Pensiones: todos los productos para convertir la vivienda en ingresos extra durante la jubilación

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Qué es una hipoteca inversa

La hipoteca inversa se ha convertido en el paradigma de los productos que utilizan la vivienda como fuente de ingresos en la jubilación, hasta el punto de que la gran mayoría de la población asocia este término a cualquier sistema de monetización de la vivienda. Sin embargo, existen otras alternativas que permiten transformar la casa, el domicilio habitual, en una renta adicional para mantener el poder adquisitivo tras la jubilación.

Juan Ángel Lafuente (@JALafuent), catedrático de Finanzas y Contabilidad de la Universitat Jaume I, junto con Pedro Serrano, profesor titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III de Madrid, han realizado una detallada radiografía de todas las fórmulas existentes en el mercado español. En su libro Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad, recientemente publicado y disponible en Amazon y otras plataformas digitales, analizan los distintos productos, sus características, ventajas e inconvenientes de todas las opciones disponibles.

Estos expertos advierten de que no es adecuado examinar la idoneidad de los productos de monetización bajo el eje de rentas o riqueza. O, al menos, no únicamente, ya que las circunstancias de las personas mayores que contratan estos productos son tremendamente variadas.

"El hecho de tener hijos y la relación con estos puede ser determinante a la hora de decidir si se retiene la propiedad o se transfiere. En el primer caso, una hipoteca inversa sería el producto más adecuado; en el segundo, una nuda propiedad o una vivienda inversa", explican Lafuente y Serrano, para quienes "las preguntas relevantes a la hora de elegir el producto idónea serían: ¿deseo permanecer en mi hogar o mudarme a otro sitio? ¿Quiero que mis hijos o descendientes hereden mi vivienda? En caso de monetizar mi vivienda, ¿deseo percibir una suma única o una paga vitalicia? En nuestra opinión, estas cuestiones ayudarán a decidir el producto más adecuado".

Productos tradicionales y nuevas opciones

Estos expertos diferencian entre las opciones tradicionales (impiden residir en la vivienda) y las nuevas opciones (posibilitan seguir viviendo en el domicilio hasta el fallecimiento). Entre las primeras, más conocidas, figuran la venta plena, la mudanza a reducida (cambiar la casa por una más pequeña), el alquiler tradicional y la permuta inmobiliaria .

Cada producto tiene sus condicionantes, que es preciso sopesar. Por ejemplo, con el alquiler se conserva la propiedad del inmueble pero no se puede seguir habitando en él, mientras que con la venta plena se pierden la propiedad y la residencia, aunque los ingresos obtenidos son lógicamente superiores. La mudanza a reducida consiste en vender la vivienda habitual, obteniendo una suma que permite comprar una vivienda más pequeña, a un precio más reducido. La diferencia entre la venta de la vivienda habitual, y la compra de la reducida, permite obtener unos recursos adicionales para complementar la pensión. Con el dinero obtenido tras la venta, todo o en parte, se puede también constituir una renta vitalicia, que transforma el extra de ingresos en sumas 

Un resumen de las características de cada producto puede consultarse en la tabla inferior:

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un préstamo con garantía de la vivienda, por lo cual la persona mantiene la propiedad y puede continuar viviendo en ellaa. Serán sus herederos quienes paguen el préstamo o vendan la casa. Para que un préstamo sea definido como hipoteca inversa han de cumplirse los siguientes requisitos:

-Que el solicitante y beneficiarios que pueda designar tengan más de 65 años, o afectados de dependencia, o personas con grado de discapacidad superior al 33%.

-Que el deudor disponga del importe del préstamo en un solo pago, o mediante disposiciones periódicas.

-Que la garantía sea ejecutable cuando fallezca el prestatario, o el último de los beneficiarios.

-Que la vivienda haya sido tasada y asegurada contra daños.

Según explica Pedro Serrano, la hipoteca inversa sigue siendo un producto de financiación minoritario por varias razones: "por el lado de la oferta, las instituciones financieras y aseguradoras temen el coste reputacional que podría acarrearles los hipotéticos litigios que pudieran darse, y en los que estarían involucradas cuestiones tan sensibles como la vivienda o la población mayor. Asimismo, existen ciertas cuestiones técnicas (por ejemplo, las provisiones de capital asociadas a las hipotecas inversas) que dificultan el desarrollo de una oferta masiva de estos productos".

