Con una gran tradición en España de poseer casa en propiedad, los españoles alcanzan la edad de jubilación con un importante patrimonio inmobiliario. Una vivienda a la que se le puede sacar mucho jugo para complementar la pensión, mejorar el nivel de vida o cubrir un gasto puntual.
El mercado para monetizar el ahorro inmobiliario orientado al segmento sénior comienza a despegar en España con innovadoras soluciones que permiten licuar el patrimonio, dar liquidez al propietario y, al tiempo, permitir que siga residiendo en su casa. Entre las diferentes alternativas se encuentra la vivienda inversa, en la que el propietario vende la propiedad de su casa y se convierte en su inquilino vitalicio. Una novedosa opción que ofrece la oferta económica por la vivienda más rentable.
Hemos hablado con Luis de Ulíbarri, consejero de Inversa Prime, compañía líder en este producto, quien nos ha aclarado todas las dudas en torno a la vivienda inversa.
PREGUNTA.- La vivienda inversa es una de las soluciones que existen en el mercado para licuar el patrimonio. Aún es un producto poco conocido, de modo que voy a empezar pidiéndole que nos lo expliqué. ¿Qué es y en qué consiste la vivienda inversa?
RESPUESTA.- La vivienda inversa es una nueva fórmula para liberar el ahorro en vivienda. La mayor parte de los españoles tienen su ahorro, mayoritariamente, en vivienda. Esta solución les permite permanecer en la casa de por vida, o al menos teniendo el derecho de permanecer en la casa de por vida.
P.- Supone la venta de la vivienda, pero con un alquiler garantizado en tu propia casa, ¿vitalicio?
R.- Efectivamente, así es. A nivel jurídico lo que haces es transmitir la vivienda, vendes la vivienda, pero, simultáneamente, en el mismo acto, se firma un contrato de arrendamiento vitalicio. Al final, tienes el derecho a vivir toda la vida en la casa, con la característica de que si no ocupas la vivienda el tiempo que estimabas tienes derecho a que se te devuelva la parte no consumida de la retención equivalente al alquiler y si vives más, pues no hay ningún problema, porque lo tienes garantizado.
P.- En España tenemos mucha cultura de la propiedad y menos de la inversión, de modo que cuando llega la jubilación, la mayor parte de nuestro patrimonio lo constituye la vivienda. Esta solución para sacarle dinero en efectivo al hogar, ¿para quién está diseñado? ¿para qué tipo de persona es ideal?
R.- Inicialmente uno podría pensar que es para personas que, en un momento dado, tienen una necesidad económica. Pero no tiene por qué ser así. La casuística es tan amplia, que yo te diría que es más sencillo decir para quién no es recomendable este producto. Honestamente, te diría que no es para personas cuya vivienda tenga un valor escaso, de tal forma que la oferta que se les daría no les permitiría transmitir la vivienda y obtener la liquidez necesaria.
Sí que es recomendable si tienes una necesidad puntual de dinero. Realmente es muy útil en casos en los que viene bien liberar dinero que hace falta para pagar una asistencia médica, para ayudar a un hijo o porque tengas en casa un gasto, por el motivo que sea. Pero también es recomendable, sin tener ninguna necesidad específica de dinero inmediata, para alguien que no tiene hijos, o si los tiene, pero te das cuenta de que ninguno va a querer vivir allí, o porque puede suponer un conflicto familiar. De hecho, nos damos cuenta de que muchas veces también se utiliza esta fórmula como una forma para planificar la sucesión.
Realmente es recomendable en muchas ocasiones y no necesariamente por una necesidad económica. Hay muchos escenarios para los que este producto es idóneo, salvo en aquellos en los que el valor de la vivienda no es suficiente como para obtener lo necesario para vivir.
P.- Con la jubilación muchas personas se encuentran con que en el momento en el que más tiempo tienen para disfrutar, es cuando menos ingresos tienen. ¿Es habitual? ¿Se encuentran con séniors que, sencillamente, quieren llevar un buen nivel de vida?
R.- Sí, sí, desde luego. Es uno de los escenarios por los que más familias han accedido al producto. A mí me gusta hablar de familias porque esto no deja de ser una decisión familiar. Hay personas que han sido buenos profesionales, han tenido buenos puestos de trabajo y ahora se encuentran con menos ingresos y quieren mantener su nivel de vida. También en ocasiones es un momento en la vida en que hay más gastos, porque a medida que pasa el tiempo, a veces, se tienen más gastos. No es una cuestión de necesidad, es simplemente que uno quiere disfrutar y se encuentra bien para hacerlo.
