Cuando hace apenas un mes Mapfre y Santander recibían el visto bueno por parte del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para comercializar hipoteca inversa sabíamos que la llegada de este nuevo producto era inminente. Ambas entidades llevan tiempo trabajando intensamente en su diseño. La fecha elegida será el próximo lunes día 20 de noviembre. A partir de ese día, Banco Santander y Mapfre comercializarán su hipoteca inversa, en un principio en la ciudad de Madrid, con la vocación de que se vaya extendiendo de forma gradual al resto del país en los próximos meses.
Así, la comercialización se iniciará en 101 oficinas de Santander y en 127 oficinas de Mapfre. Posteriormente, a inicios de año se extenderá al resto de Madrid, con la vocación de llegar a Cataluña y el resto de ciudades, de forma que, al menos, abarque las principales capitales de provincia.
Al ser de momento una prueba piloto, no se han fijado unos objetivos comerciales ni hay previsiones de operaciones. “Como se ha trabajado mucho, va a ser un éxito. El proceso de venta va a ser transparente y garantista y el producto va a ser bueno”, decía recientemente José Manuel Inchausti, vicepresidente de Mapfre y consejero delegado de Mapfre Iberia.
La venta del producto se articulará a través de Santander Mapfre Hipoteca Inversa ECF, la sociedad constituida a partes iguales por el banco y la aseguradora. Para este primer piloto en la ciudad de Madrid, Mapfre cuenta con ocho personas sin dedicación exclusiva, mientras que Santander aportará cuatro profesionales, estos sí, enfocados únicamente en este producto.
Según fuentes cercanas a ambas entidades, de momento se ha registrado un mayor interés por parte de los herederos que por parte de los propietarios. “Estamos muy centrados en hacerlo bien, en venderlo bien, en que los herederos estén confortables con esa venta y que sea una operación muy transparente para la tipología de cliente que se ha definido” aseguraba Inchausti, que reconocía que no se trata de un producto generalista. Ambas compañías tienen expectativas “altas” en el producto, pese a que quieren ser conservadores. Las entidades consideran que este no es un producto generalista ni tampoco que sirva para todo el mundo.
La hipoteca inversa es un producto destinado a los mayores de 65 años, aunque con especial incidencia en clientes que tengan en torno a 75 u 80 años. Esto se debe a que las rentas se conceden según la esperanza de vida, por lo que, a menor edad, se recibe una renta menor.
Asimismo, la vivienda sobre la que se formalice la hipoteca inversa debe estar en propiedad, no tener cargas hipotecarias y los propietarios deben ser los únicos residentes. Asimismo, los herederos directos (hijos) deben estar informados del proceso.
Otro requisito que han puesto Santander y Mapfre es que las viviendas deben estar situadas en zonas de alta liquidez y limitada volatilidad, así como tener un precio tasado de al menos 200.000 euros.
A través de la hipoteca inversa, los clientes reciben un préstamo, estimado a esperanza de vida, que se va ingresando de forma fija en forma de abonos mensuales. El contratante no devuelve nada en vida y, tras el fallecimiento, son los herederos los que tendrán que devolver el préstamo consumido y sus intereses.
La opción de recibir la renta tiene dos modalidades: con y sin renta vitalicia. En el primer caso, el abono mensual de las cuotas se garantiza hasta el fallecimiento gracias a que, junto con la hipoteca, se contrata un producto de renta vitalicia de Mapfre Vida.
En la segunda modalidad, sin renta vitalicia, el cliente solo obtiene los ingresos de la hipoteca inversa hasta su esperanza de vida. Es decir, si el cliente acaba viviendo más de la esperanza de vida calculada, dejará de recibir abonos mensuales. Esto reduce la deuda sobre el inmueble, pero tiene el riesgo de entrañar problemas de liquidez para el cliente si excede la edad.
La hipoteca se constituye con un tipo de interés fijo del 5,99%. No tiene comisión de apertura y los costes serán de menos de 600 euros. Estos costes se reparten entre la tasación de la vivienda y la necesidad de contar con un asesoramiento independiente.
Según los cálculos realizados por Santander y Mapfre, un cliente de 80 años con una vivienda en propiedad de 450.000 euros y con una esperanza de vida de 94 años recibiría una renta mensual de 980 euros. Contando los intereses, a fallecimiento justo al terminar la esperanza de vida, la deuda generada sería del 50% del valor sin renta vitalicia y un 70% en el caso de haberla contraído.
Mapfre y Santander iniciarán el proceso de comercialización en sus oficinas informando a los clientes interesados y comprobando si cumplen los requisitos. En caso de que así sea, tendrán que contar con el asesoramiento de un profesional independiente no vinculado con el banco ni la aseguradora, tal como exige la ley. Sin el asesoramiento independiente no se podrá llevar a cabo la venta. En ese proceso de asesoramiento tendrán que estar presentes los herederos directos. Las entidades han decidido que los herederos tengan que comparecer en este asesoramiento para poder formalizar la operación.
Los dos asesores que tienen registrados Santander y Mapfre para este proceso son Afi Seniors y el bufete Exequator. No obstante, podrán aceptar cualquier asesor a propuesta del cliente que cumpla con los requisitos que exigen.
Al fallecimiento de los titulares de la hipoteca, los herederos tendrán un plazo de nueve meses en los que no pagan intereses para decidir qué hacer con la carga hipotecaria. Podrán vender la vivienda y quedarse con el importe restante tras el pago de la deuda, quedarse con la vivienda cancelando el préstamo (por ejemplo, pidiendo una hipoteca para cancelar la deuda contraída) o renunciar directamente a la herencia, en cuyo caso el inmueble irá a un proceso de ejecución judicial.
