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Senior living y urbanismo: "La principal traba es que no hay una regulación clara en España"
Expertos en estos nuevos modelos de vivienda para mayores piden más normativa específica
Senior living: el negocio emergente detrás de los nuevos modelos de vivienda para mayores
La realidad demográfica actual, con más de 16 millones de personas mayores de 55 años en España, –una tercera parte de la población total y que irá a más a medida que la generación babyboom se jubile–, están generando una verdadera revolución en los modelos de alojamiento para mayores. Entre ellos destaca el Senior Living, anglicismo que engloba a diferentes tipos de alojamientos comunitarios para mayores no dependientes: desde el cohousing cooperativo a los modelos de resort en la costa, cuya base es la socialización y los servicios adaptados a sus necesidades. "Un lugar al que ir a vivir bien con 60 o 70 años, con servicios adaptados, pero sin llegar a ser sanitarios o gerontológicos como en las residencias", señala el consultor experto en Silver Economy y longevidad, Juan Carlos Alcaide(@AlcaideJC).
Una tendencia que no ha pasado desapercibida para el sector inmobiliario, en el que fondos de inversión, promotores y operadores están construyendo cerca de 20 nuevos complejos, con una inversión en cartera de alrededor de 500 millones de euros que suman 50 activos operativos en total, según el último informe de consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics (@AtlasRealEstate). Es más, algunos famosos como el exfutbolista brasileño, Ronaldo o Fernando Llorente ya han invertido en este sector, por el momento destinado a mayores con alto poder adquisitivo. El problema es que este modelo de vivienda comunitaria, muy desarrollado en otros países de Europa, Australia o Estados Unidos, aún está en fase inicial de desarrollo en España, aquejado por falta de operadores especializados, además de un concepto aún por delimitar y sin legislación urbanística o modelos de referencia propios, según destacan los expertos.
Momento crítico: nacimiento del sector sin apenas regulación
El Senior Living se encuentra en "un momento crítico de nacimiento", en el que las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos comienzan a regular, según concluyeron los expertos reunidos en el último Senior Living Forum. De ahí que insisten en la necesidad de reflexionar hacia dónde se dirige el sector. Al mismo tiempo coinciden en que la definición jurídica que va ganando más peso es la de "vivienda colaborativa", pero proponen que la futura legislación sea "lo suficientemente flexibles para que quepan el máximo tipo de proyectos", aseguran expertos legales.
En este sentido, Antonio Ñudi, de la firma legal Andersen @Andersen_ES) considera que la sociedad y el mercado van muy por delante del urbanismo. "La principal traba para el Senior Living es que no hay regulación. Y la que hay, o no está muy bien enfocada, o se limita a regular para el sector de la población senior con dificultades". Por eso aboga por regulaciones "que faciliten la implantación de los modelos en uso residencial, uso terciario de hospedaje y uso dotacional, en función de las necesidades de cada grupo".
"Es el momento de solucionar el problema futuro en el que muy probablemente no exista oferta para todas las personas mayores que seremos en unos años, sin que se perciba como una opción de retiro", señala Rita Gasalla, presidenta del Observatorio de Arquitectura Saludable (@OASaludable), quien ve oportunidades en reutilizar edificios de oficina, tipo campus con espacios verdes y compartidos, para uso residencial en el Senior Living.
Tipo de Senior Living más destacados
La complejidad de este sector radican en que dentro del Senior Living no hay un modelo único, aunque sí algunas características comunes: "Entendemos por Senior Living un estilo de vida diseñado específicamente para personas mayores que desean vivir de manera independiente, pero con servicios y comodidades adaptadas a sus necesidades", señala Araceli Martín-Navarro, fundadora y presidenta de COWORD, la Asociación de Espacios Inmobiliarios Compartidos, quien recuerda que el tema de la soledad es clave en este sector. "Son nuevos modelos para gente que no quiere ir a una residencia al uso, pero tampoco quedarse solo en casa".
