Cómo heredar una casa sin escrituras: trámites necesarios y consejos para asegurar tu propiedad

Heredar una vivienda sin escrituras no es una situación tan común como antes, pero sigue ocurriendo en algunos casos, lo que puede generar dudas y preocupaciones sobre cómo proceder legalmente. Según un análisis publicado por Idealista, aunque heredar una propiedad que no está inscrita en el Registro de la Propiedad no implica un obstáculo insalvable, es esencial seguir ciertos procedimientos para garantizar que la transmisión de la propiedad se realice de manera efectiva y, sobre todo, sin complicaciones legales a largo plazo.

¿Es posible heredar una casa sin escrituras?

La respuesta es que sí. Para ello, es necesario acreditar que eres el heredero del inmueble mediante la correspondiente documentación, como el testamento o el acta de declaración de herederos. Sin embargo, al no constar la vivienda en el Registro de Propiedad, la protección jurídica frente a terceros es limitada.

El inmueble heredado podría estar sujeto a reclamaciones por deudas pendientes del propietario anterior o ser objeto de una posible venta fraudulenta si no está registrado correctamente. Por esta razón, se aconseja llevar a cabo el proceso de inmatriculación, que consiste en registrar el inmueble por primera vez a nombre del nuevo propietario. Una vez inscrita, la propiedad quedará protegida ante cualquier intento de reclamación o conflicto sobre su titularidad.

¿Cómo se regulariza una vivienda heredada?

Regularizar una vivienda heredada sin escrituras implica varios pasos que garantizarán tanto la seguridad jurídica del heredero como la actualización correcta de la información en el Registro de la Propiedad. Aquí te explicamos los pasos principales que deberías seguir para que la propiedad quede correctamente inscrita.

Primero hay que aceptar la herencia y abonar los impuestos correspondientes para convertirte formalmente en el propietario de la vivienda. Después habrá que revisar el estado registral del inmueble para averiguar en qué situación legal se encuentra la propiedad. Para ello es útil solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, que te indicará si la finca está registrada o no. En algunos casos, la vivienda nunca ha sido inscrita, lo que requerirá procedimientos adicionales.

Al terminar esto, se deberá elegir el procedimiento adecuado para registrar la propiedad: Si la propiedad no está registrada, el proceso más común es el expediente de dominio, que se realiza a través de un notario y permite inscribir una finca que nunca ha estado registrada. Este procedimiento es el más común para los inmuebles que nunca han sido inscritos individualmente. Para ello hay que reunir la documentación necesaria, como el certificado de defunción del anterior propietario, copia del DNI del fallecido, el certificado de últimas voluntades, la escritura de aceptación de la herencia...

Por último, se tendrá que acudir a un notario, quien validará la documentación y tramitará el registro del inmueble. En caso de que existan disputas sobre la titularidad del inmueble, será necesario acudir a un abogado especializado en propiedad.

¿Es obligatorio inscribir una casa heredada en el Registro de la Propiedad?

No, inscribir una propiedad heredada no es un trámite obligatorio por ley, pero sí es muy recomendable. Al registrar la propiedad, obtendrás una mayor protección frente a posibles reclamaciones de terceros y evitarás futuras complicaciones si decides vender la vivienda o solicitar una hipoteca.

Sin la inscripción en el Registro, la escritura de aceptación de la herencia proporcionará cierta seguridad, pero no será suficiente para proteger plenamente los derechos del nuevo propietario. Por ejemplo, si decides vender la vivienda y esta no está inscrita, el comprador puede solicitar una rebaja en el precio o incluso negarse a cerrar la operación hasta que la propiedad esté correctamente regularizada.

Además, es importante mencionar que, para poder acceder a financiación hipotecaria en una futura venta, es imprescindible que el inmueble esté registrado a nombre del heredero, ya que los bancos suelen requerir esta condición para otorgar préstamos hipotecarios.

¿Cómo se inscribe en el Registro una vivienda heredada?

El proceso para registrar una vivienda heredada que nunca ha estado inscrita en el Registro de la Propiedad se conoce como inmatriculación. Este procedimiento implica inscribir una finca por primera vez y suele llevarse a cabo mediante un expediente de dominio iniciado por el propietario ante un notario.

El notario te pedirá una serie de documentos como, por ejemplo, el DNI del heredero, el certificado de defunción, copia del DNI del causante o fallecido o el certificado de últimas voluntades.

Es importante recordar que, antes de poder registrar la propiedad, debes haber formalizado la aceptación de la herencia ante un notario, lo que te convierte legalmente en el nuevo propietario, lo que conlleva la obligación de haber pagado los impuestos correspondientes a la herencia.

Si la información en el Registro de la Propiedad no está actualizada y la vivienda no figura a nombre del fallecido, es necesario analizar tres escenarios diferentes:

• Si el único documento que falta por registrar es el del propietario anterior, tendrás que realizar los trámites necesarios para inscribir dicho título a su nombre.
• Si existen varias titularidades no inscritas entre el titular registrado y el heredero, será necesario "reanudar el tracto", es decir, restaurar la cadena de propietarios presentando todos los títulos intermedios pendientes en el Registro. Si esto no es posible, habrá que iniciar un expediente de dominio.
• Si la propiedad está inscrita a nombre de un tercero que la adquirió del propietario anterior, tendrás que demostrar que tienes un derecho superior al titular registrado y, si es así, solicitar la rectificación de los datos en el Registro.

La manera más sencilla de acreditar la titularidad de una propiedad es mediante las escrituras, resultado de su inscripción actualizada en el Registro de la Propiedad. Si la propiedad no está inscrita, otros documentos como contratos de compraventa, recibos del IBI, hipotecas, pagos de servicios o incluso testimonios de vecinos pueden servir para demostrar la propiedad. Además, si has perdido la escritura original, puedes solicitar una copia en el Registro de la Propiedad.

En resumen, aunque no sea obligatorio registrar una propiedad heredada, es una medida que te proporciona seguridad jurídica y te protege frente a terceros. Idealista destaca que este paso es crucial para garantizar la titularidad de la propiedad y evitar posibles problemas a largo plazo.