Qué es la dación en pago de la vivienda para cancelar la deuda y quién puede acogerse a ella

Es habitual que, al adquirir una vivienda, el comprador no disponga de suficientes ahorros y deba recurrir a la financiación concedida por una entidad bancaria, normalmente en forma de préstamo hipotecario. Las entidades financieras no suelen financiar más del 80% del valor de la tasación del inmueble, por lo que debemos asegurarnos de que contamos con fondos propios para hacer frente al 20% y a otro 10% adicional, que corresponderá a los gastos que comporta la compra o la contratación de una hipoteca. Además, deberemos tener en cuenta si podremos hacer frente al pago mensual de la cuota de la hipoteca, que no debería superar el 30% de nuestros ingresos.

Con todo, el Banco de España (@BancoDeEspana) recuerda que, en cualquier momento de la vida del préstamo hipotecario podemos plantear a nuestro banco una negociación dirigida a tratar de modificar las condiciones de su hipoteca (novación) o acudir a otra entidad para intentar conseguir mejores condiciones (subrogación por cambio de acreedor), aunque “ambas operaciones normalmente dan lugar a gastos por comisiones”. Pero, si como deudores no podemos asumir nuestros compromisos, solo si nos encontramos en el “umbral de exclusión” (Real Decreto-Ley 6/2012) podremos solicitar medidas dirigidas a facilitar el cumplimiento de esas obligaciones. Entre estas medidas, pero “como última opción”, se encuentra la dación en pago, que consiste en la entrega de la vivienda habitual para cancelar la totalidad de la deuda.

Ejecución de la garantía hipotecaria

Como indican desde el Banco de España, en caso de impago de al menos tres cuotas mensuales de nuestra hipoteca, al margen de que nos puedan aplicar intereses de demora desde el primer incumplimiento, la entidad puede exigir el cobro de la deuda mediante la venta de la vivienda o la ejecución de la garantía hipotecaria. Si con la venta de la vivienda no se cubre la totalidad de la deuda, la entidad puede intentar cobrarla con todos los bienes de las personas que intervienen en la hipoteca, tanto prestatarios como avalistas.

Para evitar encontrarnos en esta situación límite, en primer lugar, y antes de endeudarse, los expertos recomiendan que hay que tener en cuenta el nivel de ingresos del que se dispone y del que previsiblemente se dispondrá; es decir, la capacidad de pago presente y futura para hacer frente a las cuotas del préstamo.