Estos son los impuestos que pagarás a partir de ahora si compras una vivienda

Los impuestos a la hora de comprar una vivienda ​es lo último en lo que uno piensa, a no ser que seas inversor, en cuyo caso si que te interesa saberlo con antelación.

Los impuestos son una parte importante, y suelen representar un 10% del precio de la casa, que además no se podrá recuperar nunca. Cuando reformas una vivienda y la casa mejora, también lo hará su valor en el mercado, pero con los impuestos no funciona así. Normalmente ni el comprador, ni el futuro inquilino los tendrá en cuenta cuando negocies con él.

IVA para las casas 'nuevas'

¿IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales? Depende de la casa y del vendedor. Si la compra de la casa está destinada a su uso, o para alquilarla a terceros, solo habrá que pagar IVA, en concreto un 10% sobre el precio, un porcentaje que será menor si se trata de una vivienda de protección oficial (4%). Esto si se trata de una casa nueva vendida por un promotor durante el ejercicio de su actividad. Además se paga lo mismo en toda España, excepto en Canarias.

Se considera vivienda 'nueva', tal y como explican desde Idealista, la que se vende por primera vez después de ser construida o rehabilitada, y no se haya usado durante dos años seguidos. 

Pero el 10% no es lo único que hay que pagar: también están los Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es una modalidad del ITP-AJD. Para saber lo que hay que pagar de AJD es importante saber dónde está la casa: desde el 0,50 % en el País Vasco y Navarra hasta el 1,5 % en Galicia, Aragón o Cataluña, pasando por el 0,75 % en Madrid. Es relevante saber las bonificaciones que existen para las casas de nueva construcción que están por debajo de determinado precio (por ejemplo, en Madrid) o si es vivienda de protección oficial.

ITP para viviendas 'usadas'

Si se compra una casa a un particular, lo que se conoce como casa 'usada', el impuesto que se aplica es el ITP, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), que dependerá de la comunidad autónoma, y varía en función del precio, y de si se cumplen o no determinados requisitos, que tienen que ver con el uso o la condición del comprador (ser familia numerosa, joven o si el impuesto está en una localidad que ha sufrido inundaciones). Cada comunidad autónoma se rige por unas reglas, y habría que repasar las que se aplican en cada una de ellas.

Tanto el TPO como el AJD se autoliquidan en la Comunidad Autónoma, y no te lo repercutirá el promotor. De esta manera, si tu no aplicas la posible bonificación, puede que nadie lo haga por ti. Si no se pasa antes por la comunidad autónoma con la autoliquidación no se puede inscribir tu título en el Registro de la Propiedad. Tampoco se inscribirá si no se acredita que el transmitente ha declarado la plusvalía municipal. Esto es salvable, si el Ayuntamiento está informado de la operación.

¿Cuál es la base imponible del ITP?

La ley de prevención y lucha contra el fraude fiscal ha añadido una medida más para luchar contra el fraude, que cambia las reglas.

La situación hasta ahora era que la base de este impuesto se fijaba en función del valor real que, hasta que se demostrara lo contrario, era el que declaraba el contribuyente en su autoliquidación. La Administración cuestionaba ese valor con métodos estadísticos, pero el Tribunal Supremo determinó que así no se demuestra el valor de un inmueble. Sino que habría que ir a visitarlo para poder hacer una valoración individualizada y justificada. Esto hace que la Administración tenga que elegir entre tener largos procesos judiciales donde perdería la mayoría, o gastar más dinero en tasaciones individualizadas que lo que podía recaudar.

Pero esto ha cambiado: la base imponible es desde ahora el valor de referencia. Un valor fijado por Catastro en función de datos estadísticos, precios, medios comunicados y adaptados a las particularidades del inmueble. Pero no se tendrán en cuenta las reformas realizadas por el propietario.

¿Qué hay que hacer para no pagar más impuestos?

Del Impuesto sobre Bienes Inmuebles nadie se libra, aunque existe una afección real para su pago. Y es que si el anterior propietario es declarado fallido se puede reclamar al titular actual del inmueble por derivación de responsabilidad. Y lo más probable es que el Notario intentará salvaguardar los intereses del comprador ratificando que el IBI está al corriente de pago. Y si no se verifica la compraventa, se puede realizar siempre cuando el comprador exonere expresamente al vendedor de justificarlo. El notario también avisará de las posibles consecuencias.

Además, existe una afección real sobre los bienes por deudas tributarias por impuestos que graven transmisiones anteriores, que deben constar en el Registro de la Propiedad. Pero esto no significa que se hayan liquidado y pagado las transmisiones, solo que la vivienda queda afecta al pago si la liquidación no fuera correcta.

¿Quién paga el IBI del año en curso?

Según la ley, será el propietario a 1 de enero, aunque se pague por la propiedad durante todo el año. El Tribunal Supremo ha concluido que el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del IBI por los días del año que le pertenece a éste. Y lo mejor es pactarlo en la escritura.

En caso de comprar a un no residente, se está obligado a retener e ingresar a cuenta un 3% del precio. De lo contrario, la vivienda también quedará afecta al pago del impuesto