rebajado o no por contratar otros productos. Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los consumidores pueden decidir libremente si quieren optar a una hipoteca bonificada con el objetivo de obtener una rebaja del tipo de interés. Como asegura HelpMyCash (@InfoHelpMyCash) los bancos están obligados, legalmente, a indicar si el precio de sus préstamos hipotecarios está bonificado (rebajado) a cambio de cumplir ciertas condiciones. Y si lo está, tienen que mostrar el tipo que aplican tanto si se reúnen esos requisitos como si no.
El comparador lo explica con un caso concreto y real. “El caso de Cajamar es un buen ejemplo”, explica. En su página web pueden encontrarse las condiciones de su HipotecON Tipo Mixto, cuyo interés es del 3,40% los primeros cinco años y de euríbor más 1,60% para los siguientes en caso de no contratar ningún producto adicional del banco. En cambio, su tipo bonificado es del 2,40% durante el primer lustro y de euríbor más 0,60% para el resto del plazo si el cliente domicilia su nómina en la entidad, contrata sus seguros de hogar y vida, usa una de sus tarjetas e invierte en cualquiera de sus fondos.
Por norma general, el precio total de la hipoteca es más bajo si se contratan esos productos adicionales, pues la rebaja del interés suele compensar el coste de las vinculaciones. Ahora bien, si el número de bonificaciones es elevado (más de tres), es muy probable que esa oferta sea más cara que otros préstamos hipotecarios que tienen un tipo más elevado pero que, en cambio, puede obtenerse con un menor número de extras.
Por ejemplo, pongamos que una persona necesita 150.000 euros a devolver en 30 años y pide la hipoteca mixta de Cajamar. Con la máxima bonificación, se le aplicará un interés del 2,40% durante los primeros cinco años, así que sus primeras 60 cuotas serían de casi 585 euros mensuales. Sin embargo, tomando como referencia los precios publicados en la página web de Cajamar, el coste de los seguros, de la tarjeta y del fondo ascendería a unos 545 euros al año, por lo que el total a pagar por este préstamo sería de unos 37.825 euros durante el primer lustro.
Y ahora imaginemos que ese mismo cliente pide la Hipoteca Flexible de EVO Banco, cuyo interés es un poco más alto, del 2,45% los primeros cinco años y de euríbor más 0,60% los siguientes, pero está bonificado solo por domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad. En este caso, las primeras 60 mensualidades serían de casi 589 euros, pero como el coste anual de los productos asociados sería inferior (algo más de 380 euros al año para un perfil medio, según la página web de la entidad), el total a pagar por este préstamo durante el primer lustro sería de alrededor de 37.240 euros; menos que con Cajamar.
Pero el dinero no lo es todo. Hay que tener presente, también, que las bonificaciones “obligan” al cliente a tener contratados ciertos productos mientras la hipoteca sigue viva. Y esos servicios adicionales no tienen por qué ser convenientes para él. Por ejemplo, en el caso de Cajamar, la máxima bonificación se consigue por mantener un saldo mínimo de 3.000 euros anuales en un fondo de inversión, que es una cantidad elevada que el hipotecado podría usar para otros menesteres (con menos riesgo de pérdida y comisiones). Y también hay que suscribir un seguro de vida, que solo es aconsejable si el solicitante desea proteger a sus herederos (y cuyo precio irá subiendo a medida que el titular cumple años).
Para saber si compensa o no optar por la hipoteca con el interés bonificado o quedarse con aquella que tienen un interés más alto, hay que cargarse de paciencia y hacer números. Según HelpMyCash, la solución es sencilla: hay que calcular el precio total del préstamo, es decir, lo que habrá que pagar en total por este teniendo en cuenta sus cuotas, sus comisiones y el coste de sus productos asociados. Así, el cliente podrá comparar varias ofertas y averiguar cuál saldría más barata realmente.
Desde el comparador recuerdan, eso sí, que las bonificaciones no están esculpidas en piedra en las ofertas hipotecarias: se puede negociar con el banco durante el proceso de solicitud para que rebaje su interés sin necesidad de contratar ciertos productos. Las probabilidades de llegar a un acuerdo con la entidad serán más altas si el cliente disfruta de una muy buena situación económica o si encarga la tramitación a un bróker hipotecario, que es un profesional especializado en conseguir las mejores condiciones posibles.
