Economía
Caser y Óptima reavivan la hipoteca inversa, un préstamo para mayores de 65 años con la casa de aval
Quien contrata una hipoteca inversa puede obtener hasta el 45% del valor de tasación de la vivienda
Caser Seguros será la primera aseguradora en comercializar hipotecas inversas en España
Hipoteca inversa: convertir la vivienda en renta y que paguen los herederos
La hipoteca inversa es un producto financiero diseñado y regulado para personas mayores que necesiten o deseen monetizar el ahorro en vivienda y obtener dinero con el que complementar la pensión, manteniendo de por vida la propiedad de la casa y pudiendo residir en ella hasta el final de sus días. El mercado potencial de este tipo de préstamo es enorme, ya que existen 8,1 millones de personas mayores de 65 años propietarios de su vivienda habitual. Además, los mayores de 65 años acumulan un ahorro de 600.000 millones de euros en vivienda, frente a los 120.000 ahorrados en planes de pensiones por el total de la población. Y, sin embargo, apenas se contratan hipotecas inversas: 111 en 2020 y 149 en 2019, debido a la falta de ofertas (ningún gran banco la comercializa) y al desconocimiento de sus clientes potenciales.
La cantidad media que se presta supera el 33% del valor de tasación de la vivienda, pudiendo llegar hasta el 40%-45% en función de la edad, de la ciudad en que se encuentre el inmueble o de la forma de cobro, si bien este importe varía, lógicamente, según cada caso. Los préstamos suelen concederse con un tipo de interés que ronda el 6%, y el prestamista no puede exigir, por Ley, la devolución al titular, solo a sus herederos una vez éstos hayan heredado la casa.
La hipoteca inversa es un producto financiero regulado y que exige garantías para proteger a quienes la contratan. Siempre se firma en una escritura ante notario, y al cliente previamente se le debe facilitar un asesor independiente que le explica la idoneidad o no del producto. En el momento de la firma notarial, el informe de dicho asesor debe adjuntarse. Además, la hipoteca inversa es vitalicia. Para mayor transparencia, las entidades procuran que el heredero participe en todo el proceso.
Caser: "Ingreso mensual con posible disposición inicial"
Caser Seguros (@caser) se decidió a comercializar la hipoteca inversa en 2019, con el lanzamiento de un producto que puede cancelarse parcial o totalmente en cualquier momento, ofrece un ingreso mensual (con posibilidad de una disposición inicial) sin que los titulares pierdan la propiedad de la vivienda habitual, e incorpora servicios asistenciales durante los diez primeros años y asesoramiento telefónico y ayuda técnica durante toda la duración del producto.
La crisis del COVID cortó en seco las contrataciones, pese a lo cual, "el año 2020 nos fue bien porque las operaciones se reanudaron en el segundo semestre, y de las 111 totales que se firmaron el año pasado, nosotros formalizamos unas 50, con lo cual, el 45% de todo lo que se firmó son operaciones de Caser”, revela Nuria López, directora de Hipoteca Inversa en Caser, quien confía en "llegar a las 100 contrataciones al cierre de 2021". Esta experta está "convencidísima de que hay otras compañías que van a lanzar hipoteca inversa en un futuro próximo, porque todos sabemos que hay nicho de negocio, que se cubre una necesidad social, y demanda existe, y mucha”.
El importe de las mensualidades se establece según unas tablas estándar y, lógicamente, cuanto mayor sea la persona a la hora de contratar este tipo de préstamo, mayor será la mensualidad a cobrar. El tipo de interés, fijo, ronda el 5,81%-5,99%.
"Nosotros, al ser una compañía aseguradora, tenemos una ventaja: no tenemos que incorporar el seguro de renta vitalicia diferida, que antaño en otras entidades hacía que en el momento inicial la persona tuviera que pagar una prima de entre 30.000 y 40.000 euros para cubrir esa longevidad de las mensualidades. En Caser tenemos en cuenta en el cálculo de la mensualidad este riesgo de supervivencia de la persona, y no le incorporamos un coste adicional de entrada. Con nuestra hipoteca inversa, la deuda empieza desde cero, y la persona solo tendrá deuda en función de las cuotas que vaya percibiendo, más los intereses. Cuotas que no tributan en el IRPF", detalla Nuria López.
Ejemplo de préstamo con Caser
Una persona de 79 años que tenga un piso de 585.000 euros percibiría unos 1.010 euros netos al mes hasta los 101 años. La mensualidad se la ingresarían hasta que cumpla los 101 años y podrá seguir en su casa mientras viva. Puede ser que viva hasta los 105, en cuyo caso, la compañía le dejaría de pagar a los 101 años, pero podría seguir viviendo en su casa, aunque sin cobrar. ¿Cuál sería su deuda? Pues en función de esos 1.010 euros mensuales más los intereses.
