Siempre se ha dicho que España es un país de propietarios. Tradicionalmente lo ha sido. Una realidad que podría cambiar a media que aumentan las dificultades para acceder a la vivienda. Los mayores son, mayoritariamente, propietarios de su vivienda. Se estima que casi un 10% de los hogares alquilados tienen una edad media superior a los 65 años. Un porcentaje que va creciendo poco a poco.
Y esos mayores que viven de alquiler tienen muchas más dificultades para convertirse en propietarios y son más vulnerables a las bruscas variaciones de precios en el mercado libre del alquiler. Además, las escasas políticas de vivienda en España se suelen centrar en el acceso y en los jóvenes, y muy pocas veces se incide en los pensionistas.
El futuro se presenta preocupante: jubilados en alquiler, con precios de mercado al alza, pensiones a la baja, sin la baza de monetizar la vivienda porque no serán propietarios. No es una distopía. Son previsiones reales a medio y largo plazo si no se toman medidas.
A la espera de conocer el Censo de población y viviendas del INE actualizado, que se publicará en junio, el último disponible señala que el 9% de los hogares que viven de alquiler en España tienen una media superior a los 65 años. 230.000 hogares. El siguiente grupo de edad, entre 46 y 65 años, representa un 15% de los hogares alquilados, 370.000 hogares. Pero son datos de 2011. Cabe pensar que el número de jubilados sin vivienda en propiedad, hoy, será mayor.
El III Observatorio Vía Célere de la vivienda en España, publicado en febrero de este año, sitúa el porcentaje de mayores de 55 años que viven en régimen de alquiler hasta el 24%. En la misma línea, según el III Barómetro del Consumidor sénior, elaborado por el centro de investigación Ageingnomics de la Fundación Mapfre, “Ocho de cada 10 sénior residen en una vivienda en propiedad, la mayoría de ellos sin préstamos ni hipotecas”. Pero, ¿y ese otro 20%?
Con el precio del alquiler por las nubes, el esfuerzo económico para alquilar una vivienda respecto al salario se ha disparado. Para un pensionista, hasta un punto dramático, tal y como detalla el informe Políticas de vivienda y su incidencia en el largo plazo, elaborado por EY para ASPRIMA. “El esfuerzo que es necesario hacer para alquilar asciende a un 103% de la pensión media, habiéndose deteriorado esta ratio del 46,7% que necesitábamos en el año 97 hasta el 103% actual” asegura Jaime Fernández, gerente de ASPRIMA. Una realidad aún más dramática para las pensiones más bajas o, por ejemplo, las pensiones de viudedad. “En esta situación el escenario es todavía más sombrío, pues deberíamos dedicar el 163% de nuestra pensión de viudedad”, explica Fernández. “El problema de base es la pérdida de renta cuando se accede a la jubilación en relación al salario que percibíamos antes de ella, en un entorno de alquileres al alza por falta de oferta”, añade.
“Es algo marginal. Hoy por hoy son pocas las personas mayores que viven de alquiler, mayoritariamente son propietarias de vivienda” asegura Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones. “Si los alquileres suben como lo han hecho en los últimos años, para un jubilado, que tiene poca capacidad de reacción desde el punto de vista de sus ingresos, y aunque las pensiones suban con el IPC, le será imposible asumir el alquiler y tendrá que mudarse y buscar opciones más económicas”, añade.
”Hay pocos datos precisos de cuántas personas viven de alquiler en función de su edad”, asegura Germán Pérez Barrio. Y mucho menos, un análisis de las realidades que hay detrás de esos sénior que viven en régimen de alquiler. Los expertos, sin embargo, apuntan motivos muy variados. Divorciados, jubilados de profesiones que han contado con vivienda en su trabajo (como Guardias Civiles o porteros) y no han previsto una vivienda en propiedad para la jubilación, o personas cuya vivienda habitual ya no es adecuada o inaccesible, entre otras.
