Las personas mayores que tienen una vivienda en propiedad tienen la posibilidad de sacarle mucho jugo si quieren complementar su pensión, si tienen una necesidad puntual de financiación, o si, sencillamente, desean llevar un mayor nivel de vida durante la jubilación.
En el marco del I Foro de Envejecimiento organizado por la Fundación Edad & Vida, la jornada Monetización del ahorro inmobiliario ha presentado algunas de las principales herramientas para monetizar la vivienda, que no es más que transformar ese ahorro que está cristalizado en ladrido en dinero, es decir, transformar la vivienda en dinero.
“No es algo nuevo. Esto es algo que han hecho las familias tradicionalmente” señaló Pedro Serrano, profesor de Economía Financiera de la Universidad Carlos III de Madrid. “Todos conocemos casos de personas que vivían en su casa en propiedad de la capital, y que una vez llegada la jubilación, deciden vender o alquilar esa casa para trasladarse a vivir al pueblo”. Ese es un ejemplo claro de monetización”, apuntó el profesor.
Pero cuando solo hay una propiedad, y quieres seguir viviendo en tu casa, también hay opciones. “Ahora hay un conjunto de alternativas, quizá más desconocidas, cuya característica principal es que consiguen dotar de liquidez al propietario y además le permiten seguir residiendo en su casa” señaló Pedro Serrano.
Entre las diferentes alternativas, están la hipoteca inversa y la vivienda inversa. Pese a la similitud del nombre, estamos ante productos completamente diferentes. Para despejar todas las dudas, buscamos las siete diferencias de estos dos productos:
La principal diferencia entre todas las alternativas que buscan dar liquidez a los propietarios de una vivienda, y permitirles seguir residiendo en ella, está precisamente en la transferencia o no, de la propiedad del inmueble. En el caso de la hipoteca inversa “los titulares nunca pierden la propiedad de la vivienda, que sigue siendo suya y así figura en la escritura”, explica Nuria López, directora de Clientes, Canales e Hipoteca Inversa de Caser Seguros.
Por su parte, la vivienda inversa es un producto en el que sí se transfiere la propiedad del inmueble. ”Es un producto especialmente indicado para personas de más de 75 años que por las circunstancias familiares que sean han decidido transmitir la propiedad” detalla Bruno Bodega, consejero delegado de Almagro Capital. “En muchas ocasiones, personas de 80 años tienen hijos ya con 50 o 60 años, que tienen su propia casa y no tienen interés en mantener esa propiedad”. Se produce una venta, pero este producto “permite quedarse de forma vitalicia en la vivienda”, añade. “El propietario vende la casa en vida y se queda como inquilino vitalicio. Con esa venta obtiene una liquidez y se crea una bolsa de alquiler”, aclara el profesor de la Universidad Carlos III de Madrid, Pedro Serrano.
La hipoteca inversa y la vivienda inversa también son productos diametralmente opuestos si nos atenemos a las operaciones sobre las que se asienten. En el primer caso estamos ante una operación financiera mientras que, en el segundo, nos encontramos ante una operación puramente inmobiliaria.
“La hipoteca inversa está regulada y es un tipo de préstamo hipotecario” explica Nuria López. “La diferencia respecto a una hipoteca convencional, es que en esta cuando te dan el dinero tú tienes que pagar cuotas, mientras que, en nuestro producto, el titular es quien recibe unas cuotas en forma de mensualidades por parte de la entidad financiera o compañía aseguradora, a cambio de la vivienda, es lo inverso a una hipoteca convencional” explica, de ahí el nombre. “La hipoteca inversa viene a ser un préstamo contra el valor de la vivienda y con la vivienda como garantía que se paga al fallecimiento del titular de la misma” matiza Pedro Serrano.
Por su parte, la vivienda inversa “se materializa como una compraventa tradicional y, ligada a esa compraventa, en el mismo momento notarial se hace un contrato de alquiler más que vitalicio” detalla Bruno Bodega. Por eso, el antiguo titular de la vivienda, puede quedarse en ella de por vida.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que, como recuerda Bruno Bodega, “la mejor manera de monetizar la vivienda es venderla en el mercado libre”. Ahí es donde más dinero se obtendrá. Pero estas soluciones están pensadas para cuando la persona quiere quedarse en su casa.
“La vivienda inversa es la más rentable”, explica Bodega. “Sí que se obtiene más rentabilidad, pero claro, se pierde la propiedad”, puntualiza Pedro Serrano.
Con la hipoteca inversa, “puedes elegir una aportación inicial, más o menos elevada, pero la filosofía del producto es recibir unas mensualidades” explica Nuria López quién, además, nos da un ejemplo: “para un inmueble medio de 400.000 euros, una persona de 80 años recibiría 730 euros mensuales, y una de 75 años, 600 euros”, explica. “Cuanto mayor sea la edad, mayores serán las mensualidades de la renta vitalicia, pero en esa ecuación entran otros factores como el valor de la vivienda”, señala.
