Senior living: el negocio emergente detrás de los nuevos modelos de vivienda para mayores

¿Cómo envejeceremos y dónde viviremos en el futuro? La revolución demográfica y las nuevas generaciones de sénior– mucho más numerosas y activas que nunca– están dibujando un nuevo panorama de modelos de vivienda para personas mayores, alternativos a las tradicionales residencias. Entre ellos destaca el Senior Living, que engloba a diferentes tipos de alojamientos residenciales comunitarios para mayores no dependientes: desde el cohousing cooperativo a los modelos de resort en la costa, cuya base es la socialización y los servicios adaptados a sus necesidades. "Un lugar al que ir a vivir bien con 60 o 70 años, con personas semejantes y en plenitud, con servicios como lavandería, cocina o piscina, pero sin llegar a ser sanitarios o gerontológicos como en las residencias", señala el consultor experto en Silver Economy y longevidad, Juan Carlos Alcaide(@AlcaideJC).

Una tendencia que no ha pasado desapercibida para el sector inmobiliario, en el que fondos de inversión, promotores y operadores, e incluso bancos, están empezando a poner el foco, sobre todo a partir de la crisis del coronavirus. Es más, algunos famosos como el exfutbolista brasileño, Ronaldo, ya han invertido en este sector, por el momento destinado a mayores con alto poder adquisitivo. Un informe elaborado por la compañía de capital inmobiliario CBRE (@CBRE_es) indica que la población entre 65 y 84 años aumentará un 60% en los próximos 30 años, mientras la tasa de cobertura de los activos de 'senior living' en España tiende a cero (0,09%), es decir, que todo está por hacer para cubrir la enorme demanda de camas residenciales para mayores que se espera en las próximas décadas. Así, concluyen que es “un escenario que avala el crecimiento del sector en los próximos años, en los que la falta de operadores especializados es la principal limitación”. "Considerando el stock actual y únicamente la potencial demanda local, para alcanzar un ratio de cobertura del 5% –comparable al ratio de cobertura de países maduros–, es necesario el desarrollo de 280.000 unidades de convivencia", señala Borja Martiarena, Director Real Estate Investment Banking en CBRE España.

Fuente: Las Arcadias El Encinar

Quién hay detrás del Senior Living en España

La cuestión es que este modelo de vivienda comunitaria, muy desarrollado en otros países de Europa, Australia o Estados Unidos, aún está en 'pañales' en España y no solo está aquejado por falta de operadores especializados – como podrían ser Domusvi, Orpea o Amavir en el caso de las residencias tradicionales– , sino que aún hay que delimitar el concepto, la legislación urbanística o los modelos de referencia, así como el tipo de demanda de mayores que optaría a estos complejos, tal como concluyeron los expertos que participaron en el Senior Living Forum, organizado por Sima (@simaexpo). Además, los inversores aún se mantienen en la sombra, a la espera de mayor madurez del modelo, según explican los expertos, por lo que por el momento reina la escasa transparencia. Aún así, el experto en longevidad y asesor del Centro de Investigación Ageingnomics, de Fundación Mapfre (@fmapfre), Iñaki Ortega, considera que es "un iniciativa valiente". "Cuando hablamos de Senior Living todavía estamos hablando de un océano azul, es decir un mundo desconocido, pero lleno de oportunidades para pescar y encontrar peces". Pero para ello, recomienda dejar atrás los estereotipos relacionados con la vejez y ver el potencial económico de los sénior, cuya aportación económica ya supone un 25% del PIB de nuestro país, así como preguntarles a ellos cómo y dónde quieren vivir. 

Pese a todo, Nuria Béjar, National Director Healthcare de la consultora inmobiliaria Savills España (@Savills_es), concluye que “actualmente hay más de 15 operadores con una vocación clara y con capital para desarrollar proyectos de esta tipología, con objetivos de inversión cercanos a los 1.000 millones de euros”. Se trata de operadores internacionales de Senior Living y nacionales de residencias de mayores y de estudiantes, hoteleros y otros segmentos de residencial alternativo interesados en desarrollar el modelo en España". Por el momento, los actores más visibles son el grupo catalán Layetana, que está detrás de la recién estrenada urbanización de lujo para mayores de Las Arcadias en la Moraleja (Madrid) o la promotora Goya Real State, impulsora del mayor senior living resort de España en Alfaz del Pi (Alicante), ahora en fase de expansión. También la promotora inmobiliaria Suba Homes o el fondo de inversión Azora, que a través de su sociedad de inversión inmobiliaria, Adriano Care, están explorando nuevos proyectos de vivienda colaborativa para mayores, además de haber impulsado uno de los proyectos de este tipo pioneros: Ciudad Patricia Senior Resort de Benidorm. Muestra del interés en el sector destaca que inmobiliarias como la británica, Knight Frank (@KnightFrankES) acaba de nombrar un nuevo equipo centrado en el sector 'Senior Living' en España. Entre los nuevos operadores, destacan algunos como Evoca (@SmartRental_com) o Silverspring+Adapta Socio u operadores internacionales con experiencia fuera que están pensando si entrar en el mercado español como los británicos Inspired Villages (@InspiredLifeUK) o los franceses Domitys (@AegideDomitys).

