Aunque hayas conseguido ahorrar lo suficiente como para cancelar la hipoteca y olvidarte de las dichosas cuotas mensuales del préstamo antes de su vencimiento, conviene sentarse y echar cuentas si conviene o no cancelar la hipoteca.
A hora de analizar si interesa o no cancelar de forma anticipada un préstamo, el tiempo que llevemos pagando la hipoteca influye mucho. Aunque la cuota hipotecaria nos parezca igual cada mes y cada año (salvo las variaciones ligadas al tipo de interés en caso de ser una hipoteca a interés variable), lo cierto es que la composición de esa cuota varía mucho a lo largo del tiempo. En los primeros años se pagan fundamentalmente intereses y muy poco capital prestado, y el recta final, prácticamente solo se devuelve ese capital prestado.
En aquellas ocasiones en que no interese cancelar la hipoteca, quizá para seguir disfrutando de la desgravación fiscal en el caso de haber firmado la hipoteca antes de enero de 2013 o para evitar los gastos de cancelación si prácticamente hemos pagado ya todos los intereses y solo nos queda capital prestado, quizá una alternativa razonable sea amortizar una parte de la hipoteca. En este caso podemos optar por reducir cuota cada mes y mantener el plazo, o mantener la cuota hipotecaria que pagamos todos los meses y reducir la vida del crédito.
También es conveniente tener en cuenta las comisiones que suelen establecer los bancos. La nueva Ley Hipotecaria establece unos tipos máximos. En el caso de la hipoteca de interés variables son:
Por el contrario, si estamos ante una hipoteca a interés fijo, la comisión máxima de cancelación es:
Ahora bien, estos límites y comisiones máximas solo se aplicarán en aquellos préstamos firmados después de que entrara vigor la normativa.
“Para contratos firmados entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019” explica HelpMyCash, la comisión será del “0,5% los primeros cinco años y 0,25% los siguientes. Paralelamente, pueden cobrarnos también una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, cuyo coste medio suele ser de entre el 0,5% y el 5%”. En el caso de préstamos hipotecarios firmados antes del 9 de diciembre de 2007, la comisión será “hasta el 1%” dice HelpMyCash.
Una vez que hayamos ingresado en el banco el dinero el saldo pendiente de la hipoteca, debemos pedirle un certificado de deuda cero, que acredita que la hipoteca está cancelada. Este trámite no tiene coste, el banco no puede cobrar por este certificado. Si lo intenta hacer, se puede recurrir ante el Banco de España.
Después habrá que hacer un documento notarial acredita la cancelación, con sus correspondientes gastos de notario, y llevarlo al Registro de la Propiedad, que también tiene coste.
Como explica la compañía de servicios financieros Fintonic, en total, entre notaria y registro, el coste ascenderá a 200 o 300 euros en total, dependiendo del coste del préstamo.
También es habitual cancelar de forma anticipada la hipoteca cuando queremos vender la vivienda. En este caso la cancelación de la deuda se produce en el mismo momento en que se produce la venta de la hipoteca. “Previamente debes solicitar al banco el certificado de deuda pendiente y, con el dinero de la venta de la vivienda, proceder a la cancelación de la hipoteca” explica ING. “Cuando se da esta situación, lo normal es que el mismo notario que da fe de la escritura de compraventa sea quien redacte la escritura de cancelación hipotecaria, para así certificar que la vivienda que se transmite lo hace libre de cargas”, añade la entidad.
