Todas las claves para distinguir renta vitalicia, hipoteca inversa y nuda propiedad

Cinco fórmulas para obtener rentas con la riqueza inmobiliaria

Hipoteca inversa: convertir la vivienda en renta y que paguen los herederos

Iñaki Ortega: "La hipoteca inversa ahora no funciona, pero ha de funcionar"

 

En una sociedad como la española, con una población cada vez más envejecida, un futuro de las pensiones muy cuestionado y un 84% de la población propietaria de su vivienda habitual, es normal plantearse la contratación de productos que ofrezcan una renta adicional. Hay varias modalidades para las personas mayores que, siendo propietarias, quieran utilizar su casa para conseguir dinero con el que complementar la pensión. Las principales fórmulas son tres: la renta vitalicia inmobiliaria, la venta de la nuda propiedad y la hipoteca inversa. Se parecen bastante, pero son muy diferentes. Estas son las claves para no confundirse y poder escoger, llegado el caso, la más conveniente.

 

Renta vitalicia inmobiliaria

 

Las mejores ofertas de rentas vitalicias, para mayores de 75 años.

 

Es un contrato mediante el cual la persona mayor percibe una pensión mensual, a cambio de vender la propiedad de su vivienda, pero manteniendo el derecho de uso y disfrute de la misma. Es una operación que no se puede cancelar y, al fallecimiento del titular, los herederos no podrán tomar posesión del inmueble. Puede contratarse a partir de los 65 años, aunque las mejores ofertas están dirigidas a los mayores de 75 años, con domicilio preferiblemente en una capital de provincia.

-Se pierde la propiedad de la casa.

-Dos grandes modalidades: la renta vitalicia (la persona mantiene el usufructo vitalicio y también percibe una renta mensual vitalicia) y la renta temporal (se tiene derecho al usufructo vitalicio, pero la renta solo se cobra durante un plazo determinado). Esta segunda modalidad le permite percibir mayor importe de dinero, aunque durante menos tiempo.

-El usufructo siempre es vitalicio: aunque la persona mayor ya no sea propietaria de la vivienda, la podrá habitar hasta que fallezca o decida marcharse (ingreso en residencia, cuidado a cargo de los familiares…)

-Los mayores de 65 años sólo declaran el 8% de las rentas percibidas anualmente.

-Se realiza mediante escritura pública ante notario.

-Los gastos e impuestos los paga la sociedad compradora.

-Los herederos pierden todos los derechos sobre la propiedad.

En la web de la Asociación Empresarial del Seguro (Unespa @UNESPA) se puede consultar un informe exhaustivo sobre rentas vitalicias elaborado por Analistas Financieros Internacionales (AFI (@Afi_es).

La tributación es uno de los aspectos a considerar al pensar en esta fórmula. Tal y como explica Miguel Ángel Bernal, economista experto en finanzas, "la renta vitalicia tiene grandes ventajas fiscales, por ejemplo, tomemos el caso de una persona de 70 años; de las rentas anuales que percibe solo tendrá que declarar por el 8% de esa renta, y ese 8% tributará a un tipo del 19%”. El tratamiento fiscal es muy ventajoso a partir de los 60-65 años, pero "alcanza su máxima eficacia fiscal a partir de los 70 años”, recalca Bernal.

Hipoteca inversa

 

Hipoteca inversa: préstamo complejo y poco desarrollado en el mercado español.

 

Las personas mayores que mediten el contratar una hipoteca inversa deben saber que consiste en un crédito con garantía hipotecaria, ofrecido por muy pocas entidades y un par de compañías aseguradoras, y dirigido a mayores de 65 años. La persona sigue siendo propietaria de la vivienda en todo momento, así que puede alquilar la casa o incluso venderla. La particularidad es que no tiene que devolver el crédito, y cuando el titular de la hipoteca fallece, son los herederos quienes han de abonar la deuda.

Este producto financiero está regulado por la Ley 41/2007. Además de los mayores de 65 años, pueden contratarlo las personas dependientes y aquellas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%.