“De entre las alternativas en las que se transmite la propiedad”, explica Bruno Bodega, la vivienda inversa “ofrece el mayor importe económico, en pago único o en forma de renta vitalicia, que se puede obtener en el mercado”.
“Al constituir una hipoteca inversa, nosotros ya calculamos que la deuda que quede con la compañía nunca supere entre un 65 o un 70% del valor de la casa. Se supone que la casa se mantiene o sube a lo largo de los años”, cuenta Nuria López. Sin embargo, ahí está uno de los riesgos de esta operación. Aunque muy poco probable, la crisis financiera de 2008 nos demostró que el mercado inmobiliario sí puede bajar y una vivienda puede perder valor. Y podría ocurrir que la deuda superase el valor de la vivienda en el momento de su venta.
Ambos productos se calculan en función de estimaciones de longevidad, pero es un temor común entre quienes se plantean su contratación. Si supero la longevidad estimada, ¿tendré que irme de casa? ¿dejaré de recibir la renta vitalicia?
Con la hipoteca inversa “la propiedad de la vivienda es vitalicia y el titular o titulares van a seguir viviendo en su casa de por vida” explica Nuria López. Ahora bien, “el pago de la disposición mensual tiene una fecha límite, que nunca es inferior a los 100 años. Para una persona de 80 años se suelen hacer cálculos hasta los 108 o 110 años”, añade. Pero si superase el límite, el titular podría seguir en la vivienda, pero dejaría de cobrar la renta.
En el caso de la vivienda inversa, se realiza un contrato de alquiler “más que vitalicio”, explica Bruno Bodega. “Estamos hablando de contratos de alquiler a 25 o 30 años para personas de 80 años, está pensado para que sea más que suficiente cubrir la longevidad esperada”, añade. No obstante, por improbable que sea, hay que ponerse en esa hipótesis. ¿Y si el titular vive más de lo establecido en el contrato de alquiler? “Somos una institución de inversión responsable” explica Bruno Bodega, “en ese caso la persona podrá seguir en su vivienda sin pagar ningún alquiler. Es el riesgo que asumimos”.
Con la hipoteca inversa se mantiene la vivienda “en herencia para tus hijos o para quien tú decidas” explica Nuria López quien, además, nos cuenta que para la mayor parte de sus clientes “la casa tiene un componente emocional muy fuerte, y siempre nos cuentan que no quieren desprenderse de la casa en la que han cariado a sus hijos y vivido años muy buenos”.
Cuando fallece el titular, son los herederos quienes deciden si quieren mantener la propiedad, en ese caso tendrán que pagar la deuda contraída con la compañía o vender la vivienda. “La ley establece un plazo de 12 meses para tomar una decisión o buscar un comprador, que es lo estándar”, añade López.
En el caso de la vivienda inversa “la herencia se recibe igual, la cuestión es si la quieres recibir en piedra y que cada hijo reciba un tercio de la vivienda o recibir efectivo hoy” cuenta Bruno Bodega. “De hecho, entre nuestros clientes, los hijos, que ya son mayores, de 50 años y más, suelen ser los que fomentan la operación. Es muy habitual que este debate familiar se abra cuando fallece uno de los miembros del matrimonio y los hijos se convierten de hecho ya en propietarios de parte de la vivienda”. La venta, soluciona problemas futuros.
Ambos productos aún no son muy conocidos y no están muy extendidos. Sin embargo, es la hipoteca inversa la que tiene más desarrollo y oferta, entre otras cosas, porque ya son varias las entidades financieras y compañías aseguradoras que la ofrecen. “Nosotros trabajamos en toda España, en poblaciones que no sean muy pequeñas y que puedan tener un crecimiento” cuenta Nuria López.
La oferta de vivienda inversa es más restringida. De hecho, hasta hace poco almagro Capital tan solo trabajaba en zonas prime de Madrid. “Ya hemos salido de Madrid recientemente y hemos iniciado una expansión nacional” explica Bruno Bodega. “Nuestro objetivo es cubrir todas las zonas de España, dentro de lo razonable, de aquí a final de año”.
A la vivienda inversa acude gente que necesita complementar la pensión, otros que, por hedonismo sencillamente quieren vivir bien, pero sobre todo acuden personas que “quiere evitar problemas futuros, planificar bien su herencia y aprovechar las ventajas fiscales de esta opción” dice Bruno Bodega. “La venta de la primera vivienda para mayores de 65 años está exenta de tributación en el IRPF, y no tributar por la ganancia patrimonial de la venta de una vivienda es una ventaja fiscal muy importante”.
En el caso de la hipoteca inversa, las cantidades recibidas como renta vitalicia no se consideran renta a efectos del IRPF, están exentas de tributación. Y como no hay transmisión patrimonial, tampoco hay que tributar por ello.