“Soy un jubilado que busca una habitación, actualmente estoy en alquiler para mí solo, pero quiero reducir gastos”; “estoy buscando una habitación para entrar ya, soy jubilada, muy tranquila, lectora y muy juvenil, económicamente independiente y me gustaría vivir con otras personas”; “busco habitación libre. Persona jubilada con pensión buena”. Son epígrafes reales de personas mayores en busca de habitación en casa compartida de Milanuncios. Cada vez son más los sénior que buscan compartir los gastos de un alquiler, de otra forma inaccesible.
“En un porcentaje altísimo de los casos se trata de personas divorciadas”, explica Germán Pérez Barrio. Las disoluciones de matrimonios a partir de los 65 años se han disparado en los últimos años. Pese a que no es la franja de edad que más se divorcia, si es en la que más crece. En 20 años, de hecho, las cifras se han triplicado. En 2020, último año con datos del INE, se divorciaron 7.592 personas de entre 60 y 69 años. Y 2.075 mayores de 70. En total, 9.667 ciudadanos mayores recuperaron su soltería. Eso sin contar las separaciones: 771 que se produjeron en 2020.
Cuando el divorcio se produce entre matrimonios más jóvenes, “la solución para uno de los cónyuges suele ser un apartamento pequeño en alquiler, aunque en muchos casos, después de un periodo de tiempo en alquiler terminan comprando un piso pequeño”, explica el presidente de UVE Valoraciones. Pero cuando hablamos de ‘divorcio gris’, el que se produce entre sénior (el nombre viene dado por el color de las canas), las cosas pueden ser más complicadas, sobre todo si no disponen de una situación económica holgada. “Estén en una situación de mayor vulnerabilidad”, asegura Pérez Barrio.
Pero hay otros motivos. Según el III Observatorio Vía Célere de la vivienda en España, un 28% de los mayores de 55 años prevé cambiar de vivienda en los próximos cinco años. De ellos, el motivo para un 43% es para mudarse a una vivienda mejor y el 30%, porque en los últimos meses ha detectado que necesita una vivienda con otras características. Cuando el precio de venta de la primera vivienda no es muy elevado, el alquiler se convierte en la opción para la segunda residencia.
Según los datos de la promotora Vía Célere, las razones que impiden a un inquilino comprar vivienda son financieras. Un 56% de quien querría hacerlo y no puede es por el inaccesible precio de compra y un 43% por la incapacidad de acceder a la financiación, un porcentaje que sube hasta el 47% en el caso de los mayores de 55 años.
El problema de la financiación para una persona mayor va mucho más allá de tener que contar con la entrada para la vivienda. Sencillamente, el mercado hipotecario está cerrado para ellos. Pese a que no existe una edad máxima para pedir un préstamo hipotecario, lo normal es que los bancos establezcan los 75 años como edad máxima, no para solicitar la hipoteca, sino como límite para el plazo de amortización. Es decir, con 65 años una persona solo podría optar a una hipoteca con un plazo de amortización de 10 años. Algunas entidades sí permiten que ese plazo se alargue hasta los 80 años.
Ahora bien, y según las políticas de riesgos de cada entidad, para minimizar el riesgo de impago, es probable que también exijan la existencia de un seguro de vida o el aval de una persona más joven.
La población mayor de 65 años pasará del 19,2% actual al 25,2% en 2033 según datos del INE. En esa fecha, además, el grupo de edad más numeroso será el de 55 a 59 años, frente al de 40 a 44 años, que es el grupo más numeroso ahora. Y a partir de 2050 la cohorte más numerosa será la de los mayores de 65 años, que representarán un 30% de la población.
“Con el aumento del porcentaje de baby boomers que viven de alquiler el propio paso del tiempo provocará un aumento en este segmento que estimamos se triplique en el año 2040 con relación a los datos actuales” asegura el gerente de ASPRIMA, Jaime Fernández.
