¿Se puede comprar o vender la mitad de una casa?

Pensar en comprar media vivienda; o la idea de vender un tercio de casa... pueden sonar, a priori, bastante raro. El mercado inmobiliario no es como ir al supermercado a comprar medio kilo de tomates o un cuarto de queso manchego. Sin embargo, si lo pensamos bien, cada vez que una pareja compra una casa, lo que al fin y al cabo están haciendo cada uno es comprar media vivienda. Igual que cuando tres hermanos venden la casa heredada de los padres: están vendiendo un tercio de la propiedad.

En efecto, pese a que parezca que hablamos de un bien difícil de fraccionar y repartir, es una situación más habitual de lo que podemos pensar. Esta operación inmobiliaria deja de ser chocante si hablamos de herencias, que pueden darse entre varios hermanos; divorcios, cuando la propiedad de la residencia es común; o incluso si compramos una casa entre varios amigos, como ocurre en la multipropiedad de viviendas vacacionales.

El trámite es muy sencillo y apenas difiere de una compraventa de un inmueble completo. Los casos en los que suele darse es cuando se crea un condominio o comunidad de bienes, en los que cada propietario tiene una cuota del bien, ya sea a partes iguales o en diferentes porcentajes.

Esto puede ser una decisión consciente, pero también involuntaria. Es decir, puede que decidas repartir una propiedad con otra persona o grupo de personas o que tus hermanos y tú recibáis una herencia que se reparte. Por tanto, esas porciones de propiedad pueden comprarse y venderse sin problemas a otro de los propietarios para sumar a su porcentaje anterior o a otra persona o empresa ajenas.

¿Cómo se compra o vende un porcentaje de una casa?

En el caso de las herencias o cuando los copropietarios se separan, ya sea por divorcio o cualquier otra circunstancia, lo normal es que se produzca una compraventa entre las partes que ya son propietarias. Así, una persona se hará con el 50% (o cualquier otro porcentaje) de la participación restante y terminará con una mayor participación o con la propiedad completa del inmueble.

Para ello, la parte que se queda con la cuota paga a la vendedora la compensación económica correspondiente para obtener su parte. Esta es la situación que suele darse en las separaciones matrimoniales, donde la vivienda pasa de ser compartida a uno de los integrantes de la pareja.

No obstante, también puede tomarse la decisión de vender la casa a un tercero ajeno a la comunidad de propietarios inicial. En este caso, la persona o empresa compradora se hace con todas las cuotas, por lo que es imprescindible que los copropietarios originales estén de acuerdo. De lo contrario, habrá que recurrir a la división de cosa común, un procedimiento judicial poco recomendable que podría conducir a la vivienda a la subasta, por lo que las partes obtendrían menos dinero por ella.

Los trámites burocráticos necesarios no son muy diferentes a una compraventa normal. Se formaliza la operación ante notario y se traspasa la propiedad, siendo recomendable recoger el cambio en el Registro de la Propiedad. También habrá que pagar a la Agencia Tributaria los impuestos correspondientes.

¿Y si hay hipotecas?

Una de las dudas más frecuentes es si puede venderse un porcentaje de participación de una vivienda si hay una hipoteca que aún no se ha terminado de pagar. La respuesta es afirmativa y, de hecho, es una situación muy habitual en los casos de divorcio.

La principal diferencia en estos casos es que el banco también tendrá algo que decir. Es necesario que esté de acuerdo con la operación y, con toda probabilidad, querrá renegociar las condiciones y requisitos con el nuevo propietario. Además, si no lo considera viable, podrá negarse a realizar la venta.

Si el banco acepta, la persona que se haga con toda la propiedad será la única responsable del pago de las mensualidades correspondientes. No obstante, las partes pueden utilizar la liquidez de la compraventa para cancelar el préstamo y vender la vivienda sin hipoteca para ahorrarse problemas con la entidad.