P.-¿Hay más casos así que gente con una necesidad económica?
R.- Sí, con diferencia. Sobre todo, hay mucha gente que, sencillamente, entiende el producto y se han dado cuenta de que tiene más bondades de las que imaginamos. La verdad es que, a día de hoy, hay más casos de uso de los inicialmente se podrían prever. Mira, la mayor parte de la gente que accede a este producto no es tanto por un problema económico, por una necesidad económica, sino porque quieren vivir mejor. Y la verdad es que las pensiones, desgraciadamente van a menos, las necesidades van a más y, sencillamente, la gente accede al producto porque ahora mismo vivimos de otra manera.
P.- Habla de entender el producto, eso es fundamental para no quedarnos solo con que esta fórmula supone la venta de nuestra casa…
R.- Hay que pensar que el disfrute de tu vivienda está garantizado de por vida. Porque no tienes hijos, porque no interesa la casa, porque simplemente quieres mantener tu nivel de vida, porque puedes dejar más un problema que una solución cuando dejas en herencia la casa, que muchas veces significa un conflicto, o, sencillamente, gente que ha visto que este producto se comporta muy bien. Al final la casuística es muy grande. Y muchas veces, aunque tengas hijos… mira, yo mismo, yo no voy a vivir en la casa de mis padres. Yo soy de Valladolid y vivo en Madrid, y eso pasa muchas veces.
P.-¿Qué diferencia la vivienda inversa de otras opciones, como la hipoteca inversa?
R.- Una forma para identificar bien las distintas alternativas que hay es entender qué significan cada una de ellas. A mí me gusta diferenciar entre tres escenarios. El primero, alguien que necesita poco dinero y puede tender hacia una financiación. La financiación para el sector sénior es casi inexistente, está la hipoteca inversa, que puede ser recomendable para cantidades pequeñas, porque al fin y al cabo es un crédito que tienes que devolver con sus intereses. El problema que tiene a día de hoy con este producto es que te endeudas mucho… y aunque permite mantener la propiedad, la estadística lo que demuestra es que en la mayoría de las ocasiones los herederos no conservan la vivienda, sino que la terminan transmitiendo para hacer frente a la deuda. Es decir, optas por financiación, pero al final terminas perdiendo la casa igual. Pero bueno, yo soy defensor de que existan productos de financiación, y en determinados casos la hipoteca inversa puede funcionar bien.
P.- Primer escenario, poca necesidad de dinero. ¿Segundo escenario?
R.- El siguiente estadio es aquellos casos en que necesitas más dinero. Si necesitas más dinero tienes que empezar a plantearte transmitir la vivienda. Es la forma más eficiente de hacerlo y es donde actuamos nosotros. Nosotros somos un producto o una solución muy eficiente porque, al fin y al cabo, operamos bajo la fórmula de socimi, que es muy eficiente fiscalmente. Además, transmitir la vivienda es eficiente para los mayores porque no se tributa. Al final lo que hacemos es, como hemos dicho, transmitir la vivienda, que el senior obtenga un dinero y que tenga la seguridad de que se va a poder quedar en su casa de por vida. Y que si no cumple sus expectativas de vivir en la vivienda pues va a monetizar más. Con la vivienda inversa la persona vende por un precio justo, de mercado.
Y hay una tercera situación. Cuando los recursos económicos son muy pequeños y a la hora de vender la vivienda no es suficiente, porque vale poco o porque tus necesidades son muy altas. En este caso, quizá la vivienda inversa no te sirva. Quizá tienes que vender la casa e irte a una vivienda más pequeña o a vivir con un hijo o una residencia, esto es ya una situación límite. Pero creo que es bueno que tomemos conciencia de las situaciones que hay: poca necesidad de dinero, querer liberar más ahorro y poder permanecer en la casa y, por último, una situación en la que hay que ser muy realistas y tienes que plantearte transmitir tu propiedad y buscar una solución habitacional más económica.
P.- Hemos hablado de las diferencias respecto a la hipoteca inversa, ¿y qué hay de la nuda propiedad?
