En mitad del debate acerca de la sostenibilidad del sistema de pensiones, las personas mayores, con pensiones que, con frecuencia, no les permiten llevar el nivel de vida anterior, buscan alternativas para complementar su pensión. Su ahorro, en forma de propiedad inmobiliaria en la mayor parte de los casos, es su principal activo. Frente a la hipoteca inversa y la nuda propiedad, existe otra alternativa: la vivienda inversa.
“El 85% de los ahorros de los mayores están invertidos en su vivienda habitual y suelen ser viviendas libres de cargas”, sostiene la gestora de socimis Orfila Management, que gestiona Almagro Capital, la única compañía que ofrece vivienda inversa en estos momentos. “La pensión estatal resulta insuficiente en la mayoría de los casos y las alternativas actuales de monetización de vivienda no siempre son eficientes u óptimas para los mayores”, añaden.
La vivienda inversa consiste en la venta de la vivienda, por la que se recibe un importe en forma de capital o de renta vitalicia. Pero la persona mayor seguirá viviendo en su hogar de por vida, de alquiler. Las cuotas del alquiler se irán reteniendo del valor de la compraventa en función de la esperanza de vida estimada.
Si la persona mayor muere antes de lo estimado, o por la razón que sea decide dejar su casa, recibe el resto, la compañía devuelve a la persona o sus herederos la cantidad que no haya consumido de esa ‘bolsa de arrendamiento’, y si vive más allá de la estimación, solo tendrá que hacerse cargo del coste de mantenimiento del inmueble: IBI, comunidad de propietarios y consumos.
“Desde que el proyecto de Almagro Capital naciera hace algo más de tres años, hemos tenido una especial preocupación para que nuestro modelo ofrezca una solución segura, flexible y socialmente responsable para las personas mayores y su entorno familiar cuando buscan obtener liquidez para su ahorro invertido en vivienda sin dejar de disfrutar de su hogar de por vida” explica Luis de Ulíbarri, presidente de Almagro Capital.
Entre las ventajas de la vivienda inversa está que es la opción que, ahora mismo, ofrece el mayor importe entre las diferentes soluciones para monetizar la vivienda. Además, permite a las personas seguir viviendo en sus hogares y, por último, cuenta con la ventaja de que no existe riesgo de perder dinero en caso de fallecimiento prematuro o de abandono del hogar, dado que está establecida la devolución de esa ‘bolsa de arrendamiento’ no consumida. Ahora bien, si vive más allá de lo calculado, la persona mayor no tendrá que dejar la vivienda, sino hacerse cargo tan solo de gastos de mantenimiento.
Por el contrario, como principal inconveniente nos encontramos que, dado el escaso desarrollo y penetración de este producto, aún no alcanza todo el rango de edades y zonas geográficas. Por el momento, para que a la compañía que comercializa la vivienda inversa le resulte rentable, solo acepta viviendas en zonas muy determinadas. Ahora mismo, Almagro Capital cuenta con una cartera de más de 80 viviendas situados en zonas 'prime' de Madrid, principalmente en los barrios Salamanca, Chamberí y Retiro, en la almendra central de la capital española. Finalmente, hay que tener en cuenta que supone la pérdida de la propiedad de cara a los herederos.
El Banco de España define la hipoteca inversa como «un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65 años”.
“En una hipoteca habitual, el individuo debe abonar unas mensualidades a la entidad financiera en compensación por disponer de un capital. En la hipoteca inversa, el individuo recibe unas mensualidades por parte de la entidad financiera con la vivienda como garantía del préstamo” explica en 65yMas Pedro Serrano, Profesor Titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III de Madrid, y miembro del grupo de investigación en Inteligencia Actuarial Intelact. Se trata de un préstamo contra el valor de la vivienda.
Con la hipoteca inversa el titular nunca pierde la propiedad de la vivienda, pero adquiere una deuda que recaerá en los herederos tras su fallecimiento. Es un crédito que permite a los mayores de 65 años lograr un dinero hipotecando parte de su patrimonio inmobiliario; dinero que pueden recibir o bien en un pago único a la firma de la hipoteca o en mensualidades. La asociación de consumidores Asufin destaca su alto coste en intereses. “Nunca te van a dar el valor máximo de una casa y encima se aplican intereses”, asegura la presidente de Asufin, Patricia Pérez.
En el caso de la nuda propiedad el comprador es un inversor particular que adquiere una vivienda tras llegar a un acuerdo con la persona mayor para que continúe viviendo en el inmueble en calidad de usufructuario hasta el final de la vida. Pero la persona mayor no recibe un precio adicional en caso de un abandono prematuro de la vivienda.