Según explica la directora de Hipoteca Inversa de Caser, "a las personas que quieran cubrir todo el riesgo de longevidad, Caser les da la opción de contratar, en el momento que deseen, un seguro de renta vitalicia diferida a partir de los 101 años, pero ya un coste para el cliente irrisorio". Además, el cliente puede elegir si quiere percibir una disposición inicial, "que oscila entre el 13%-14% del valor de tasación de la vivienda. En el caso del cliente anterior, recibiría hasta 78.000 euros, pero la mayoría no agota el límite de disposición adicional porque cuanto más perciba, más deuda acumula y por tanto mayor carga dejará a sus herederos", destaca Nuria López.
Óptima prevé superar los 60 millones prestados en 2022
Óptima Mayores, un Asesor Independiente especializado en hipoteca inversa y en asesorar a mayores de 65 años en la búsqueda de soluciones financieras para complementar su pensión, fueron los pioneros en 2005 en ofrecer este producto, y desde entonces han asesorado a más de 25.000 clientes y han comercializado los 17 productos de hipoteca inversa que ha habido en España. En julio de 2021 han puesto en marcha un nuevo producto de hipoteca inversa con la posibilidad de contratarlo en la mayoría de provincias, según explica su consejero delegado, Ángel Cominges: "Culminaremos con más de 25 millones de euros canalizados a los mayores en el segundo semestre del año. Y en todo 2021 esperamos canalizar más de 40 millones de euros. Para 2022, se espera un volumen de préstamos muy superior a los 60 millones".
En Óptima Mayores trabajan con la aseguradora Caser, han cerrado un acuerdo con un nuevo banco y negocian con otra entidad para impulsar la hipoteca inversa. "En España nunca ha faltado necesidad ni demanda de un producto financiero de estas características, lo que sucede es que el mercado se está desarrollando más lentamente de lo que debería por la insuficiente oferta bancaria y aseguradora", lamenta Cominges. Y resalta las ventajas fiscales de la hipoteca inversa, puesto que está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y los importes que se obtienen de la hipoteca inversa, ya sea el importe único inicial o las rentas mensuales, tampoco tributan por el IRPF. Además, se le aplica una reducción del 90% en los aranceles registrales.
El CEO de Óptima Mayores es un firme defensor de las bondades de la hipoteca inversa: "Las personas que lo contratan ganan su tranquilidad económica de por vida, y utilizando su propio ahorro: convierten su vivienda en un plan de pensiones adicional, sin perder la propiedad ni mucho menos su uso y disfrute".
Ejemplos de préstamo según la vivienda
"Una persona de 75 años y con una vivienda en propiedad valorada en 600.000 euros y que viva en una ciudad con más de 45.000 habitantes, contratando una hipoteca en Óptima Mayores obtendría un pago único de unos 210.000 euros o una renta mensual garantizada de por vida de 1.200 euros", detalla Cominges.
Por su parte, una persona de 78 años con una vivienda en propiedad tasada en 450.000 euros y que viva en una ciudad con más de 45.000 habitantes, obtendría un pago único de 170.000 euros o una renta mensual de 1.200 euros garantizada de por vida.
Para facilitar los cálculos de las personas interesadas, en la página web disponen de una calculadora donde podrán saber la cantidad a percibir en las tres alternativas posibles: como un importe único al inicio; en forma de mensualidades; o una combinación, es decir, una cantidad al inicio más una mensualidad.
Catalana Occidente: comercialización muy residual
Dentro de su oferta de productos aseguradores, el Grupo Catalana Occidente tiene en cartera la hipoteca inversa, pero fuentes oficiales de la compañía aseguran a 65Ymás que se trata de "un producto cuya comercialización es escasa, muy residual". En la práctica, esto significa que si algún cliente se interesa o demanda una hipoteca inversa, el Grupo puede analizar su idoneidad, pero no es una fórmula que se comercialice proactivamente.
En el mercado de la hipoteca inversa también trabaja el Grupo Retiro, una empresa que lleva desde 1996 en la comercialización y gestión de rentas vitalicias inmobiliarias, ventas de nuda propiedad, hipotecas inversas y ventas con alquiler garantizado sobre viviendas de las personas mayores. De hecho, Retiro es uno de los distribuidores con los que trabaja Caser.
"La diferencia entre una hipoteca inversa y una hipoteca tradicional es que el titular no tiene que pagar en vida nada al banco, y la deuda acumulada sólo puede ser exigida por la entidad financiera 12 meses después del fallecimiento del último titular", resaltan en su página web.