En términos generales los tres tipos de vivienda que se suelen englobarse bajo Senior Living, según la mayoría de los expertos son:
a) Senior Living Cohousing: Destinado a un grupo con intereses en común que se unen bajo la fórmula de cooperativa para promover el proyecto donde van a residir, con una amplia oferta de espacios comunes. Aunque los precios pueden resultar más asequibles por ser en régimen cooperativo y tener posibilidad de acceder a suelos no solo residenciales sino también dotacionales, se trata de un formato de propiedad, usufructo, derecho de superficie,… Un buen ejemplo de cohousing sénior en España es la Cooperativa Trabensol (Torremocha del Jaramam, Madrid). Se trata de una vivienda colaborativa en la que habitan un grupo de persona personas mayores que comparten unas zonas comunes, pero cada uno tiene su espacio individual.
b) Senior Living Coliving: Se trata de alojamientos privativos perfectamente equipados y con servicios, con zonas comunes, cuyo complejo es operado por una compañía especializada, cuyas unidades se comercializan en forma de alquiler. En España, cabe destacar el Coliving creado por la firma DoveVivo (Calle San Lorenzo, Madrid).
c) Senior Living Resort: Complejos generalmente situados en la costa o zonas de montaña y destinadas principalmente a residentes extranjeros. Son muy similares a los espacios hoteleros, pero enfocados al cliente senior, con estancias de duración media y estacionales, verano o invierno. Los suelos donde se implantan suelen ser terciarios de hospedaje. En este caso se podría incluir el proyecto de Las Arcadias del Encinar (Madrid): apartamentos de lujo con todo tipo de servicios para personas de más de 65 años piscina y jardín, cercano al exclusivo barrio de La Moraleja o los proyectos enn desarrollo en la Costa del Sol.
Fuente: Atlas Real Estate Analytics
Cómo es la normativa en las diferentes CCAA
Aunque dentro del Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, que incluye las modalidades residenciales de tipo cohousing, "para fomentar la vivienda cooperativa en cesión de uso mediante la concesión de subvenciones, para ayudar a personas jóvenes, con escasos recursos económicos, en su acceso a la vivienda", la realidad es que no hay marco normativo específico que regule hasta el momento estos proyectos, según explican desde la consultora inmobiliaria CBRE (@CBRE_es). Por ello, hay que estudiar cada uno de manera independiente y con las autoridades locales competentes.
Cataluña, Madrid o Comunidad Valenciana destacan como las que han establecido una regulación mínima al respecto, aunque poco a poco también se están abriendo paso en otros lugares como Castilla y León, Galicia, o Navarra, siendo la mayoría de las legislaciones cercana a aceptar la denominación de viviendas colaborativas, es decir, dotacionales o protegidas, donde en principio podía encajar el Senior Living Cohousing. Los expertos valoran positivamente estos avances, pero mantienen que aún existen desafíos en términos de estandarización y aplicación uniforme de estas normativas en todo el país. "Son una primera piedra".
Los casos de Madrid, Cataluña y C. Valenciana
Son tres los casos que se estudian como referencia a la hora de iniciar este tipo de proyectos, explican los abogados y arquitectos consultados:
La Comunidad de Madrid, mediante la Resolución 940/2022, de 1 de marzo, de la Dirección General de Evaluación, Calidad e Innovación, de la Consejería de Familia, Juventud y Política Social, ha comenzado a impulsar las viviendas colaborativas para personas mayores, también conocidas como cohousing senior, alejadas de los sistemas residenciales tradicionales, basados en la gestión autónoma, transparente, democrática y participativa, integrando espacios de uso privado y zonas comunitarias, según explican desde la firma de Derecho Público, Garrido. Pero esta normativa está más enfocada a la accesibilidad y necesidades de una población senior más dependiente, según señala Ñudi.
En la Comunidad Valenciana encontramos la Ley 3/2023, de 13 de abril, de viviendas colaborativas de la Comunidad Valenciana y se limita a regular lo que denomina vivienda colaborativas y con ello abre las posibilidades a que los espacios de las viviendas tengan una cierta flexibilidad, saliéndose del programa mínimo, y que se puedan implantar en diferentes usos, como por ejemplo, implantar viviendas colaborativas en suelo no urbanizable en zonas rurales y/o en peligro de despoblamiento. Lo que los expertos consideran positivo, pero debe aún delimitarse y fijar sus servicios asociados.
Cataluña fue la primera Comunidad Autónoma que ha regulado los denominados normativamente como “alojamientos de espacios comunes complementarios”, más cercano a la figura del co-living, mediante el Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler, con el objetivo de desarrollar nuevas fórmulas de alquiler que permitan dar respuesta a la demanda de vivienda con elementos de uso compartido para jóvenes y también mayores. El Ayuntamiento de Barcelona ha puesto en marcha el Programa +65, a través del cual en 2023 se adjudicaron 345 viviendas para personas mayores de 65 años con dificultad de acceso a una vivienda. Pero los expertos señalan que este modelo está "más enfocado a reducir los espacios con el objetivo de aportar una solución a la accesibilidad económica". Por lo que todos coinciden en que aún queda un largo trabajo urbanístico para el pleno desarrollo del modelo.
