Cuánto se paga a Hacienda por la venta de una vivienda

Más de 560.000 operaciones de compraventa se realizaron en nuestro país durante 2021, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Vender un inmueble no implica solo recibir dinero a cambio de una casa o un piso: también hay gastos. Entre los principales están los impuestos, que en ocasiones pueden representar una suma importante y, por lo tanto, debemos tenerlo en cuenta en el momento de valorar una posible transacción.

El proceso de vender una vivienda lleva aparejados una serie de trámites administrativos entre los que se incluye la rendición de cuentas al fisco una vez se haya realizado la operación. Por ello, el portal Fotocasa recoge en una información qué impuestos se deben pagar cuando vendemos una vivienda.

El vendedor de una casa debe afrontar el pago de tres impuestos: 

• IRPF por la ganancia patrimonial
• Plusvalía municipal (IIVTNU) 
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

A continuación, te explicamos cómo se calculan y cuándo se aplican cada uno de ellos.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF es un impuesto estatal que afecta a todos los ciudadanos y, como bien sabrás, se liquida anualmente a través de la declaración de la renta. Toda operación de venta de inmueble debe reflejarse en la declaración del año siguiente.

En este caso, cuando se lleva a cabo una operación de venta de inmueble, ya sea vivienda, local o garaje, el vendedor debe reflejar en la declaración una ganancia o pérdida patrimonial, con algunas excepciones:

• Si se realiza una reinversión en una vivienda habitual.
• Si la venta de vivienda habitual la realiza una persona mayor de 65 años.
• Si la venta de vivienda la realiza un mayor de 65 y la ganancia se destina a una renta vitalicia.
• En los casos de dación en pago.

La ganancia patrimonial, por su parte, es el beneficio económico que obtiene el vendedor de la vivienda con la operación.

Para conocer la ganancia patrimonial se debe calcular primero el valor de transmisión, la cantidad real que le queda al vendedor al finalizar la operación. Esta cifra se obtiene restando al importe de la venta, los gastos y tributos de la operación.

Por otro lado, es necesario saber el valor de adquisición, que es la cantidad que pagó en su momento el ahora vendedor de la vivienda más la suma de los tributos y gastos de aquella operación, menos los beneficios fiscales y las amortizaciones.

Con estos dos valores, si el de transmisión es mayor al de adquisición, se considera que el vendedor ha obtenido ganancia patrimonial y por lo tanto, debe tributar por ellos, aplicando el IRPF. En concreto, se aplica un 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia; un 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia; un 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia y un 26% sobre más de 200.000 euros de ganancia.

Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se conoce coloquialmente como 'plusvalía municipal', y lo aplican directamente los ayuntamientos.

La plusvalía municipal o el IIVTNU solo afecta al suelo, no a la propiedad ni a las reformas realizadas en ella. Por lo tanto, para su cálculo hay que fijarse en valores como el catastral y los años que el propietario haya tenido la vivienda en propiedad.

Al ser un impuesto municipal, los coeficientes y porcentajes de aplicación varían de un ayuntamiento a otro. Por lo general, el vendedor dispone de 30 días hábiles para pagar dicho impuesto una vez firmada la escritura de compraventa.

¿Cómo calcular la plusvalía?

El contribuyente puede elegir entre dos métodos para hacer frente a la plusvalía municipal, el objetivo y el real:

En el método objetivo se tienen en cuenta el valor catastral del suelo, el coeficiente establecido por el ayuntamiento en función del tiempo que el vendedor haya sido propietario y un porcentaje determinado por el ayuntamiento.

Por otro lado, el método real tiene en cuenta el precio de venta de la vivienda, el precio de compra, el porcentaje del valor catastral y un porcentaje determinado por el ayuntamiento.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es otro impuesto municipal que se paga todos los años desde la adquisición de la vivienda. 

Como norma, la persona que sea propietaria de la vivienda a día 1 de enero debería hacerse cargo del IBI en ese año fiscal, pero lo cierto es que, en muchas ocasiones, el vendedor y el comprador llegan a un acuerdo para repartirse el pago de este impuesto.