Hipoteca inversa: convertir la vivienda en renta y que paguen los herederos

Hipoteca inversa, nuda propiedad y renta vitalicia inmobiliaria: qué son y en qué se diferencian

La hipoteca inversa es un producto financiero todavía muy minoritario y poco conocido en España, que se reguló por la Ley 41/2007 y que suscita bastante recelo, cuando no un abierto rechazo. Como su nombre indica, es un crédito que permite a los mayores de 65 años lograr un dinero hipotecando parte de su patrimonio inmobiliario; dinero que pueden recibir o bien en un pago único a la firma de la hipoteca o en mensualidades. Una de sus particularidades es que el propietario que firma la hipoteca no tiene que devolver el dinero, ni paga cuotas mensuales; son los herederos quienes se hacen cargo de la deuda que, lógicamente, va aumentando con los años.

En España antes de la crisis llegó a haber hasta 19 entidades que trabajaban este producto, pero con la recesión y la reorganización del sistema financiero la oferta se redujo drásticamente. En el pasado, además, este instrumento estaba ligado a rentas vitalicias (y no al pago inmediato del importe del crédito hipotecario), con la contratación de un seguro por si el cliente vivía más tiempo que la esperanza de vida estimada en el cálculo actuarial.

En la actualidad, el mercado empieza a reactivarse otra vez, tras la incursión del banco portugués BNI Europe, que inició a finales de 2018 la oferta de hipotecas inversas en colaboración con Óptima Mayores, firma de asesoría de préstamos y correduría de seguros. Otras entidades mercantiles como Plus 65, centrada en el mercado de País Vasco, Navarra, La Rioja y Cantabria, también las trabajan y varios bancos españoles y fondos internacionales estudian asimismo apostar por este negocio.

Al contrario que en España, "la hipoteca inversa ha demostrado su eficiencia en países como Reino Unido, Suecia o Estados Unidos, donde es muy utilizada por las personas mayores para complementar su pensión", detalla Íñigo Hernández, director de Desarrollo de Negocio de Óptima Mayores, quien avanza algunas cifras logradas por su empresa: "desde octubre pasado hemos asesorado y participado en la formalización de hipotecas inversas por valor de 12 millones de euros”.

Las estadísticas muestran que existe campo para un producto de estas características. Así, por ejemplo, en nuestro país hay 8 millones de personas con más de 65 años y casa en propiedad, pero solo el 12%  conoce el mecanismo de la hipoteca inversa. Además, las familias españolas poseen el 70% de sus ahorros invertidos en vivienda. Y los mayores de 65 años acumulan un ahorro de 600.000 millones de euros en vivienda frente a los 120.000 ahorrados en planes de pensiones por el total de la poblacion. 

5 ventajas de la hipoteca inversa

-Permite al cliente disponer de parte (un tercio es la práctica habitual) del valor de su vivienda usándola como garantía a cambio de recibir un ingreso según el valor del inmueble y de la edad del titular. Pueden contratarla personas de más de 65 años, para viviendas en teoría a partir de 150.000 euros de valor de tasación.

-En materia de gastos, el propietario abona el coste de tasación de la vivienda en el momento (más de 400 euros en el mejor de los casos), además de gastos de notaría y registro, así como los de apertura y constitución del préstamo. Lo normal es que el banco adelante estos gastos a cuenta del préstamo.

-Impuestos: el dinero que se recibe no está sujeto a IRPF porque son disposiciones de un crédito y no rentas; por tanto, no se pagan impuestos por la hipoteca inversa. Únicamente se tributaría (el 1,44%) si se recibiera dinero del seguro de rentas pues ese capital sí paga impuestos (esto sucedería si se agotase el dinero de la vivienda porque la persona mayor haya superado la esperanza de vida con la que trabajaba el banco).

-El cliente mantiene la propiedad en todo momento, así que puede cancelar la operación en cualquier momento, le es posible vender la casa o alquilarla, si lo desea. No hay cuadro de amortización ni se devuelve el crédito en mensualidades.

-El banco no puede exigir el pago hasta fallecido el titular de la hipoteca (y el beneficiario, en caso de que el titular hubiera designado uno).

5 desventajas

-Salvo excepciones, las mejores ofertas van dirigidas a personas en el entorno de los 75-80 años, con vivienda en propiedad valorada a partir de los 300.000 euros. Por ejemplo, Óptima Mayores explica que, en el caso de una persona de 75 años y con vivienda tasada en 600.000 euros y que viva en una ciudad con más de 45.000 habitantes, obtendría unos 200.000 euros en pago único. O una persona de 85 años y con un piso de 300.000 euros podría obtener un ingreso de 131.000 euros o una renta mensual de 1.300 euros.

-El tipo de interés del crédito es elevado, oscilando entre el 5%-6% fijo a 15 años y luego, en el entorno del euríbor más 4,5%.

-Si se opta por cobrar un ingreso vitalicio hay que contratar un seguro que garantice este pago, lo que encarece el modelo y le resta atractivo. 

-La renta a cobrar no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación. También podría darse el caso de que, llegado el momento, la vivienda valga menos que el préstamo (este inconveniente lo sufrirían los herederos).

-Al fallecimiento del titular, serán los herederos quienes reciban la propiedad y por tanto la deuda acumulada con la entidad financiera. Podrán elegir entre devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda o cobrar lo que resta del préstamo (si es que resta algo).

Plus 65, centrado en el norte de España

Plus 65 es una entidad mercantil que actúa como intermediario independiente entre entidades financieras y personas físicas y empresas que deseen otorgar financiación y que precisen la concesión de créditos o préstamos garantizados con un inmueble de su propiedad. Las tarifas que cobran son honorarios en el momento de la firma de la hipoteca inversa; si el cliente no encuentra financiación, no le cobran. Respecto a los gastos, la persona mayore abona el coste de tasación, gastos de apertura, tasas notariales, gastos de gestoría, tasas registrales, todos ellos (excepto la tasación) los adelanta el banco contra el crédito.

Desde Plus 65 gestionan dos modalidades del producto: hipoteca inversa vitalicia (el préstamo hipotecario se complementa con un seguro de rentas vitalicias que entra en funcionamiento en caso de que la persona mayor sobreviva al plazo de concesión de crédito) e hipoteca inversa temporal (la cantidad mensual se cobra solo durante el plazo fijado por el banco en función de la edad y normalmente no es preciso suscribir un seguro de rentas vitalicias.)

Las cantidades recibidas no están sujetas a tributación en la declaración de la Renta mientras no se cobren con cargo al seguro de rentas vitalicias diferidas; en caso afirmativo, se considerarán rendimientos de capital mobiliario sujetos a retención a cuenta y han de incorporarse en la base imponible del ahorro en el IRPF. 

Guía del Banco de España

En su Guía de acceso a la hipoteca inversa el Banco de España especifica que conviene tener en cuenta y asesorarse ya que el importe a recibir por la hipoteca inversa dependerá de si el dinero se cobra como renta toda la vida (exige contratar un seguro), como renta durante un período de tiempo, o en un solo pago.

La autoridad monetaria asimismo aconseja estudiar bien si el préstamo tendrá algún beneficiario (un aspecto importante en casos de parejas donde solo uno de ellos es propietario de la vivienda), ya que si se nombra un beneficiario se garantiza que el banco no podrá exigir la devolución del préstamo hasta que mueran el titular y el beneficiario.