-El titular del crédito conserva la propiedad y el uso de la vivienda hipotecada.

-Tres modalidades: el préstamo se puede recibir como importe único al inicio, en forma de mensualidades vitalicias, o en una combinación de capital inicial más mensualidades vitalicias.

-El dinero del crédito se puede acabar, por distintas circunstancias, por lo cual, si quiere asegurarse una renta de por vida, tendrá que contratar también un seguro de renta vitalicia, lo que supone mayor gasto.

-Con la hipoteca inversa, los herederos no pierden sus derechos sobre la vivienda objeto del préstamo. 

-Pagan los herederos: cuando el titular del crédito fallece, son los herederos quienes se hacen cargo de la deuda (préstamo e intereses); una deuda que, lógicamente, se va haciendo más abultada con los años. Los herederos tienen un plazo de 12 meses. Si no existen herederos, o estos no quieren o no pueden saldar la deuda, la entidad financiera se queda con la casa. 

-Gastos: el propietario paga la tasación de la vivienda (más de 400 euros en el mejor de los casos), notaría y registro. El banco suele adelantar estos gastos, a cuenta del préstamo.

-Impuestos: el dinero de la hipoteca inversa no está sujeto a IRPF porque son disposiciones de un crédito y no rentas. Sí tributaría (el 1,44%) si la persona recibiera dinero del seguro de rentas, pues ese capital sí paga impuestos.

Desde la asociación de usuarios financieros Asufin (@asufin_), su presidenta, Patricia Suárez (@WonderWomanPSR), recomienda "planificar nuestro ahorro para garantizarnos una vejez tranquila, y asesorarnos muy bien, porque la opción de contratar una hipoteca inversa es cara y compleja". Y explica que este producto tiene "unos tipos de interés y comisiones de apertura más elevados que una hipoteca normal. Además, suele ir asociado al seguro de renta vitalicia y a veces, incluso, a un seguro de vida. Las primas de estos seguros son muy elevadas, porque el contratante es una persona mayor y porque no es un producto propio dela entidad, salvo que lo contrate la propia aseguradora".

Venta de la nuda propiedad

 

Venta de la nuda propiedad: se pierde la propiedad de la vivienda.

 

Se trata de una operación realizada ante notario, a través de la cual la persona vende el derecho de nuda propiedad de la vivienda, lo que implica que deja de ser propietario de la misma. A cambio, cobra un capital y puede seguir viviendo en su casa.

​-El vendedor pierde la propiedad, aunque siempre dispondrá del usufructo vitalicio del inmueble.

-Tres grandes fórmulas:

1) Recibir un importe único a la firma del contrato, en cuyo caso la persona conserva el usufructo vitalicio y lo que cobra es una única cantidad, en el momento de formalizar la operación. En estos casos, el propietario de la casa se ve obligado a vender la casa con descuento. Cuanto mayor edad tenga la persona, menor rebaja tendrá que hacer sobre el precio del inmueble.

2) Renta vitalicia, con usufructo vitalicio y renta asimismo vitalicia. Cuanto mayor sea la persona y más valga su vivienda, mayor será la mensualidad que reciba.

3) Renta temporal, con usufructo vitalicio, pero con percepción de la renta durante un plazo determinado. En este caso, si el dinero se acaba... se ha acabado.

-Gastos compartidos. Es habitual que el vendedor se haga cargo únicamente de los gastos de electricidad, agua, etc, y que sea el comprador-inversor quien pague el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

-El comprador solo tomará posesión real de la casa cuando haya finalizado el usufructo.

-Los herederos pierden cualquier derecho sobre la propiedad sujeta a la nuda propiedad.

-Impuestos: plusvalía municipal (un impuesto local cuyo importe depende del número de años que hayan transcurrido desde la adquisición de la vivienda y del valor catastral del suelo) e IRPF (ganancia patrimonial). Los mayores de 65 años que venden la nuda propiedad de su vivienda habitual no tienen que pagar este impuesto.