¿Cuánto hay que pagar de plusvalía si se vende un piso?

La venta de una vivienda conlleva numeroso papeleo que se puede llevar directamente o para el que es posible contratar a un gestor que lo realice por ti. Eso sí, lo que este gestor no podrá hacer es pagar los impuestos asociados a dicha venta. Uno de ellos es el IRPF por la ganancia patrimonial y el otro es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), o como todo el mundo lo conoce: la plusvalía municipal.

Entrando de lleno en este último, debes saber que se trata de una tasa que grava la ganancia (en caso de que la obtengas) en el momento de vender una vivienda, heredar un inmueble o recibir una casa en donación. Y como las viviendas tienden a revalorizarse en el tiempo, salvo acusadas crisis económicas, estamos ante un impuesto que por lo general todo el mundo que se encuentra en una de esas tres tesituras debe pagar.

¿Qué elementos entran en juego en la plusvalía?

Tú mismo puedes calcular cuál es la plusvalía cuando vas a vender tu casa, aunque por lo general el ayuntamiento de tu municipio lo hará por ti y te enviará la cantidad que debes pagar una vez que se ha llevado a cabo la venta. No obstante, para tu información, los elementos que entran en el cálculo del IVTNU son las fechas de adquisición y de venta del inmueble, los años o meses que han pasado entre ambas, el valor catastral que tiene el suelo sobre el que se sitúa el inmueble, la revalorización de ese suelo a lo largo de los años que te ha pertenecido, el gravamen del propio ayuntamiento y, finalmente, alguna bonificación que haya sobre el impuesto.

Calculando la plusvalía

Si vas a vender una vivienda y quieres calcular la base imponible, lo primero que debes hacer es conocer el valor catastral de la misma, el cual aparece en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y en el propio catastro de la vivienda. Después debes estar seguro de saber la cantidad de años que han transcurrido entre la compra y la venta.

El siguiente paso es informarte del porcentaje anual de incremento del valor catastral que ha fijado el ayuntamiento donde se sitúa el inmueble (al tratarse de una tasa anual, debes calcular cada año) y que tendrá un máximo del 3,5% anual. Con esas cifras en tu poder tienes que multiplicar el porcentaje de incremento anual por los años que hayas tenido la vivienda y de ese modo obtendrás el tanto por ciento total de crecimiento. En este punto también debes comprobar si en tu ayuntamiento hay algún tipo de bonificaciones que te permitan deducir una parte de ese impuesto.

¿Paga siempre quien vende?

Por lo general, el impuesto recae en el vendedor, que es el sujeto pasivo de la transacción. Puede ocurrir que se acuerde con quien lo compre que sea él quien se haga cargo, pero por lo general es el que vende quien ha de cumplir con esta tasa. Es más, en caso de no hacerlo, las autoridades competentes pedirán a este rendir.

Por otro lado, también existe la posibilidad de que sea el comprador quien lo deba pagar cuando el vendedor no es residente español. Es decir, si un extranjero pone en venta una propiedad y se va a hacer con ella un ciudadano español, la obligación de pago es suya.

Finalmente, cuando se trata de donaciones o herencias, el impuesto debe pagarlo quien las recibe.

¿Hay algún modo de librarse?

Básicamente casi nadie se libra de pagar la plusvalía pues las exenciones son muy pocas. Solo si se realiza una transmisión del domicilio entre los cónyuges de un matrimonio, quien la vende está exento de esta tasa. Otra excepción la encontramos cuando el inmueble es patrimonio histórico y cultural, y el dueño demuestra que ha realizado obras para su conservación e incluso para su mejora.

¿Dónde debes presentar el impuesto de plusvalía?

Como hemos apuntado, se trata de una tasa que tiene carácter municipal, de modo que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es gestionado por el ayuntamiento de cada municipio. Por lo tanto, el modo de presentarlo variará según las directrices que haya decidido cada consistorio. Así pues, lo mejor será llamar al teléfono de información para que te expliquen qué debes hacer y cómo.

Otra opción será acercarte al propio ayuntamiento con todos los documentos de la venta y solicitar información directamente. Es posible que en algún caso puedas matar dos pájaros de un tiro y aprovechar la visita. En cuanto al pago, por lo general se hace efectivo un tiempo después que se presenta la documentación, se realizan los cálculos y las personas competentes comprueban que todos los papeles están en regla.