Lo que debes saber sobre el TIN y la TAE y cómo afectan a tu préstamo o hipoteca

A la hora de solicitar un préstamo o una hipoteca es importante fijarse en dos conceptos que influyen en las condiciones del pago de intereses: el TIN, el tipo de interés nominal, y la TAE, la tasa anual equivalente.

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el interés que la entidad financiera nos va a cobrar por el aplazamiento de los pagos. Se trata de un porcentaje fijo que el banco recibe como pago por el dinero que ha prestado al cliente. Su cálculo puede ser diario, semanal, mensual, trimestral, semestral o anual, aunque el más habitual es el mensual. En todo caso, es importante fijarse en el periodo temporal, para hacer después los cálculos que interesen.

Los TIN de los diferentes préstamos no son comparables, ya que no incluyen todos los gastos de la operación. Por ejemplo, no tiene en cuenta ninguno de los gastos que van asociados a la operación, ni tampoco descuenta la inflación (por oposición al tipo de interés real, donde sí que se resta). Se trata simplemente, como su nombre indica, del interés nominal, de aquel que se pacta con la entidad bancaria para realizar la operación.

Qué es la TAE y cómo calcularla

La TAE (y no el TAE, cómo decimos habitualmente, puesto que se trata de una tasa) es en la práctica  el porcentaje que indica, de forma anual, el coste o el rendimiento efectivo que tiene un producto financiero.

Su cálculo tiene en cuenta el TIN de la operación, pero también otros factores, tales como la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias por cancelación o amortización y también los demás gastos que genera la operación. Es, por lo tanto, “anual” y “equivalente” y, por ello, más completa y  más útil que el TIN para que el consumidor pueda tomar una decisión final.

Hay que tener presente que cada operación financiera es diferente: pueden variar los plazos, las mensualidades, el tipo de interés, los gastos, las comisiones, etc. Por ello se hace necesario una cifra única que tenga carácter comparativo entre alternativas de diferentes características. Así, lo que permite la TAE es homogeneizar cualquier producto financiero a un periodo de un año, para de esta manera poder compararlo con otro producto similar, sea de la misma entidad financiera o de otras entidades. Aporta, por lo tanto, una visión más clara y real de cuánto puede aportar una inversión o de cuánto puede costar un crédito.

Por ejemplo, si estamos pensando invertir nuestro dinero en un depósito, entre uno que ofrece una rentabilidad anual del 4% y otro que la ofrece del 2,5%, de entrada nos tentará el primero. Sin embargo, conviene tener en cuenta que las comisiones o gastos aplicados en el primero podrían comerse gran parte de esa rentabilidad y convertirla en la peor opción de las dos. Por eso calcular el TAE nos ayudará en nuestra elección.

En definitiva, la TAE permite al cliente comparar las diferentes inversiones o préstamos, con independencia de sus condiciones particulares, ya que iguala todos los elementos de la operación. Es por este motivo que el Banco de España (@BancoDeEspana) obliga a los bancos a informar sobre la TAE tanto en la publicidad que hacen de sus productos como en los contratos, en los documentos de liquidación y en las ofertas vinculantes que facilitan a sus clientes.

Simulador TAE del Banco de España

La nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, destaca la forma en que debe calcularse la TAE de nuestras nuevas hipotecas.

El Portal del Cliente Bancario del Banco de España ofrece el simulador de cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario adaptado a los cambios normativos, una herramienta para ayudar a los consumidores con sus finanzas personales.

Este simulador permite calcular la TAE si el tipo se modifica durante la vida del préstamo, y también distingue entre los gastos que pagues en origen y aquellos que pagues de forma periódica, como por ejemplo un seguro. Puedes realizar varias simulaciones y comparar la TAE de cada una de ellas. A partir del importe, el plazo, el tipo de interés y las comisiones y otros gastos del préstamo, obtendrás su TAE.