Cohousing, Independent Living, Residencial, Resort, expertos coinciden en que el Sénior Living tiene futuro, pero está casi todo por construir #SeniorLivingForum #Azora #goyarealstate #cases&calambre pic.twitter.com/9KIx7KaLrp

— 65YMÁS (@65ymuchomas) November 22, 2023

¿Cuál es la inversión estimada?

Y es que según apuntan desde la tasadora Gesvalt (@Gesvalt), el senior living es uno de los sectores de mayor auge en nuestro país, "tanto en inversión como en perspectivas de crecimiento". Y recuerdan que este segmento concentró en 2022 el 9% del total de la inversión en el sector residencial en España; incluyendo la entrada de capital privado, en gran parte extranjero. Pero hablar de cifras concretas de inversión es aún complicado debido a sus grandes fluctuaciones y falta de delimitacion. Según datos de la consultora Atlas Real Estate Analytics (@AtlasRealEstate), el sector del senir living requerirá de una inversión de 1.445 millones de euros anuales hasta 2030 para alcanzar el objetivo de llegar a cinco plazas de residencia por cada 100 mayores de 65 años marcado por la Organización Mundial de la Salud (OMS). Y apuntan que ya hay comprometidos 500 millones de euros de inversión para construir más de 3.229 unidades residenciales – lo que supondría duplicar la oferta actual–, según su último informe de tendencias del sector en 2024. 

Desde la consultora JLL (@JLLSpain) reconocen que la actividad inversora en el sector se ha ralentizado en los últimos meses, fruto entre otras cosas de la crisis inflacionista y desde Gesvalt estiman que haría falta una inversión de 6.000 millones de euros solo para mantener la situación actual. "Es cierto que hay mucho interés inversor por el momento, pero todavía faltan proyectos en los que se “empiece a poner ladrillos” en breve", señala  Alejandro Bermúdez, CEO y Co fundador de Atlas Real Estate Analytics, quien aclara que los que llevan la delantera son los principales fondos de inversión, que siempre van acompañados de un promotor y, si es posible, de un operador. "Los fondos de inversión actualmente son los agentes que más responsabilidad tienen en el proceso, ya son los que tienen el deber de ver las tendencias macro del mercado, fijar los KPIs de operación e inversión del producto, estimar su rentabilidad a largo plazo…". Según Gesvalt, este modelo implica una oportunidad de inversión de múltiples fondos y operadores, debido a las buenas rentabilidades que ofrecen, que en nuestro país oscilan entre el 4,5% y el 5,0%, tal como explica a 65YMÁS, Jose Antonio Salomón, Responsable del área de Research de la tasadora.

Fuente: Atlas Real State

Más de 50 complejos Senior Living en España

La oferta de productos inmobiliarios destinados exclusivamente para mayores en España está compuesta actualmente más de 50 complejos sénior living,. El último informe al respecto, elaborado por Atlas Real State, señala que hoy en día hay 50 activos operativos repartidos por toda España con un total de 3.785 unidades residenciales, que incluyen modelos de viviendas para la vida sénior independiente (Independent Living), comunidades de mayores (Adult communities) o cohousing sénior coperativos. La mayor parte de los construidos se ubican en zonas urbanas, concretamente el 65%, mientras que el 35% restante en el litoral. Entre otras localizaciones destacan la ciudad de Madrid (13 activos, 1.266 unidades residenciales), Alicante (7 activos, 943 unidades) y Barcelona (11 activos, 626 unidades).

Cifras similares a las que ofrecía en febrero el Observatorio Sectorial DBK, quienes estiman para el próximo bienio una aceleración del crecimiento de este mercado, en un escenario de ascenso de la demanda e impulso a la apertura de nuevos complejos. Además, según los expertos España disfruta de una posición de privilegio como zona de ubicación de complejos residenciales destinados a la población sénior europea, cada vez más envejecida, gracias a sus condiciones climáticas y su buena imagen exterior en cuanto a dotación de infraestructuras de transportes y sanitarias. "El lugar de eclosión del 'senior living' internacional parece situarse en la Costa del Sol y la Costa Blanca, donde el residente internacional busca un modelo resort", destaca Bartolomé Inglés, de la promotora inmobiliaria malagueña, Suba Homes. Pero para la demanda local, también se están abriendo proyectos en zonas urbanas o cerca de capitales de provincia, pero el alto coste sigue siendo una de las principales barreras. De cara a 2024, habría 17 proyectos con inversión confirmada en cartera, según Atlas Real State. La mayoría de ellos en Málaga (4), Madrid (4), Santa Cruz de Tenerife (1), Alicante (2) y Barcelona (1).

