El Banco de España avisa de que la nueva ley hipotecaria encarecerá y endurecerá el crédito

El Banco de España ha elaborado un informe con motivo de la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida como ley hipotecaria, que entrará en vigor tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), algo que al parecer se retrasa, ya que este jueves seguía sin publicarse en el mencionado boletín. Esta circunstancia retrasará aún más su aplicación, al menos hasta finales de junio, ya que es a partir del BOE cuando empezará a contar el plazo de tres meses fijado para su entrada en vigor. Estas son las concluisiones y advertencias de la entidad reguladora:

1. Condiciones más duras a la hora de solicitar un préstamo​

Los requisitos establecidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas se endurecerán a partir de la entrada en vigor de la ley hipotecaria.

La nueva ley hipotecaria se aplicará a los nuevos contratos de crédito hipotecario, salvo en algunos casos concretos, en los que afectará también a los vivos. Con ella se transpone al ordenamiento jurídico español una directiva europea de 2014 que busca proteger al cliente bancario y establecer normas de transparencia y de conducta en la adquisición de inmuebles para uso residencial.

Entre otros aspectos, establece que, para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

El número de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.

La normativa vigente no regula este derecho de las entidades, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas.

Solamente en el caso de que el cliente alegue que le es más favorable la cláusula determinada con su banco o que el vencimiento anticipado se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, la regulación de este derecho no se aplicará en los contratos vivos.

En el documento dedicado a la nueva ley hipotecaria, el Banco de España explica que el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los bancos podría traducirse en un "cierto endurecimiento" de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un mayor perfil de riesgo.

En este sentido, la autoridad presidida por Pablo Hernández de Cos cree que las nuevas exigencias incluidas también en la regulación sobre una mayor evaluación de la solvencia del prestatario antes y durante la vida del préstamo podrían contribuir a reforzar el efecto de unas condiciones más duras a la hora de solicitar un préstamo. En su opinión, también favorecería la mejora de las carteras crediticias de los bancos.

2.- Comisiones más elevadas

Por otro lado, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán.

En concreto, se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.

A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5% del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25% si se produce después, hasta el 0,25% durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0% después.

En todo caso, el importe de las comisiones no podrá exceder, ni en los créditos a tipo fijo ni variable, del de la pérdida financiera ocasionada al banco. Esta pérdida aparece cuando el tipo de interés de mercado se reduce por debajo del de la hipoteca, ya que en ese caso la entidad deja de ingresar el interés pactado durante la vida residual del préstamo y encuentra rentabilidades de mercado inferiores a la hora de reinvertir anticipadamente en activos similares.

El Banco de España justifica las comisiones más elevadas en los préstamos a tipo de interés fijo con el fin de evitar la pérdida financiera, sin embargo admite que es posible que en ciertos casos no se cubra completamente con los límites máximos establecidos en la nueva regulación.

3. Los mayores gastos para el banco podrían repercutir al cliente

La nueva ley hipotecaria también introduce que la mayor parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, que hasta ahora recaían fundamentalmente en el cliente, pasarán a ser responsabilidad del banco.

Tras su entrada en vigor, los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán a la entidad, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y los de las copias notariales. El polémico impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) correrá también a cargo del banco, según el Real Decreto-ley 17/2018 aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez, que dice lo contrario a la sentencia definitiva tras el 'lío' jurídico del Tribunal Supremo.

La autoridad monetaria prevé que los mayores gastos de constitución soportados por los bancos podrían propiciar un "cierto" aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a la modalidad de tipo de fijo.

Otras medidas que también se incluyen en la nueva ley hipotecaria están relacionadas con el reforzamiento de la información disponible para los clientes en fase precontractual, la estandarización de los contratos a nivel europeo o los menores costes de transacción asociados a la subrogación -cambio de entidad- o a la novación -cambio de condiciones de la hipoteca en la misma entidad-.