Cinco fórmulas para obtener rentas con la riqueza inmobiliaria

Hipoteca inversa: convertir la vivienda en renta y que paguen los herederos

Hipoteca inversa, nuda propiedad y renta vitalicia inmobiliaria: qué son y en qué se diferencian

Rentas vitalicias: una 'pensión' mensual perpetua más jugosa cuanto menos dejes a tus herederos

 

La mayor longevidad en la época de jubilación obliga a numerosas personas a buscar fórmulas para complementar la pensión pública. Una de las opciones es hacer líquida la riqueza inmobiliaria, en la que se concentra buena parte del ahorro de los españoles. La hipoteca inversa, regulada por la ley 47/2007, es el producto del que más se habla, dirigido a clientes de 65 años o más, propietarios de una vivienda, que deciden hipotecarla y reciben disposiciones del préstamo (pueden ser únicas o periódicas) y la deuda sólo es exigible cuando fallezca el deudor (o el último beneficiario designado). Son los herederos quienes pagan la deuda con el banco (capital acumulado e intereses) o bien alcanzan algún acuerdo de refinanciación.

Además de la hipoteca inversa pura existen las siguientes formas de lograr rentas usando la vivienda (ver tabla). Aunque puedan parecer el mismo producto, hay bastantes detalles que los diferencian, entre ellos, si los herederos tienen o no opción a comprar la propiedad, la tributación de la renta vitalicia o la cuantía de la misma.

 

FÓRMULAS PARA HACER LÍQUIDA LA RIQUEZA INMOBILIARIA

Fuente: FEDEA

Contratos difíciles y condiciones poco atractivas

La hipoteca inversa "es un instrumento potencialmente muy útil, pero complicado, con contratos difíciles de diseñar bien. La existencia de muchos riesgos suelen traducirse en unas condiciones poco atractivas, lo que ha limitado la expansión del producto y el desarrollo de los mercados necesarios de seguro y reaseguro", afirma Ángel de la Fuente, director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea @socialfedea), quien plantea la posibilidad de avanzar en el establecimiento de "posibles ganantías públicas para lidiar con los riesgos sistémicos.

Respecto a los riesgos, el Banco de España (@BancoDeEspana) especifica en su Guía de acceso a la hipoteca inversa que conviene asesorarse ya que el importe a recibir por la hipoteca inversa dependerá de si el dinero se cobra como renta toda la vida (exige contratar un seguro), como renta durante un período, o en un solo pago. La autoridad monetaria aconseja estudiar bien si el préstamo tendrá algún beneficiario (un aspecto importante en casos de parejas donde solo uno de ellos es propietario de la vivienda), ya que si se nombra un beneficiario se garantiza que el banco no podrá exigir la devolución del préstamo hasta que mueran el titular y el beneficiario.

Así pues, el jubilado que piense en contratar una hipoteca inversa debe saber que, si no la contrata con renta vitalicia, el dinero que reciba estará libre de impuestos pero se terminará a una edad prefijada. Si quiere una renta de por vida deberá contratar también un seguro de renta vitalicia, en cuyo caso el banco le entregará una renta exenta de tributación (la decidida en el contrato de hipoteca, que suele ser un tercio del valor de la casa), y a su término le seguirá aportando una renta de por vida con una tributación muy favorable. En los tres casos, el jubilado mantiene la propiedad de la vivienda y, por tanto, sus herederos tienen opción a adquirir la propiedad tras su fallecimiento.

Hipoteca-pensión y venta 'pura'

Si no se tienen herederos o no se les quiere legar la vivienda, existen otras dos posibilidades de obtener dinero con venta de la propiedad inmobiliaria:

-Hipoteca-pensión, que en realidad es una venta con usufructo, puesto que el jubilado puede seguir habitando la casa o alquilarla, pero al transmitir el derecho de nuda propiedad, la vivienda pasa a manos del banco en cuanto se firma la operación. Las ventajas para el vendedor son dos: recibe un capital que no tiene obligación de devolver ni por el que pagar intereses; y percibe una renta vitalicia. 

-Venta de la vivienda: Como su nombre indica, es una venta y por tanto no se puede seguir viviendo en la casa ni transmitirla a los herederos. Las ventajas de esta fórmula son tres: no hay que pagar impuestos por la ganancia patrimonial; la casa se venderá a mayor precio por ser el precio del mercado; y con el dinero recibido se puede contratar una renta vitalicia mayor, con un trato fiscal muy positivo.

¿Cómo tributan las rentas vitalicias? Tal y como explica Miguel Ángel Bernal, profesor de la Fundación de Estudios Financieros (@EscuelaFEF), "la renta vitalicia tiene grandes ventajas fiscales, por ejemplo, tomemos el caso de una persona de 70 años; de las rentas anuales que percibe solo tendrá que declarar por el 8% de esa renta, y ese 8% tributará a un tipo del 19%”. El tratamiento fiscal es bastante ventajoso desde los 60 años, cuando la persona únicamente tendrá que tributar por el 24% de la renta, pero alcanza su máxima eficacia fiscal a partir de los 70 años”, recalca Bernal.

Riesgos para vendedor y comprador

El director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), Ángel de la Fuente, ha expuesto recientemente algunos de los principales problemas y riesgos de la hipoteca inversa para las personas que la contratan y que sintetiza así: los posibles shocks del ciclo vital (salud, dependencia); la inflación, que se puede ir comiendo la renta (esta no se actualiza con el paso del tiempo); inseguridad causada por la desacumulación de riqueza; desinformación generalizada; complejidad de la operación (publico destinatario es mayor y con escasa formación financiera).

También los bancos y compañías aseguradoras que comercializan esta fórmula afrontan riesgos. Unos, asociados a la longevidad y los mejores índices de mortalidad de los beneficiarios, que "las aseguradoras pueden compensar con riesgos de seguros de vida", según De la Fuente. El precio de la vivienda y su diversificación geográfica es otro factor de inquietud para el banco, así como "el riesgo reputacional que puede entrañar, por malas prácticas que pueden contaminar a todo el sector", señala el directivo de Fedea.