Tipos de Senior living

Tal como cuantifica un reciente estudio de EAE Business School, las viviendas y casas pensadas para personas de más de 65 años, se incrementarán más del 10%, hasta superar el 30%, en los próximos 30 años. Sin embargo, dentro del segmento del senior living no hay un modelo único. Estos son los tres tipos de vivienda que se suelen englobar bajo esta terminología: 

Senior Living-Cohousing: Es el modelo con más tiempo de desarrollo en nuestro país, iniciado hace décadas con formato de compra en propiedad en cooperativa. En general son promociones llevadas a cabo por asociaciones o cooperativas de socios, donde impera la decisión colaborativa y participativa de las personas que lo conforman. . Un buen ejemplo de cohousing en España es la Cooperativa Trabensol (Torremocha del Jaramam, Madrid). Se trata de una vivienda colaborativa en la que habitan un grupo de persona personas mayores que comparten unas zonas comunes, pero cada uno tiene su espacio individual.

Senior Living- Coliving: hace referencia a un modelo residencial comunitario y posee grandes similitudes con el coworking o trabajo cooperativo. En este sentido, el senior living-coliving es un lugar donde no sólo se comparte un espacio de trabajo, sino también un espacio donde vivir, normalmente durante estancias cortas o temporales, fomentando tanto la economía compartida como la integración de una comunidad de emprendedores senior o freelance. En España, cabe destacar el Coliving creado por la firma DoveVivo (Calle San Lorenzo, Madrid).

Senior Living Resort: urbanizaciones y condominios cerca del mar o en ubicaciones privilegiadas, al estilo "pequeña villa de vacaciones" o pueblo vacacional. Son viviendas para todo el año y está destinado a clientes del mercado extranjero principalmente. Esta apuesta se decanta claramente por los conjuntos de apartamentos, normalmente de primera planta. Además, cuentan con numerosas facilidades de todo tipo y gozan de servicios básicos. En este caso se podría incluir el proyecto de Las Arcadias del Encinar (Madrid): apartamentos de lujo con todo tipo de servicios para personas de más de 65 años piscina y jardín, cercano al exclusivo barrio de La Moraleja.

Desafíos pendientes

Según los expertos, la gran cantidad de modelos existentes hacen que muchos no sepan por cuál apostar. Así, el director general de la promotora malagueña SUBA señala la "expectación existente por saber qué modelos pueden llegar a funcionar mejor", es lo que hace que la mayoría esté esperando para dar los primeros pasos, ya que todavía existe cierto recelo sobre cómo se adaptarán los mayores a estos nuevos modelos. "No hay que proyectar lo que nosotros pensamos que quieren los sénior, debemos preguntarles qué quieren", opina Javier Picón Socio de la gestora Azora. De esta manera, aún queda por aclarar sobre si el sénior living de futuro será urbano o de costa, para sénior de alto poder adquisitivo o de gama asequible, dirigido para un público nacional o internacional, del alquiler o compra, por lo que los expertos coinciden en la importancia de incorporar un concepto en el que quepan diferentes tipos de viviendas colaborativas.

La financiación y la inversión también son especialmente importantes, por lo que los expertos aseguran que se debe adaptar la asequibilidad a una buena localización y extenderlo también a barrios periféricos de ciudades para cubrir la demanda local. Para Marta González-Llera, del despacho de abogados Cases y Lacambra(@caseslacambra), el crecimiento de un sector que ya supone el 40% de las consultas legales debe responder de operaciones sobre estos productos. En general, la mayoría de los interesados eran históricamente de fuera de España, pero esa tendencia parece estar cambiando en los últimos dos años hasta alcanzar un 10% de clientes españoles, según Goya Real Estate, que apuesta por complejos grandes con una importante inversión que podría alcanzar los 80 millones de euros. Además, pese a que Madrid acaba de aprobar una nueva normativa que abarca proyectos de este tipo, y los expertos lo ven como una primera piedra, la regulación es desigual en las comunidades autónomas, algo que para Antonio Ñudi, de la firma legal Andersen @Andersen_ES), debe cambiar y unificarse. Por último, Araceli Martín-Navarro, fundadora y presidenta de COWORD, la Asociación de Espacios Inmobiliarios Compartidos recuerda que el tema de la soledad es clave en este sector. "Son nuevos modelos para gente que no quiere ir a una residencia al uso, pero tampoco quedarse solo en casa".