Quién puede pedir un préstamo para una comunidad de propietarios y quién responde en caso de impago

Las comunidades de propietarios se encargan de realizar operaciones básicas de finanzas para el funcionamiento de la comunidad. Algunas de ellas son el pago de los servicios o la solicitud de un préstamo, sobre todo en el caso de que sean necesarias reformas en las instalaciones del edificio. Por todo ello es crucial saber gestionar de una forma eficiente y transparente las cuentas de la comunidad. Así, el Banco de España, la autoridad nacional competente de España para la supervisión bancaria, aporta información aclaratoria básica sobre las comunidades de propietarios.

Solicitar un préstamo o abrir una cuenta corriente

Tal como declara el banco central, es posible la solicitud de un préstamo, así como la apertura de una cuenta corriente por parte de una comunidad de vecinos. El organismo de supervisión bancaria explica que, aunque las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica, "disponen de plena capacidad de obrar y, por tanto, pueden ser titulares de cuentas corrientes y de préstamos bancarios".

El Banco de España recomienda la apertura de una cuenta corriente porque puede ser de gran ayuda para ingresar las cuotas de los vecinos y pagar los gastos relacionados con la comunidad. Además, incide en la necesidad de esta para la solicitud de un préstamo. 

No obstante, advierte de la importancia de comparar las condiciones en distintas entidades bancarias, poniendo una especial atención en el coste de los servicios más demandados por las comunidades de propietarios, como, por ejemplo, las transferencias y la domiciliación de recibos. En el caso de solicitar un préstamo, "se debe evaluar si es realmente necesario y, en su caso, establecer un plan de pagos realista".

¿Quién puede solicitar un préstamo y quién responde en caso de impago?

En este caso, se trata de una decisión que debe ser aprobada por todos los vecinos y vecinas en una junta general. Bastaría con su aprobación por mayoría simple, siempre que esta represente a la mayoría de las cuotas de participación, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, el presidente o presidenta de la comunidad, es decir, la persona autorizada como representante legal de la comunidad, no puede actuar individualmente.

En caso de impago, el Banco de España manifiesta que la responsabilidad recaerá en todos los propietarios, de manera proporcional a su cuota de participación.

Gestores y representantes de una comunidad de propietarios

La administración de la cuenta -incluyendo la apertura y disposición de los fondos- corresponde a los apoderados o autorizados por los comuneros, conforme a lo establecido en los pactos internos de la comunidad de bienes o, en su defecto, en las reglas generales contenidas en los artículos 392 y siguientes del Código Civil. De esta forma, se puede delegar la administración en la persona que presida la comunidad, en un administrador de fincas o dos o más vecinos debidamente autorizados con firma conjunta.

No obstante, la representación legal corresponde a la persona que preside la comunidad, nombrada entre los propietarios por acuerdo de la junta general. Además, la misma puede presentar una reclamación en nombre de la comunidad. Aunque en el caso en que así haya sido contemplado por la junta, el administrador también posee la autoridad para hacerlo.

Actuación del banco frente a un conflicto interno

Frente a una situación de discrepancias entre los vecinos y vecinas de la comunidad, el Banco de España establece que "las entidades, tienen que actuar de forma prudente y en defensa de los intereses de la comunidad".

Aunque cada caso debe ser evaluado de forma personalizada, bajo ningún concepto esas medidas adoptadas por la banca "deberían afectar a pagos ordinarios o a los que, por su naturaleza, sean necesarios para el funcionamiento normal de la comunidad", tal como indica la Memoria de Reclamaciones de 2022 elaborada por la entidad supervisora.

En cualquier caso, corresponderá a los tribunales dirimir la validez de los acuerdos de la junta general y la legitimidad de los cargos directivos de la comunidad en caso de conflicto entre los comuneros por ello.