Cancelación anticipada de la hipoteca: lo que puede exigirte el banco más allá de las comisiones

Un préstamo hipotecario es aquel en el que, además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo. Esta característica es la que hace posible que los hipotecarios tengan un interés más barato que otras modalidades de préstamos que nos ofrecen las entidades financieras. Además, como la cuantía de la inversión es alta, el plazo para su devolución suele ser más largo, precisamente para facilitar su pago. No obstante, siempre es recomendable intentar cancelar anticipadamente cualquier deuda bancaria que esté castigando tus finanzas al tener que pagar los intereses del crédito.

En principio, los trámites para cancelar una deuda antes de tiempo son simples y tu entidad debería facilitártelos, según advierte el Banco de España (@BancoDeEspana), que añade que, si lo que estás pensando es en una cancelación parcial, deberías “valorar estas dos opciones: que sigas pagando la misma cuota, reduciendo tu periodo de amortización, o que la disminuyas y mantengas así el período de amortización original. En algunos casos no podrás elegir, pues se especifica en el contrato cuál de estas opciones se aplicará”.

La importancia de la fecha del contrato

Según el supervisor bancario, en el caso de los préstamos hipotecarios es importante fijarse en la fecha en la que se formalizó la operación, puesto que la normativa relativa a las cancelaciones anticipadas de este tipo de préstamos, ya sean totales o parciales, cambió el 16 de junio de 2019 con la entrada en vigor de la ley que regula los contratos de crédito inmobiliario. Si tu préstamo es anterior a esta fecha, tu entidad puede aplicarte una compensación por desistimiento y una compensación por riesgo de tipo de interés.

Por el contrario, si la firma, subrogación o novación del préstamo ha sido posterior al 16 de junio de 2019, te podrán aplicar una única “compensación o comisión” siempre teniendo como límite la pérdida financiera que sufre la entidad, es decir, el importe estimado que el banco deja de ganar por intereses si se realiza la cancelación anticipada. La normativa establece la forma de cálculo de esta pérdida financiera.

Con todo, al plantearnos cancelar nuestro préstamo hipotecario también debemos tener en cuenta las particularidades del que hayamos firmado con nuestra entidad en el momento de los trámites, ya que, según el Banco de España:

• Pueden exigirte un preaviso de tus intenciones de cancelación (hasta un mes en la nueva legislación). Hazlo siempre de forma que quede constancia de esta comunicación.
• La entidad está obligada a ofrecerte toda la información necesaria para evaluar tus opciones en un plazo de tres días, en un soporte duradero.
• En el caso de que existiera un contrato de seguro accesorio al de préstamo del que fuera beneficiario el prestamista, manifiesta tu deseo de extinguirlo o de mantenerlo (esto también es válido para el crédito personal o a consumo).
• Dependiendo del motivo de la cancelación, pueden pedirte que realices una transferencia OMF.
• En el caso de préstamo hipotecario, si cancelas totalmente el préstamo, es conveniente que hagas la cancelación registral de la hipoteca.