Venta con alquiler asegurado: otro producto para captar mayores con casa en propiedad

Nuda propiedad y renta vitalicia: la competencia de la hipoteca inversa para complementar la pensión

Hipoteca inversa, nuda propiedad y renta vitalicia inmobiliaria: qué son y en qué se diferencian

Todas las claves para distinguir renta vitalicia, hipoteca inversa y nuda propiedad

 

 

La vivienda es la inversión más importante en la vida de los españoles y donde se concentra la inmensa mayoría del ahorro particular. De hecho, según el informe La vivienda como complemento a la pensión de jubilación, elaborado por Elisa Chuliá, Jorge Bravo y Mercedes Ayuso para el Instituto BBVA de Pensiones (@bbvajubilacion), el 76% de los hogares tenía vivienda en propiedad a finales de 2018. Y la proporción es aún mayor entre las personas de 65 años y más: el 89,6% es propietario.

Así las cosas, no es de extrañar que este segmento de la población española se esté convirtiendo en una fuente potencial de negocio para bancos, aseguradoras y empresas que ofrecen soluciones para utilizar la vivienda como fuente de dinero.

 

Los tres instrumentos más conocidos son la hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad y la renta vitalicia, pero no son los únicos.

Fuente: elaboración propia

 

En el último año, se ha desarrollado otra fórmula que hace la competencia a las tres anteriores, y que se denomina venta con alquiler asegurado, impulsada por la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Almagro Capital. 

Felipe de los Ríos, director general de la compañía, explica a 65Ymás que su empresa “es la primera socimi orientada al mercado residencial de personas mayores; un mercado de más de 8 millones de personas propietarias de vivienda. La idea de negocio surgió tras constatar que un amplio sector de la sociedad quiere monetizar su vivienda, y para ello necesita opciones flexibles y eficientes”.

De los Ríos es consciente de las dudas y a veces recelos de quienes se interesan por cómo usar la vivienda para complementar la pensión, y conoce los riesgos reputacionales de este tipo de productos, todavía muy nuevos en España. “Nuestra empresa cotiza en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y está bajo la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Toda nuestra operativa es transparente”, afirma.

 

Felipe de los Ríos, director general de Almagro Capital.

 

Al cierre del tercer trimestre de 2019, la compañía disponía de 33 inmuebles adquiridos en Madrid en lo que va de año, lo que supone un crecimiento del 58% con respecto al cierre del pasado ejercicio. El 86% de las viviendas compradas se sitúan en la zona prime de Madrid, mientras que el 14% está en zonas como Fuencarral, Cuatro Caminos o Lavapiés, entre otros. "Pretendemos seguir creciendo por esta vía de aportar soluciones a las personas mayores, en un contexto de crisis en el sistema de pensiones español, donde numerosas personas pasan apuros para llegar a final de mes, cuando poseen un patrimonio que pueden utilizar".

Cómo funciona la venta con alquiler asegurado

La fórmula de la venta con alquiler asegurado hace la competencia a la hipoteca inversa y en cierto modo es un híbrido entre la nuda propiedad y la renta vitalicia, aunque el director general de Almagro marca las distancias: “Nuestro producto permite a la persona mayor maximizar el importe percibido”, argumenta De los Ríos, quien resalta que “el vendedor transfiere su vivienda, pero permanece en ella en calidad de inquilino vitalicio, percibiendo por ello un pago en el momento de la compraventa o una renta vitalicia, si así lo desea”.

El funcionamiento es el siguiente:

-Se celebran simultáneamente un contrato de compraventa entre la persona mayor y Almagro Capital, y otro contrato de arrendamiento a largo plazo entre ambas partes, todo ello ante notario. El vendedor pierde la propiedad de la casa, pero puede seguir habitándola de por vida. Por ahora, los inmuebles se encuentran en la zona prime de Madrid, con una previsión de acabar este año con unos 60 inmuebles comprados, según cuantifica el director general.

-En el momento de la firma ante notario, el vendedor recibe un capital que será la diferencia entre el precio del inmueble y el valor del arrendamiento, que se consumirá de forma lineal. Hay que tener en cuenta que Almagro compra las casas con un descuento en torno al 15% del valor de mercado.

-Si el vendedor fallece antes de lo previsto, sus herederos reciben la parte del arrendamiento no consumida, “lo que evita que sea una mala venta”, según el directivo de Almagro, que detalla que el cliente tipo son “personas mayores de 85 años, preferiblemente con herederos”, precisamente para evitar posibles riesgos reputacionales.

-Si el vendedor escoge irse de la casa antes del fallecimiento, recibe ese importe adicional del arrendamiento no consumido, por ejemplo, si decide irse a vivir con un familiar o a una residencia.

-Si el vendedor permanece en la vivienda más allá de su expectativa de vida y se ha agotado el capital asignado para pagar el arrendamiento, no tendrá coste adicional. Únicamente se hará cargo del coste de mantenimiento del inmueble (la comunidad de propietarios y los suministros). Las derramas y el IBI los paga siempre Almagro Capital.

Ejemplo práctico:

Una persona de 82 años con una vivienda en la calle Martínez Campos de Madrid, con un valor estimado cercano a los 600.000 euros, obtendría:

-Importe en forma de capital: 350.000 euros.

-Importe en forma de renta vitalicia: 2.800 euros.

-Importe adicional en caso de premoriencia: 85.000 euros.

El pago retenido no consumido se abonaría en el caso de abandonar la vivienda antes de un plazo de siete años.