Valor de referencia de un inmueble: qué es y cómo se calcula

Conocer el valor fiscal de un inmueble es fundamental si eres propietario o propietaria, ya que este valor es utilizado por las administraciones públicas para calcular diversos impuestos y tasas. Por esta razón, también puede influir en las operaciones de compraventa, donaciones y herencias, ya que determinará la cuantía de los impuestos a pagar. 

Ahora bien, ¿conoces cómo calcular el valor fiscal de un inmueble? Si la respuesta es no, en el siguiente artículo te lo explicamos.

¿Cuál es el valor de un inmueble a efectos fiscales?

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) explica que se debe declarar el valor de un inmueble comprado, heredado o recibido como donación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

"Desde el 1 de enero de 2022, el valor de los inmuebles que hay que declarar en cualquiera de estos impuestos es como mínimo el valor de referencia, salvo que el precio al que se haya comprado o declarado en la escritura de herencia o donación sea mayor", expone.

Pero, ¿qué es el valor de referencia? Es, en palabras de la Organización, el valor mínimo que debe utilizarse para calcular el impuesto a pagar en compras de segunda mano o en herencias y donaciones, salvo que el de escritura sea mayor, en cuyo caso habrá que declarar el valor de escritura.

Este valor lo calcula y lo publica la Dirección General del Catastro cada año, por lo que podrás consultar el de tus inmuebles en su web. Solo necesitarás tu DNI, su número de soporte y la referencia catastral del inmueble. 

Un apunte importante de la OCU es que "el valor de referencia no sustituye al valor catastral, que es el que se tiene en cuenta para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las rentas imputadas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Tampoco se usa para calcular en el IRPF las ganancias o pérdidas por venta, ni las ganancias por donación, para lo que sigue utilizando el valor real de adquisición y transmisión".

Cómo recurrir el valor de referencia

En ocasiones, puede suceder que vayas a comprar una casa de segunda mano o a recibir por herencia o donación un inmueble y su valor de referencia sea superior al precio que vas a pagar por ella. En este caso, la OCU recomienda comprobar que los datos que tiene Catastro sobre el inmueble son correctos: antigüedad, estado, superficie.

Igualmente, "si la diferencia de impuesto a pagar es alta, después de pagar lo calculado sobre el valor de referencia, puedes solicitar una rectificación de la autoliquidación presentada. Es aconsejable aportar fotos del estado del inmueble, anuncios de pisos similares en la zona y sobre todo una tasación realizada por un técnico cualificado que justifique los motivos que avalan el precio real de la operación: estado de conservación, materiales de construcción, reformas necesarias, etc.", postula la Organización.

A partir de entonces, Hacienda resolverá la solicitud aplicando un informe vinculante de la Dirección General del Catastro. Este "ratificará o corregirá el valor de referencia una vez vistas las alegaciones y pruebas aportadas. Si Hacienda rechaza la solicitud de rectificación de autoliquidación podrás seguir recurriendo en la vía económico administrativa", concluyen desde la OCU.