Los cinco consejos del Banco de España a la hora de contratar una hipoteca inversa

Guía de la hipoteca inversa del Banco de España

Hipoteca inversa: convertir la vivienda en renta y que paguen los herederos

Caser Seguros se lanza a comercializar hipotecas inversas en España

La hipoteca inversa es un producto financiero para mayores de 65 años que deseen monetizar su vivienda, es decir, personas que necesiten o quieran obtener una renta adicional mediante un crédito, para lo cual ponen su casa como aval. También pueden solicitarlo personas que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% o en situación de dependencia severa o gran dependencia. Estos préstamos están exentos del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (solo en la parte gradual) y se benefician de una reducción importante en los gastos de notario y del Registro de la Propiedad. Se firman ante notario y es imprescindible contar con el asesoramiento de un profesional independiente.

La hipoteca inversa constituye una alternativa para complementar la pensión, y como se trata de un préstamo, estos ingresos mensuales adicionales no tributan en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

A diferencia de una hipoteca convencional, es el titular quien recibe del banco una cantidad a cambio del piso (normalmente en forma de renta mensual). Además de no perder la propiedad de su vivienda, podrá seguir utilizándola hasta su fallecimiento. El importe de la renta a percibir depende de varios factores: el valor de la vivienda; la edad de la persona que contrata el préstamo y su cónyuge; y de la elección que se haga entre recibir la renta por un periodo determinado o de forma vitalicia.

Otro aspecto fundamental es que la entidad prestamista no recuperará lo prestado hasta el fallecimiento del titular. Es decir, serán los herederos quienes tengan que devolver el importe del préstamo más los intereses, si desean quedarse con la casa. En caso contrario, la propiedad pasará al prestamista.

Sobre el papel, la hipoteca inversa puede parecer un producto sencillo, pero en realidad es bastante complejo y comporta una serie de riesgos. Estos son los consejos del Banco de España a la hora de contratar uno de estos préstamos, incluidos en su Guía de acceso a la hipoteca inversa:

Cinco precauciones básicas 

1.- ¿Renta vitalicia o con plazo fijo?

El regulador financiero aconseja estudiar cuidadosamente si el dinero del préstamo o crédito se va a recibir como una renta durante toda la vida o como una renta durante un período de tiempo. También puede ser que se reciba de una sola vez en su totalidad. "Obviamente, el que se trate de una modalidad u otra hace que varíe el importe a percibir", recuerda el Banco de España.

Existen modalidades en las que el cliente cobra todo de golpe, hasta un 30%-40% del valor de tasación de la vivienda, pero en ese caso, la deuda que se genera ya desde el minuto uno es muy grande; deuda que luego se trasladará a los herederos.

2.- Designar un beneficiario aparte del titular

Es importante saber si el préstamo va a tener algún beneficiario, además, del titular del inmueble (cuando se trata de una pareja, por ejemplo, en la que solo una parte es propietaria del inmueble y la otra no). "Designando un beneficiario nos aseguramos de que, en todo caso, tiene que producirse el fallecimiento del titular y el del beneficiario para que la entidad prestamista pueda exigir la devolución del préstamo", aconseja el regulador.

3.- Herederos: cancelar el préstamo, o no pagar

La recuperación de la deuda por parte de la entidad se producirá con el fallecimiento del prestatario o, en su caso, de los posibles beneficiarios designados en el contrato. Llegado ese momento, los herederos pueden optar por cancelar el préstamo, abonando el capital dispuesto más los intereses, sin pagar nada más, o no pagar.

-Si deciden cancelar la deuda, es preferible que en el contrato se prevea un plazo a partir del fallecimiento para que los herederos puedan disponer de tiempo suficiente para los trámites de la herencia y decidir si les conviene esta opción, e incluso para poder reunir el dinero. De no estar interesados, la entidad recobrará lo prestado con los bienes de la herencia.

-En ningún caso, estarán los herederos obligados a responder con sus propios bienes. 

4.- Hipoteca sobre la vivienda habitual o sobre una segunda vivienda

En el supuesto de que se trate de segunda vivienda, no se aplicarán las ventajas o beneficios en los gastos de formalización.

5.- Revisar la información precontractual

Más que en cualquier otro préstamo, es imprescindible que antes de contratar se revise bien la información precontractual del producto (es decir, tanto la Ficha de Información Precontractual, FIPRE, como la Ficha Informativa Personalizada de la hipoteca, FIPER), así como también el borrador de la escritura.

Opciones tras la muerte del titular de la hipoteca

Al fallecimiento del titular, a los herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera, teniendo dos opciones:

-Quedarse con la vivienda: para ello deben liquidar la deuda contraída por la persona mayor con la entidad, devolviendo el dinero prestado. Si no disponen de patrimonio para ello, una de las alternativas es financiarse mediante la constitución de una hipoteca normal sobre el inmueble en cuestión, es decir, firmar un nuevo préstamo por el importe de la deuda.

-Vender la vivienda: en este caso, el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad que se obtiene no es suficiente para satisfacer la deuda acumulada, la entidad prestamista puede instar la venta de otros bienes de la herencia.

Falta un marco regulatorio más potente, dicen expertos

Varios expertos consultados por 65Ymás coinciden en que este producto necesita un mejor desarrollo regulatorio, para prevenir algunos de los riesgos y recelos que se producen en la actualidad.

José Antonio Herce, economista experto en pensiones y socio fundador de LoRIS, considera que la hipoteca inversa es un producto "insuficientemente regulado, necesitaría un marco regulatorio más potente. Y es un producto con un alto riesgo reputacional. Se pueden acumular deudas muy importantes, capitalizadas a tipos de interés altos, del 5,5%-6%. Incluso, dependiendo de la longevidad de la persona que la contrate, se puede dar el caso de que se acumule una deuda que, con los intereses, supere el valor de la vivienda", explica. Por este motivo, "la oferta que existe es muy reducida y conlleva bastante riesgo, sin contar con que la familia de los potenciales beneficiarios suele ser reacia a que estos firmen un préstamo con el aval de la vivienda habitual", detalla Herce.

En parecido sentido, Pau Monserrat, economista y profesor asociado de la UIB, advierte de que "el precio de la hipoteca inversa es caro para quien la contrata, y solo se conceden con buenas condiciones a quienes ponen como aval viviendas con buen precio de mercado". En su opinión, este producto únicamente puede funcionar cambiando la regulación, "que sigue siendo muy mala". Advierte de que se trata de un producto complejo, "dirigido a un público de avanzada edad que no suele tener una gran cultura financiera".

Asimismo, Patricia Suárez, presidenta de la asociación de usuarios financieros ASUFIN, resalta la complejidad del producto. "Hay que pensar que, en realidad, se trata de un préstamo que emplea la vivienda habitual como aval y que, por ello, deja de estar garantizada. Serán los herederos, en última instancia, los que deberán liquidar la deuda". Quizá por ello, "es un producto escasamente ofrecido en estos momentos. Y más que entidades bancarias, está en manos de intermediarios financieros especializados”, señala.