¿Cuándo se puede llevar a cabo un desahucio por impago de hipoteca?

El Congreso de los Diputados aprobó la nueva Ley de Vivienda pasado 24 de mayo de 2023. Esta ley ha supuesto un antes y un después, ya que, por primera vez en la historia de la democracia española, ha contemplado temas relacionados con la vivienda.

Algunos de estos temas que se tratan en la nueva ley son la declaración de zonas con problemas en el mercado inmobiliario, los costos compartidos entre propietarios e inquilinos, el control de los precios del alquiler y la protección de los ocupantes en situación de vulnerabilidad.

Por primera vez se amplían las protecciones a las personas vulnerables en casos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, siguiendo los mismos términos que en los procedimientos de desahucio. Según la ley anterior, el procedimiento de ejecución de desahucio no se inicia hasta que no han pasado los dos meses de impagos.

No obstante, cuando se superan y se acumulan entre tres o seis meses de impagos, la entidad propietaria tiene derecho a iniciar el proceso que puede terminar en el embargo y el desahucio. En este caso, el banco no solo reclamará las mensualidades atrasadas, sino también el saldo total pendiente del crédito, con un interés por penalización que no excede tres veces el interés legal del dinero, que en 2023 es del 3,25%. El proceso de ejecución hipotecaria puede durar entre seis y ocho meses.

Desalojo de un inquilino

Por otra parte, los motivos por los que se permite desalojar a un inquilino antes de que se termine el contrato son variados. Uno de los motivos más comunes es que el propietario necesite la vivienda para convertirla en su propia residencia, la de su expareja o la de algún familiar de primer grado. En el caso de que esto ocurra, se debe notificar con dos meses de antelación al inquilino y realizar el traslado en los tres meses posteriores al desalojo.

Por otra parte, puede desalojarse al inquilino cuando se excedan el número de mensualidades sin pagar que se hayan acordado en el contrato. Si esta situación se da, se debe informar al inquilino de la cantidad que debe pagar y un plazo para abonarlo. Si esto no se produce, se debe recurrir a la vía judicial.

Si el inquilino no asume el pago de la fianza o no acepta el aumento del precio del alquiler, también se podrá producir el desalojo. Además, si el arrendatario fallece y no aparece ningún familiar que solicite la subrogación, el contrato llega a su fin y el propietario recupera la posesión de la vivienda.

Por último, existen otros casos en los que se puede proceder al desalojo, por ejemplo, cuando el inquilino utiliza la vivienda para un propósito diferente al de residencia habitual (como alojamiento turístico), realiza modificaciones sin autorización o subarrienda la vivienda sin que esto esté previsto en el contrato.

Las nuevas obligaciones de la ley

Esta nueva Ley de Vivienda amplía las protecciones a las personas que tengan una situación de vulnerabilidad con respecto al pago de las hipotecas. La ley incluye dentro de personas vulnerables a las personas cuyos ingresos sean hasta tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual (Iprem), así como a aquellos con hijos discapacitados o dependientes a su cargo.

Las obligaciones que esta ley impone a las entidades financieras empiezan por el deber que estas tienen de indicar si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si tienen más propiedades inmobiliarias.

Por otra parte, se obliga a elaborar un proceso de concilicación o intermediación entre los inquilinos y las entidades antes de iniciar una demanda de ejecución hipotecaria, siempre que los inquilinos se encuentren en un caso de vulnerabilidad económica y sea la residencia habitual.

Las nuevas medidas que se han aprobado con esta ley tienen un impacto directo en las subastas de las viviendas, ya que, al proteger a los ocupantes en situación de vulnerabilidad durante el proceso.