El problema de la vivienda en España no mejora: el déficit podría llegar a 2,74 millones en 2039

No sólo es un problema de jóvenes: los mayores tampoco tienen cubiertas sus necesidades de vivienda

La falta de suelo es una de las principales razones del desequilibrio entre oferta y demanda actual en España. Esto ha provocado que se disparen los precios de venta y alquiler, limitando así el acceso a la vivienda a los colectivos más vulnerables. 

Esta es una de las conclusiones que se desprenden del informe Necesidad de suelo en España 2024, elaborado por la consultora Colliers y la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), presentado este martes por el presidente de APCEspaña, Xavier Vilajoana, y el CEO y presidente de Colliers, Mikel Echavarren. 

Comienza la presentación del informe ‘Necesidad de suelo en España 2024’, con Xavier Vilajoana @XaviVilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España @APCEprensa, y Mikel Echavarren @MikelEchavarren, CEO y presidente de Colliers @colliers_spain pic.twitter.com/e3NKd3GAXS

— 65YMÁS (@65ymuchomas) November 19, 2024

"Estados Unidos tardó siete años en llevar un hombre a la luna. España tarda el doble en desarrollar un ámbito urbanístico", ha destacado el presidente de Colliers durante la presentación. Y es que en España se tarda una media de 10 y 15 años en desarrollar nuevos proyectos, pudiendo superar los 20 años, tratándose de un proceso "complejo y lento". 

Echavarren ha explicado en este sentido que "debido a la escasez de suelo residencial finalista, las parcelas disponibles en zonas con alta demanda alcanzan precios muy elevados". 

"Este hecho, junto con el incremento de los costes de la construcción, a consecuencia de la falta de mano de obra cualificada y el incremento de los precios de los materiales en los últimos años, ha ocasionado la reducción de los márgenes y la disminución en las cifras de producción de vivienda", ha añadido. 

"Es imprescindible que se apruebe cuanto antes la reforma de la Ley de Suelo", ha señalado, a su vez, el presidente de APCEspaña, que añadía: "Solo con mayor seguridad jurídica en el urbanismo y con más agilidad en el largo proceso de generación de suelo lograremos que se desarrolle más oferta de vivienda y que esta sea asequible". 

El déficit de viviendas "no parece que vaya a mejorar"

En su análisis sobre el mercado de la vivienda y su evolución, el informe refleja que en España "se finalizan menos de 90.000 viviendas anualmente, una cifra insuficiente para satisfacer la necesidad alojativa de los más de 230.000 hogares que se crean cada año", una cifra que crece debido al aumento de la población y la reducción del tamaño medio de las unidades familiares (se ha reducido de 2,8 habitantes en 2004 a 2,5 en 2023). Se prevé que esta tendencia se mantenga en los próximos años, agravando así el déficit de vivienda, que alcanzó en 2023 un total de 408.000 unidades. 

Se trata de una situación que "no parece que vaya a mejorar en los próximos lustros", advierten en una nota. De hecho, el informe alerta que "si el ritmo de producción no se incrementa, el déficit de vivienda aumentará de manera exponencial", alcanzando en 2039 un total superior a 2,74 millones de unidades. 

El stock remanente de viviendas asciende a cerca de 450.000 unidades, sin embargo, esto tampoco contribuye a solucionar el problema ya que "no satisface las necesidades actuales de la demanda". Además, "debido a su localización o características, es más que probable que no lleguen a comercializarse nunca", añaden. 

Déficit de vivienda acumulado. Foto: Informe ‘Necesidad de suelo en España 2024’.

El informe detalla que este déficit está presente en todo el país, aunque especialmente en las capitales y áreas metropolitanas de Valencia, Barcelona y Madrid. En estas zonas, el número de hogares crece a un ritmo de 5 veces superior, 4 veces superior y 3,4 veces superior, respectivamente, mientras que en zonas turísticas como Canarias el ritmo es 7 veces superior al número de viviendas. 

Por el contrario, en ciudades como Cáceres, Orense, Córdoba o Ciudad Real, los hogares crecen a menor ritmo que el número de viviendas nuevas. 

Consecuencias y posibles soluciones

La complejidad regulatoria, la inseguridad jurídica, la lentitud burocrática, las estructuras de propiedad compleja, la falta de financiación, las impugnaciones de planeamiento, la normativa obsoleta o los cambios políticos, son las principales razones de la dilatación del proceso, según el informe, que apunta una serie de consecuencias que afectan directamente a la falta de vivienda. 

El incremento del precio del suelo ante la escasez de suelo finalista, la dificultad de acceso a la vivienda por la subida de precios, el sobreesfuerzo económico de muchas familias, la desigualdad económica en el territorio español, la modificación de necesidades urbanísticas e hitos urbanísticos ya aprobados, la imposibilidad de creación de servicios necesarios o la falta de inversión, son algunas de ellas. 

En esta línea, el informe señala algunas posibles soluciones, como la elaboración de un plan integral que "mejore la coordinación entre las diferentes Administraciones Públicas involucradas y que garantice un suministro constante de suelo urbanizable y la posibilidad de ponerlo en carga en un periodo razonable de tiempo, con mayor seguridad jurídica y según las necesidades de la demanda".

En concreto, este plan debería incluir medidas como: garantizar la coordinación entre las diferentes Administraciones Públicas, incrementar y mejorar los medios técnicos y materiales, unificar objetivos entre las distintas Administraciones Públicas involucradas, promover la seguridad jurídica, reducir la complejidad regulatoria existente y la creación de figuras alternativas como el agente urbanizador para resolver dificultades relacionadas con complejas estructuras de propiedad.

Con todo, a corto plazo, el informe plantea soluciones, que aunque "no subsanarán el problema existente, colaborarán en su atenuación", destacan. 

Estas son: la concesión de ayudas para la rehabilitación del stock existente, dar facilidades para la finalización de obras con la construcción paralizada, modificar las regulaciones y normativas municipales que condicionan el grado de edificabilidad residencial en un ámbito ya desarrollado, permitir los cambios de uso a residencial en parcelas dotacionales o comerciales que no se han desarrollado a lo largo de los años y flexibilizar los cambios de uso en los ámbitos existentes que ya cuentan con el planteamiento aprobado y en los que la calificación otorgada a ciertas parcelas no corresponde con las necesidades de la demanda.