R.- Sí, de hecho, la gente conoce más la nuda propiedad. Pues bien, la vivienda inversa es una fórmula mejorada de la nuda propiedad, en la que también se vende la propiedad, pero no a un comprador institucional como es nuestro caso. Pero en nuestro caso tenemos una fórmula más eficiente y mejorada donde los intereses de comprador y vendedor están alineados. Con la vivienda inversa transmites la propiedad, pero conservas la posesión porque te vas a poder quedar bajo un arrendamiento vitalicio, en tu casa y para siempre.
Es una operación segura, porque la compraventa, obviamente, es una figura legal segura igual que el arrendamiento, todo ante notario. Nosotros en este sentido tratamos de dar mucha seguridad. Para entendernos, se trata de un arrendamiento que de alguna forma tienes pagado por anticipado con la retención equivalente al alquiler en el momento de la compraventa.
P.- Deme un ejemplo
R.- Muy sencillo. Una vivienda vale 100 a precio de mercado. Y nosotros estimamos que vas a ocupar la vivienda durante 10 años, y el arrendamiento de esa vivienda calculamos que vale 3 cada año. De modo que el valor total de arrendamiento será 30. En un primer momento tú recibirás 70, que es el valor de transmisión de la vivienda, el valor por la venta, menos el valor del arrendamiento de por vida. Y a partir de ahí puede suceder que vivas, efectivamente, 10 años. Si vives más, no pagas más y puedes seguir en la vivienda. Si vives menos, o si decides dejar la casa y mudarte a otro sitio, te devolvemos el arrendamiento que no hayas consumido, y que habíamos calculado en 3 al año. Es una fórmula muy flexible.
Respecto a la nuda propiedad, la vivienda inversa tiene varias ventajas. Una es esta, la flexibilidad. El arrendamiento que no se consuma se devuelve al propio interesado o a sus herederos, lo que no ocurre con la nuda propiedad. Y otra ventaja es que estamos ante un producto muy seguro, en tanto que lo gestiona un inversor institucional. Somos una socimi, un vehículo cotizado, con todas las salvaguardas que aporta el regulador.
P.- En la nuda propiedad, en más de una ocasión hemos visto malas prácticas…
R.- Nosotros estamos muy alineados con los intereses de las personas a las que adquirimos la vivienda porque somos un vehículo de inversión a largo plazo por obligación legal. Y además nos interesa que las casas estén en buen estado, asumimos todo el capex (gasto en capital de mantenimiento) y todo lo que haga falta. A diferencia de lo que ocurre en la nuda propiedad, no somos alguien interesado en que se libere la casa cuanto antes, al revés, porque eso nos obliga a devolver el dinero del arrendamiento y además nos complica, porque tenemos que arrendar la vivienda para mantenerla en cartera al menos tres años, algo obligatorio bajo el régimen de socimi.
P.- La reputación y la responsabilidad social, es vital en este sector, ¿verdad?
R.- Fundamental, es fundamental. A mí me gusta hacer hincapié en que somos una sociedad que intentamos ser de impacto social, que intenta buscar una solución en la que ganemos todas las partes y honestamente, a día de hoy, ofrecemos la monetización máxima y un producto que te va a dar la máxima flexibilidad en cuanto a la transmisión de la vivienda y su monetización.
Después de cinco años por suerte no hemos tenido nunca ningún problema ni una contingencia, ninguna noticia negativa. Nosotros apostamos por la transparencia, en la medida en que no hay una regulación clara de este tipo de productos. España en ese sentido tiene que mejorar, tiene que mejorar la regulación, para transacciones de este tipo de productos, no solamente el nuestro, sino otros que tengan que ver con la licuación patrimonial. Y por eso nosotros ahí nos imponemos una autorregulación, intentamos explicar muy bien lo que son las esperanzas de vida, tratamos de explicar muy bien lo que es el valor de la vivienda, en qué consiste toda la transacción, intentamos que sea una decisión familiar y honestamente muchas veces si estimamos que no se han entendido bien o que no es la opción más recomendable pues directamente no lo hacemos, porque no queremos en ese sentido ningún problema. Al revés, buscamos satisfacción máxima en nuestro clientes.
No hemos hecho gran publicidad, y realmente somos la opción mayoritaria o la de mayor inversión en Madrid, y estamos creciendo en otras capitales de provincia. Esto está muy bien porque significa que el ‘boca a boca’ funciona y que la gente está satisfecha con lo que estamos haciendo.
