¿Puedes vender una casa heredada que no está registrada?

Cuando se hereda una vivienda antigua, no es extraño encontrarse con la sorpresa de que se trate de un inmueble sin registrar. Esta situación, más habitual de lo que se pueda creer, hace que surjan múltiples dudas sobre qué se debe hacer, especialmente si se quiere vender: ¿es necesario registrarla?

Es habitual que ignoremos ciertas cuestiones muy concretas de la normativa en España al respecto de la compraventa de viviendas. Por ejemplo, algunas personas que se encuentran en esta situación, donde su casa heredada no figura en el Registro de la Propiedad, se plantean si es obligatorio pasar por el trámite antes de poder venderla con todas las garantías legales.

La respuesta es que no hay ninguna ley que fuerce a registrar esa propiedad. No obstante, existen motivos para que hacerlo sea más recomendable. Se trata de un trámite que suele llevar unos tres meses y, dependiendo de las características del inmueble, cuesta entre 300 y 500 euros.

Vender una vivienda heredada sin registrar

La operación para vender una casa sin registrar no es muy distinta de cualquier otra compraventa. Los pasos son muy similares: se formaliza un contrato donde se refleje la operación detalladamente para proteger a ambas partes y que indique que tú eres el propietario actual y el comprador será el nuevo.

No obstante, no registrar la vivienda puede resultar disuasorio para algunos compradores, pues existen algunos riesgos si la información del Registro de la Propiedad no está actualizada. Por ejemplo, si el nuevo propietario quiere realizar este trámite, es posible que encuentre algunas trabas para ello.

Por otro lado, si se produce un daño o perjuicio para la persona que adquiere el inmueble, estarás asumiendo un riesgo. Por eso, si la situación registral no es clara, lo más probable es que los compradores interesados pidan una rebaja en el precio como compensación.

Cómo registrar la propiedad si no tienes los papeles

El momento después de la muerte de un familiar es muy confuso. Al dolor por la pérdida se suma el jaleo de papeles y trámites que hay que realizar. Si, además, la casa que se ha dejado en herencia no tiene los papeles en orden, tendrás que ponerte manos a la obra para dejarlo todo actualizado.

Para que aparezca tu nombre en la propiedad, ya sea para venderla o para ganar en seguridad, tendrás que probar ante el Registro que se trata de un inmueble tuyo. Por ejemplo, deberás presentar el certificado de defunción del antiguo propietario, su DNI, el certificado de últimas voluntades, la escritura de aceptación de la herencia y el acta de declaración de herederos, así como tu DNI y el del resto de herederos, si los hubiese.

Si la vivienda nunca ha estado registrada, habrá que optar por el expediente de dominio ante notario. Con esta herramienta, se inscribirá el inmueble a tu nombre.

En cualquier caso, habrá que abonar los impuestos correspondientes, tales como el de sucesiones y donaciones. Por eso, también tendrás que acreditar el pago con los documentos necesarios.

¿A qué te arriesgas si no registras la casa heredada?

La venta del inmueble es una decisión muy habitual cuando se hereda una casa. Por eso, si no está registrada, algunas personas se plantean obviar ese trámite y ponerse manos a la obra con la venta lo antes posible.

No existe ningún impedimento legal para ello. Ninguna norma obliga a escriturar la compraventa de una vivienda ni a elevar el cambio de titularidad al Registro. Así, se puede vender la casa en las mismas condiciones que se hereda: sin registrar.

Pese a todo, existen algunos riesgos o posibles consecuencias negativas si no se hace. Muchos compradores no se sentirán del todo seguros a dar el paso si no aparece registrada a tu nombre, a pesar de que no es ilegal, ya que no garantiza que seas el propietario legítimo ni en qué porcentaje participas de dicha propiedad. Por lo tanto, si un tercero reclama esa propiedad o un acreedor lo reclama por deudas anteriores a la compra, la situación podría complicarse. Si, además, se desea pedir una hipoteca, la inscripción en el Registro será un requisito indispensable.

Aunque el comprador está blindado por el contrato de compraventa, que la propiedad esté registrada hace todo mucho más sencillo. Por eso, aunque la venta es posible, la inscripción y actualización de los datos puede evitar posibles conflictos.