¿Por qué precio puedes vender la nuda propiedad de tu casa?

Muchos y muchas jubiladas cuentan, además de su pensión, con una vivienda en propiedad de la cual pueden sacar rédito económico. Hay muchas opciones, desde el alquiler hasta la venta de la nuda propiedad, todas ellas apropiadas para vivir holgadamente una vez se deja de trabajar.

Con el objetivo de asesorar sobre estas opciones, en el siguiente artículo te explicaremos cómo vender la nuda propiedad de tu casa y el precio que puedes obtener de ello.

¿Qué es la nuda propiedad?

La Universidad Europea define la nuda propiedad como un concepto jurídico según el cual una persona tiene derecho sobre una cosa de la que es propietaria, pero no puede utilizarla. Es decir, aunque es titular del bien, su uso y disfrute está en manos de un tercero, que ejerce el 'derecho de usufructo'.

Se trata, pues, de una alternativa adecuada para las personas jubiladas que quieran obtener un ingreso a la par que disfrutan de su hogar. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) explica que es posible, por tanto, vender solo la nuda propiedad a un particular o a alguna empresa y, a su vez, reservarte su usufructo vitalicio, para poder usar la casa mientras vivas.

En definitiva, el nudo propietario no tendrá la propiedad efectiva de la vivienda hasta que tú fallezcas.

¿Por qué precio puedes vender la nuda propiedad?

Aunque el precio de venta de la nuda propiedad es de libre elección, la Organización recomienda que este sea menor al de la venta de la plena propiedad.

Estas son las disposiciones de la OCU para determinar el precio:

• Si el usufructuario tiene más de 79 años, el usufructo es igual al 10% del valor del bien y la nuda propiedad, el 90%.
• Si el usufructuario tiene entre 20 y 79 años, el porcentaje que corresponde al usufructo es igual a la cifra que resulte de esta fórmula: (89 − edad del usufructuario)/100. Y el resto es el valor de la nuda propiedad.
• Si el usufructuario es menor de 20 años, el usufructo es igual al 70% del valor del bien y la nuda propiedad, el 30%.

Impuestos a pagar por la venta

A la hora de vender la vivienda, es posible que tengas que hacer frente al pago de ciertos impuestos. En primer lugar, si la casa ha ganado valor mientras has sido su propietario o propietaria, al venderla estarás sujeto al pago del IRPF.

Así y todo, apunta la OCU, los mayores de 65 años y las personas que tengan reconocido un grado II o III de dependencia están exentos de tributar por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual, tanto si venden la plena propiedad como si venden la nuda propiedad. Sin embargo, no se libran de la 'plusvalía municipal'.

"Además, si dejan de residir en la casa, por ejemplo porque se mudan a una residencia, seguirán disfrutando de la exención siempre que vendan la casa en los dos años siguientes a marcharse", añade la Organización.

Alternativas para rentabilizar tu casa

Si la opción de vender la nuda propiedad no te convence, existe una serie de alternativas a las que puedes recurrir. Una de ellas es vender la totalidad de la casa. Si eres mayor de 65 años o dependiente en grado II o III, esa venta está libre de IRPF.

También puedes alquilar la casa e ir usando las rentas para pagarte la estancia en una segunda casa o en una residencia.

La OCU añade otras opciones, como alquilar un trozo de la vivienda, una habitación o un garaje. "Si el alquiler de una habitación sirve para proporcionar al inquilino su lugar habitual de residencia, la renta se beneficia de una reducción a ojos de Hacienda que por lo general es del 50% para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024 (solo se tributa en el IRPF por la mitad)", postula la Organización.

También puedes pedir una hipoteca inversa para mayores de 65 años, en la que "el banco calcula cuánto te puede prestar poniendo varios factores en la balanza, de los que los más importantes son el valor de tasación de la casa (del que te darán como mucho el 60%) y tu esperanza de vida (cuanto más corta sea, más dinero podrán darte, pues más corta será la duración del contrato)", explica la OCU. No obstante, el dinero e intereses de este préstamo los tendrán que pagar tus herederos o herederas al recibir la casa.

Pros y contras de la hipoteca inversa

En el caso de que quieras decantarte por la hipoteca inversa, debes tener en cuenta sus puntos a favor y en contra. Según la Organización, son los siguientes:

• A favor: con una hipoteca inversa podrás disponer de tu casa como quieras. Además, el préstamo no tributa en el IRPF. Si pactaste una renta temporal y sigues vivo al acabar de cobrarla, podrás seguir viviendo en la casa.
• En contra: los intereses son mucho más elevados que los de las hipotecas tradicionales. Además, solicitar esta hipoteca obliga a pagar comisiones de apertura, gastos de gestión y tasación, seguros vinculados, etcétera. Si cuando mueras, tus herederos no tienen liquidez, las entidades no suelen aceptar la entrega de la vivienda en pago de la deuda.