Los expertos advierten: el riesgo de que la dificultad de acceso a la vivienda se haga estructural es real. En 2019, por primera vez, una generación de jóvenes, los millennials, se adentraba en la treintena con mayor proporción de inquilinos en alquiler que en propiedad con hipoteca. Si el tiempo avanza sin que puedan acceder a la vivienda, se convertirán en séniors de alquiler. Con pensiones menguantes y precios de la vivienda al alza.
Muchos mayores del norte de Europa han visto en España un lugar idóneo para residir durante la jubilación. “Una vía de escape de muchos europeos, sobre todo alemanes, ha sido venir a España, con su pensión tenían una mejora estupenda por ser un mercado más barato” explica Germán Pérez Barrio. “Vienen a un sitio que conocen, ya venían de vacaciones, europeo, pero barato para ellos” añade. “Pero nosotros no tendríamos esa opción que sí han tenido los alemanes, ¿dónde vamos a ir?” No nos queda más que dejar la ciudad para ir a pueblos de la España vaciada o el norte de África, porque Portugal ya no es una opción. “Es un mercado muy parecido, no ofrece un diferencial tan atractivo como para hacer un cambio de vida”.
Por otro lado, la vivienda se está convirtiendo en una garantía para la jubilación. Se monetiza este activo para complementar la pensión y mantener un buen nivel de vida o para costar las mensualidades de la residencia. Pero, ¿qué ocurrirá cuando los jubilados no dispongan de ese refugio, de ese ahorro en forma de vivienda? “Menos mal que aún son mayoría los mayores con vivienda en propiedad, porque para ellos el escenario de no contar con este activo, y vivir de alquiler, no es muy halagador”, concluye Pérez Barrio.
En España se ahorra en ladrillo. Un 85% de los españoles considera que vivir en régimen de propiedad es la mejor opción. Sin embargo, el número de quienes no consiguen hacerlo, avanza lentamente. Según los datos del III Observatorio Vía Célere de la vivienda en España, un 60% de los españoles vive en una casa de su propiedad, tres puntos porcentuales menos que hace un año. Por el contrario, sube cuatro puntos el porcentaje de quienes viven de alquiler, hasta el 27%.
Esa preferencia por la propiedad está cambiando. Un cambio de paradigma que, de producirse, parece que será más por obligación que por convicción. Según la promotora Vía Célere, “el 80% de los españoles sigue considerando la compra de una vivienda como la mejor forma de invertir en el futuro”. Para muchos jóvenes el alquiler es sinónimo de una etapa transitoria en la vida a la espera de una mayor estabilidad laboral. “Los jóvenes siempre han tenido difícil comprar una vivienda”, nos cuenta Germán Pérez Barrio. “la barrera del ahorro necesario para acceder a la vivienda se ha roto tradicionalmente con la solidaridad familiar, pero a medida que se van empobreciendo cada vez más capas de población, eso deja de funcionar. Muchas familas ya no pueden ayudar a sus hijos”, añade.
A su vez, convertirse en propietario a través de herencias cada vez funciona menos. El mercado para monetizar la vivienda en propiedad crece a buen ritmo. Hipoteca inversa, vivienda inversa o nuda propiedad son soluciones para dar desahogo y complementar la pensión de los mayores de hoy. Sus hijos, no obstante, recibirán una menor herencia. Por el momento, “la población sénior se muestra dividida a la hora de priorizar entre mantener su calidad de vida (25%) o dejar su vivienda en herencia a sus hijos (33%)”, asegura el Barómetro de la Fundación Mapfre.
Ese futuro sombrío, en el que los jóvenes de alquiler que no pueden comprar vivienda serán los jubilados de alquiler del futuro “es un problema que no es probable que nos encontremos antes de 15 años, pero puede llegar si no se hace nada”, explica Germán Pérez Barrio.
Las soluciones pasan, en opinión de Jaime Fernández, gerente de ASPRIMA, “claramente por un aumento de la oferta que permita una relajación en los precios tanto de compra como de alquiler pero, para ello, el sector debe contar con los instrumentos adecuados: transformación de suelo rústico en urbano que no tarde décadas en producirse, seguridad jurídica en el urbanismo, tramitaciones administrativas más ágiles. Todo ello hace aumentar el precio que paga el consumidor final por su vivienda, y no poco”.
