Novedades en el mercado del alquiler de viviendas. La actualización anual de la renta de los contratos de alquiler de vivienda no podrá superar el 3% en 2024. A cambio, y para animar que los propietarios pongan sus pisos en el mercado pese a esta limitación, también entran en vigor nuevos incentivos en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
Ambas medidas forman parte de la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno el pasado mes de mayo, y recogida en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos 'Next Generation EU'.
Revisión de contratos en 2024
Así, los contratos de alquiler vigentes desde el 1 de enero al 31 de diciembre de 2024 que se revisen no podrán incrementar su valor más de un 3%, tal y como se aprobó por el Gobierno en el Real Decreto del pasado marzo para dar respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania y que queda recogido en la disposición final sexta de la Ley de Vivienda.
De esta forma, la persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda habitual cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia de dicho contrato, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta. Sin embargo, exista o no acuerdo entre ambas partes, la variación anual de la renta no podrá exceder del 3% en ninguno de los dos casos.
En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el límite de la variación anual de la renta no podrá superar tampoco el 3%, exista o no pacto entre las partes.
Se entiende como gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Sin embargo, esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Además, la Ley de Vivienda también introduce un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Nuevo incentivo para propietarios en la declaración de la renta
A partir del 1 de enero se pondrá en marcha también una mejora del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.
Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50% (ahora es del 60% con carácter general), que podrá incrementarse en función de determinados criterios: zona tensionada, rehabilitación.
Extendida la suspensión de desahucios y lanzamientos
Por otro lado, el Gobierno ha extendido la suspensión de los desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables económica y socialmente de su vivienda habitual hasta el 31 de diciembre de 2024, en los casos ya previstos por la normativa actual.
La medida está incluida en el Real Decreto aprobado el pasado 27 de diciembre en Consejo de Ministros para adoptar medidas con las que afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía. La ampliación de las medidas de protección se aprobaron para aquellos hogares vulnerables que se enfrenten a procedimientos de desahucio de su vivienda habitual, con la acción coordinada de los órganos judiciales y de los servicios sociales competentes.
Aquí se incluirían los hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual, que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo.
En este último supuesto, se establece la posibilidad de que el juez, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes para valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar.
En estos casos, siempre se tendrán en cuenta aquellos que ya se regularon en los que la suspensión nunca podrá dictarse y son: cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario, cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
Asimismo, cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas, cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas; cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante o que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020.
Compensación para arrendadores y propietarios
Junto a la ampliación de desahucios y alzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, el Real Decreto contempla también la posibilidad hasta el 31 de enero de 2025 de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario, recogida en el Real Decreto ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.
Asimismo, se extiende hasta el 31 de enero de 2025 el plazo para que los arrendadores y titulares de vivienda afectados por la suspensión extraordinaria en vigor del desahucio o lanzamiento puedan presentar la solicitud de compensación prevista en ese mismo Real Decreto Ley.