Intentamos estar como patronos en varias fundaciones, en CEOE intentando impulsar esos cambios normativos, esa regulación que nos tenemos que imponer los proveedores de este tipo de soluciones, mantenemos un código de buenas prácticas a la hora de funcionar y, por supuesto, hacemos transacciones de una forma honesta y con los intermediarios adecuados. Eso es lo que podemos hacer, porque la reputación es básica en este negocio.
P.- Si dejas tu vivienda antes de ese tiempo que se ha estimado, por fallecimiento, o porque te mudas a otro lugar o porque llega la dependencia y vas a una residencia. El arrendamiento, aunque se haya adelantado, no se pierde. ¿Es la clave de este producto?
R.- Sí, sin duda, no es la única, pero sí es muy importante. Efectivamente, solemos tomar decisiones estáticas, uno toma una decisión de acuerdo con cómo son en ese momento nuestras circunstancias. Nosotros animamos mucho a una solución como la nuestra porque es muy flexible. Obviamente tomas una decisión que es buena hoy. El valor de la vivienda es elevado, con nosotros vas a tener un arrendamiento con un valor cierto, ya pagado, no existe ninguna inseguridad de incumplimiento de arrendamientos, vas a poder permanecer ahí de por vida y no hay subidas en el precio del alquiler ni nada de eso. Pero tus circunstancias pueden cambiar, puedes enviudar, puedes tener una enfermedad, puedes querer irte a vivir con un hijo, entonces esta fórmula te permite precisamente que, si ya no quieres estar en la vivienda y te quieres ir, se devuelve ese importe no consumido del arrendamiento y puedes hacer lo que quieras, es una fórmula en ese sentido muy flexible.
P.- Lleváis muy a gala ser el producto que más valor económico ofrece por la vivienda, que más dinero da, en otras palabras
R.- Estamos seguros de eso. Por un lado, consigues monetización máxima, porque nadie te va a pagar más, en general, nadie va a poder pagar más por esa vivienda, teniendo una persona, un vendedor, que se va a quedar o tiene derecho a quedarse de por vida en esa vivienda, pero a la vez tienes la flexibilidad de que, si dejas la casa, puedes hacer una mayor monetización.
P.- ¿Cómo ha evolucionado el mercado? Parece que, poco a poco, está despertando
R.- Cada año es un mercado que crece y crece mucho cada año. Por desgracia no hay una estadística oficial, aunque se puede acudir a alguna publicación de registros. Pero nosotros lo vemos, cada año doblamos nuestro volumen de operaciones. Pero a pesar de que cada año doblemos nuestro volumen de operaciones, España a día de hoy no creo que llegue a 500 operaciones al año en total con este tipo de soluciones de licuación. En Reino Unido el último dato, del año 20, eran 45.000. Y Reino Unido no es un mercado más grande o mucho más grande que el español, porque el nivel de propietarios mayores de 65 años es muy parecido al español, estamos hablando en torno a nueve millones. Eso te da idea de que hay mucho camino por hacer. No solamente hay mucho camino por hacer porque existe ese mercado potencial, sino porque realmente pensamos que hay una necesidad.
Culturalmente, queremos dejar herencia, yo también que soy padre y quieres dejar a tus hijos en buenas condiciones y muchas veces piensas que tienes que dejar la casa como una obligación. Pero ahora, como hijo, pienso que yo lo que quiero es que mis padres, que tienen en su casa su principal ahorro, yo honestamente prefiero que lo utilicen para vivir mejor o para sus cuidados.
P.- ¿Os encontráis mucho con hijos animando a sus padres porque quieren verles bien y que vivan bien?
R.- Fíjate, es más fácil cuando la decisión llega a través de un hijo, entonces sí que está claro, es decisorio. A los padres esa toma de decisión les cuesta todavía mucho, culturalmente. Sí que hay alguno que lo hace, pero en general lo que mejor funciona es cuando un hijo cree que es la mejor solución y él mismo es el que dice, ‘papá creo que esto es bueno para ti’, o lo ven como una buena solución familiar.
Pero creo que tenemos que hacer todavía mucha labor y explicar lo que es la vivienda inversa, lo que hacemos porque la satisfacción es máxima. La gente que ha optado por ello está contenta y creo que le hemos dado una solución.