“Necesitamos una política decidida de vivienda social en alquiler fuerte, muy potente” añade Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones. “Estos anuncios de 50.000 viviendas, son bienvenidos, pero la realidad es que son escasos. Esto no cambia el mercado. Necesitamos un millón de viviendas sociales, con alquileres que realmente permitan a la gente más desfavorecida acceder. Si se empieza ahora a trabajar en serio, los resultados podrían verse en 20 años”.
“Falta inversión, presupuestos, visión a largo plazo, planificación” apuntan los expertos. Y, sobre todo, en ese debate sobre cómo hacer crecer el mercado del alquiler de una forma sostenible “conviene no olvidar a la población sénior y sus necesidades específicas”, añaden.
Según el III Barómetro del Consumidor Sénior de la Fundación Mapfre, “el porcentaje de consumidores sénior que cree que seguirá toda la vida en su residencia actual sigue siendo mayoritario (82%) y vuelve a aumentar en relación con 2021. Aunque la mayoría (el 44%) no parece dispuesta a residir en formatos alternativos al de su hogar actual, el coliving va ganando adeptos y se sitúa en el 35%. Aumenta ligeramente con respecto al año anterior el porcentaje personas sénior que estarían dispuestas a vivir en los modelos alternativos propuestos”.
Se calcula que este sector, el de las viviendas y casas pensadas para personas mayores de 65 años, con servicios y zonas comunes, crecerá más de un 10% en los próximos años. El envejecimiento de la población tirará al alza de la demanda de todos los modelos: viviendas para mayores independientes y con alta movilidad; residencias de mayores que requieren asistencia médica y atención las 24 horas; así como modelos de convivencia como el sénior living, con amplias zonas comunes y servicios disponibles.
El problema de estos complejos residenciales para mayores de 65 años es su precio. Pese a que en el futuro, a medida que se amplíe la oferta, puedan ser más accesibles a diferentes estratos socioeconómicos, todos los expertos consultados apuntan a que su precio seguirá siendo elevado, lo que supone una barrera de entrada. Su coste deja fuera de su alcance a la mayoría de sénior.
Son escasas las iniciativas residenciales para la población sénior, pero hay algunas destacables. Desde 2017, funciona en Sevilla una iniciativa para sacar a los mayores de los denominados ‘pisos cárcel’, aquellos que no son accesibles, de los que sus propietarios no pueden salir. El consistorio, a través de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (Emvisesa), compra esas viviendas y les ofrece un piso adecuado de alquiler social. Los contratos de alquiler social son a siete años y se renuevan automáticamente mientras las condiciones del inquilino, de ingresos y renta, se mantengan. Una buena solución, pero de alcance muy escaso. Hasta ahora, apenas ha ejecutado 50 operaciones de permutas de vivienda con realojo simultáneo.
Barcelona, por su parte, ha optado por la construcción de pisos para destinarlos al alquiler social de este colectivo. Se trata de pisos de alquiler protegidos, propiedad del Instituto Municipal de Vivienda, que se reservan para personas de más de 65 años con dificultades de acceso a un hogar. El precio medio de cada vivienda es de 444 euros, los gastos están subvencionados y cuentan con servicios de teleasistencia, limpieza, geriatras, baños adaptados. El ayuntamiento de la ciudad condal está construyendo 475 pisos y prevé alcanzar las 2.000 viviendas con servicios para mayores en los 20 años desde que se iniciaría la primera promoción pública de estas características.
La apuesta del Ayuntamiento de Madrid está centrada en el cohousing, viviendas dentro de un edificio en el que todos los vecinos están en la misma situación y comparten servicios básicos. En estos momentos se están desarrollando varios proyectos y está previsto que en 2025 ya estén disponibles.
