Hipoteca inversa: más oferta y operadores para un producto aún con dudas

El mercado de la hipoteca inversa comienza a animarse. La oferta es aún escasa y son pocas las entidades que trabajan este producto financiero, pensado para séniors. Poco a poco, parece que va despegando, aunque aún sobrevuelan algunas dudas, que frenan su recorrido.

Mapfre y Banco Santander acaban de recibir el visto bueno por parte del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para comercializar este producto. Llevan meses trabajando en el producto, que podría estar a la venta antes de que acabe el año. Todo apunta que dos operadores tan fuertes, podrían dar un espaldarazo definitivo a este mercado.

Hasta el momento, las compañías que ofrecen hipotecas inversa apenas se contaban con los dedos de una mano. El último en llegar fue EBN Banco, que se suma a Caser Seguros, uno de los veteranos, que en los últimos meses ha redoblado su apuesta por el producto.

Se trata de un préstamo que permite monetizar la vivienda en propiedad con el objetivo de complementar la pensión. Con el envejecimiento de la población española y alto porcentaje de vivienda en propiedad, tiene mucho recorrido. Y con toda probabilidad irá creciendo en el futuro. Pero es imprescindible que se despejen algunas dudas, en primer lugar, de los reguladores respecto a los requerimientos de capital y también respecto al riesgo del producto.

Apenas cinco entidades venden hipoteca inversa

La oferta de hipoteca inversa es escasa en España, tan solo cinco operadores están en este mercado y, de ellos, solo cuatro, la comercializan ya:

• EBN Banco: Como decimos, es la última entidad en sumarse a este producto. “EBN Banco es el primer banco español que tiene disponible la contratación de una hipoteca inversa”, anunciaba la entidad a finales de febrero, en un comunicado. La hipoteca inversa de esta entidad concede hasta el 43% del valor de tasación de la vivienda, en modalidad de pago único, no contempla la opción de recibir una renta mensual o fórmulas mixtas. El interés que aplica, será fijo, del 6% anual. Respecto a las comisiones, tiene comisión de apertura (1,5%) y cancelación (2% sobre el importe amortizado durante los 10 primeros años y del 1,5% el resto de años de vigencia del préstamo).
• Santander y Mapfre: La aseguradora y el banco cántabro tienen en precomercialización desde 2022 la hipoteca inversa, y ya con el visto bueno del Gobierno, la venta es inminente. La complejidad del producto y las exigencias de capital han retrasado el visto bueno de Economía, pero ahora, el camino ya está despejado y las oficinas del Banco Santander y Mapfre, que distribuirán en exclusiva la hipoteca inversa diseñada por la sociedad conjunta que han creado, y que son cerca de 6.000, pronto las comercializarán. Se prevé que antes del final de 2023, podrían ya estar a la venta. Por el momento, se desconocen los detalles que ofrecerá el producto, como el tipo de interés.
• Caser Seguros: Pese a ser una de las compañías pioneras en el desarrollo de la hipoteca inversa (la vende desde 2019), es ahora cuando Caser está dando un empujón a la comercialización de este producto. Prueba de ello es el acuerdo con la plataforma de planificación financiera JubilaME, que se suma a los ya suscritos con otras empresas del sector, como Finteca, Vittalias, Agencia Negociadora, MasVida, Premium Quality Investments o Helloteca, anunciado hace menos de un mes. Caser sí ofrece al titular de la hipoteca inversa el pago en forma de rentas, con el fin de complementar la pensión pública, además del pago único o una fórmula mixta. El tipo de interés, oscila entre el 5,5% y el 6% y el importe máximo del crédito siempre ha de ser menor del 70% del valor de la vivienda. Los herederos disponen de un año para pagar la deuda contraída por el titular, a su fallecimiento.
• Caja de ingenieros: en el caso de esta entidad, ofrecen hipotecas inversas de hasta un 60% del valor de tasación de la vivienda a sus propietarios, a partir de los 70 años. El interés que aplica la entidad es del 4,59% TAE. Todos los gastos de la operación están incluidos. Una vez superado el plazo para percibir las rentas, el interés, que se seguirá generando, será del Euribor, más un 3%. También tiene comisión de apertura (0,75%), pero no de cancelación en caso de amortización anticipada.
• Occident ( antigua Catalana Occidente): la hipoteca inversa también está en el catálogo de esta aseguradora que, sin embargo, no la vende de una forma proactiva. Según la propia aseguradora, su comercialización es muy residual. Los requisitos que exige la entidad, son algo más estrictos, por ejemplo, la vivienda debe tener un valor de tasación superior a los 200.000 euros.
• Optima Mayores: de entre todas las sociedades intermediarias que operan en el mercado de la hipoteca inversa, cabe destacar a Optima Mayores por ser la pionera en este mercado (comenzaron a ofrecer hipoteca inversa en 2005). Se trata de un asesor independiente especializado en este producto que realiza la intermediación a la hora de formalizar el préstamo.

Los frenos: desconocimiento, elevados tipos de interés y riesgos

El primer freno para que la hipoteca inversa crezca en nuestro país es el desconocimiento. Según un reciente estudio realizado por Rastreator, el 67% de los españoles desconoce qué es una hipoteca inversa, de los cuales, el 58% son personas mayores de 55 años.

Por otro lado, se trata de un producto caro. Según ha alertado la OCU a través de su Estudio sobre la protección de los mayores ante productos tipo hipoteca inversa y similares, los tipos de interés aplicables a la hipoteca inversa eran del "doble de los aplicados por las entidades financieras a las hipotecas para compra de vivienda". Es cierto que, ahora mismo, en un contexto de alza de tipos de interés, ese diferencial se ha estrechado, dado que los tipos de interés aplicados a la hipoteca inversa no se han movido a pesar del cambio en la política monetaria del BCE.

Tampoco es desdeñable el riesgo que entraña este producto. ¿Y si los precios de la vivienda caen? Desde el sector insisten en que es muy difícil que la deuda sea mayor que el valor de la vivienda puesto que el producto ya se ofrece con suficiente margen. Pero si algo nos enseñó la anterior crisis financiera que estalló en 2008 es que el precio de la vivienda también se puede desplomar. Llegado el caso podría ocurrir que la venta de la vivienda no fuera suficiente para saldar la deuda y la entidad prestataria exigiera otros bienes procedentes de la herencia del titular. Eso sí, hay que destacar que los herederos no responden de la deuda con sus propios bienes.

Tampoco hay que olvidar que, si la hipoteca inversa se materializa en rentas mensuales, éstas no se actualizan, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación, algo a tener en cuenta en este momento, de elevada inflación.

Un mercado con recorrido en España

El alto índice de vivienda en propiedad, las expectativas de las pensiones públicas, que pese a estar aseguradas, todas las reformas van encaminadas hacia prestaciones menos generosas y el envejecimiento de la población, hacen de España un mercado donde la hipoteca inversa –como el resto de soluciones encaminadas a monetizar la vivienda- tiene mucho margen de crecimiento.

A pesar de esto, este producto financiero aún es muy minoritario en España. Según las estadísticas del Consejo General del Notariado, en el primer trimestre del año, se constityeron 177 hipotecas inversas. Pese a ser cifras muy bajas, la tendencia es creciente. De hecho, en el conjunto del 2022 se constituyeron un total de 549 hipotecas inversas, y en 2021, tan solo se formalizaron 197 operaciones.