Respecto a las opciones, Juan Ángel Lafuente asegura: "Teniendo en cuenta la expectativa de pensiones a la baja y que los españoles del baby-boom ahorramos en forma de activo inmobiliario, una forma natural de cubrir el riesgo de longevidad es la constitución de hipotecas inversas con seguros de renta vitalicia, pues la ausencia de seguro puede llegar a convertirse en una mera forma de posponer el problema de financiación para las personas muy longevas. Y el precio del producto dependerá crucialmente de la estimación que la compañía aseguradora realiza sobre la esperanza de vida del asegurado".

Transferir la propiedad y seguir viviendo en ella

Los profesores Lafuente y Serrano detallan en su libro las nuevas alternativas, basadas en la transferencia de la propiedad, que permiten obtener liquidez mediante la venta de la vivienda en vida, pero reteniendo siempre el derecho a residir en ella de forma vitalicia. Hay cuatro fórmulas básicas:

- Venta de la nuda propiedad, que se basa en que es posible escindir la plena propiedad de la vivienda en dos: el derecho a ser dueño de un bien (nuda propiedad) y el derecho a su uso y disfrute (usufructo). En este sentido, el propietario de la vivienda vende la nuda propiedad y retiene el uso y disfrute. Con este producto, el propietario sénior puede obtener en torno a un 30%-75% del valor de mercado de su casa, en función de su edad.

- Vivienda inversa (inquilino vitalicio). Se trata de una alternativa menos conocida, según la cual, el propietario vende la plena propiedad de la vivienda y pasa a ser inquilino vitalicio de la misma. Es decir, la formalización de una venta por el mecanismo de la vivienda inversa involucra dos contratos: uno de compraventa, y otro de alquiler vitalicio. Con esta opción se puede obtener liquidez por el 50%-80% (incluso cifras superiores) del valor de mercado de la vivienda, en función de la edad del beneficiario. Aunque vivienda inversa y nuda propiedad parecen productos similares, la diferencia de la liquidez obtenida por ambos productos radica en los detalles, explican Lafuente y Serrano. El vendedor de la vivienda inversa es inquilino vitalicio, pudiendo (si lo desea) abandonar el domicilio definitivamente. Por el contrario, el usufructuario retiene el derecho a habitar la vivienda de forma vitalicia, aun cuando no resida en ella. En este sentido, el usufructuario puede alquilar la vivienda, pero el inquilino vitalicio, no.

- Renta inmobiliaria vitalicia. Consiste en poner en contacto dos partes interesadas donde una de ellas vende la vivienda (el jubilado senior) y la otra (el inversor) toma la posesión de la misma a su fallecimiento. El inversor se compromete al pago de una renta mensual hasta el fallecimiento de la persona mayor. La cuantía de la renta se estipula en función de la edad del senior (y en definitiva, de la esperanza de vida en el momento de contratar), del valor de la vivienda, y de si se desea un pago anticipado único por importe de una fracción del valor de la vivienda.

- Permuta de alquileres. Esta alternativa se basa en un intercambio de alquileres. Por ejemplo, alguien desea marcharse a una residencia para estar mejor atendido, pero no puede costeársela. Mediante la permuta de alquileres, un inversor le paga a la persona el dinero adicional que necesita para asumir el coste de la residencia (por ejemplo, 1.000 euros) a cambio de las rentas que obtiene por alquilar su vivienda (por ejemplo, 800 euros). ¿Qué sucede con la diferencia entre lo que necesito y lo que se obtiene por el alquiler, en este caso 200 euros? Que es financiada por el inversor que ofrece la permuta.

Al fallecimiento, los herederos deben liquidar la deuda acumulada, devolviendo el capital prestado más los intereses. Esta devolución puede efectuarse de diversas formas. Por supuesto, en forma de dinero líquido por el montante de la deuda. Pero también, si lo desean, dejando al inversor la explotación del alquiler de la vivienda el tiempo necesario hasta devolver la deuda. Es importante remarcar que en ningún momento se produce transferencia de la propiedad al inversor: la posesión del inmueble siempre la retiene el propietario senior en vida, y sus descendientes o herederos a su fallecimiento.