Cómo usar tu vivienda como un seguro de jubilación

España está ante toda una revolución, la de la longevidad. Los datos que así lo demuestran: España es uno de los países del mundo con mayor esperanza de vida, los hombres viven una media de 83,2 años y las mujeres cuatro años y medio más: 87,7. Y es más, los expertos aseguran que llegaremos a una esperanza de vida de cien años. Además, España tiene lo nunca visto: casi 20.000 personas que han cumplido cien años y ya se dice que los niños que nazcan en 2024 podrán vivir 120 años.

Pues bien, una de las consecuencias de este aumento de la longevidad, de vivir más años, en definitiva, de gozar de una larga longevidad una vez jubilados, es la necesidad de contar con una buena previsión financiera para disponer de los recursos suficientes, tanto para disfrutar al máximo durante todo ese tiempo, como para poder afrontar las necesidades derivadas de la dependencia que surjan en las últimas etapas vitales.

Los españoles, mayoritariamente, son propietarios de su vivienda y alcanzan la edad de retiro con ese inmueble ya libre de cargas, es decir, con la hipoteca pagada. Nuestra casa supone la parte más importante de nuestro patrimonio. Una riqueza que nos puede ayudar a complementar la pensión pública y obtener unos ingresos extra para vivir la edad dorada sin apuros y con tranquilidad.

Para explicar los distintos productos existentes para monetizar la vivienda y mejorar la pensión, 65YMÁS ha reunido a un grupo de expertos, moderados por Ana Bedia (@AnaBedia), directora de 65YMÁS. Son: 

• Manuel Ortega, Director de Desarrollo de Negocio Financiero de Mapfre España.
• Carlos Vassallo, Director Comercial, Marketing y Producto de Santander Mapfre Hipoteca Inversa.
• Pedro Serrano, Profesor Titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III de Madrid (@uc3m)

FOTO: Carlos Vasallo, Ana Bedia, Manuel Ortega y Pedro Serrano.

 

Los productos de licuación de la vivienda en propiedad se clasifican en dos grupos (VER GRÁFICO):

1. Alternativas tradicionales: alquiler, venta, mudanza a una vivienda más pequeña y permuta inmobiliaria.
2. Nuevas alternativas: anticipo de alquileres, hipoteca inversa, rentas vitalicias inmobiliarias, vivienda inversa y venta nuda propiedad.

Pedro Serrano, Profesor Titular de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Carlos III de Madrid, explica que ambas opciones permiten obtener liquidez a partir del patrimonio inmobiliario, ahora bien, su diferencia principal estriba en la permanencia o no en el hogar. Así, "el mayor inconveniente de las alternativas tradicionales es que no permiten al propietario seguir residiendo la vivienda habitual". 

Gráfico, extraído del libro ‘Cómo complementar la pensión utilizando la vivienda en propiedad’, escrito por Juan Ángel Lafuente y Pedro Serrano.

Nuevas alternativas

En los últimos años, ha aparecido un grupo de nuevas alternativas que permiten solventar problemas de las tradicionales y que cumplen con dos objetivos: obtener financiación y seguir residiendo dentro de la vivienda. Los expertos explican en el programa una a una las nuevas alternativas, que se dividen en dos categorías:

1. Las que retienen la propiedad: Anticipo de alquileres e hipoteca inversa.
2. Las que implican la transferencia de la propiedad: Rentas vitalicias inmobiliarias, vivienda inversa y venta nuda propiedad.

Manuel Ortega, Director de Desarrollo de Negocio Financiero de Mapfre España, explica que la diferencia fundamental entre anticipo de alquileres e hipoteca inversa es que la última permite el uso y disfrute de la vivienda.

"En el caso del anticipo de alquileres, lo que el cliente hace es la cesión de la gestión del alquiler de su vivienda, con lo cual conlleva que el cliente tiene que abandonar esa vivienda, la pone en alquiler y lo que le hace la empresa comercializadora es asegurarle ese alquiler y anticiparle, si lo necesita, la cantidad de dinero que el cliente precise, de tal manera que ese alquiler y esa cantidad que anticipa conforman una deuda, que junto a los intereses, tendrá que pagar los herederos", aclara.

El Director de Desarrollo de Negocio Financiero de Mapfre España matiza que "el caso de la hipoteca inversa es similar, porque la entidad presta un dinero que se conforma en una deuda, que junto con los intereses, los herederos tendrán que pagar. Pero se diferencian en que la hipoteca inversa es el único producto que garantiza mantener la propiedad y seguir viviendo en la propia vivienda, cosa que no es baladí para los mayores, porque valoran mucho seguir viviendo en su casa de toda su vida".

Por su parte, Carlos Vassallo, Director Comercial, Marketing y Producto de Santander Mapfre Hipoteca Inversa, destaca la buena acogida que está teniendo la hipoteca inversa: "Los clientes vienen felices a las firmas".

No obstante, señala que existe muchísimo desconocimiento sobre todas estas nuevas formas de monetizar la vivienda, "en especial con la hipoteca inversa". "El 80% de las personas mayores de 65 años manifiestan que no conocen ninguna de las alternativas", explica Vassallo y pone un ejemplo: "La gente viene a pedir una hipoteca inversa y lo primero que nos pregunta es por cuánto le vamos a comprar la casa, cuando nosotros no compramos la casa, sino que damos una hipoteca".

Por su parte, en las nuevas alternativas que implican la transferencia de la propiedad: Rentas vitalicias inmobiliarias, vivienda inversa y venta nuda propiedad, el propietario cede la titularidad de su vivienda (por la que obtiene liquidez), y ser reserva el derecho a habitar el inmueble hasta su fallecimiento. Pedro Serrano indica que la más popular es la venta de la nuda propiedad y la explica. 

La venta de la nuda propiedad descansa en un principio jurídico por el cual es posible dividir la plena propiedad de una vivienda en dos derechos: el derecho a ser titular de un bien (nuda propiedad) y el derecho a su uso y disfrute (usufructo). En este sentido, el pleno propietario de una vivienda puede vender la titularidad de la misma y retener su uso y disfrute. 

"Al ser propietarios contamos con dos derechos: el de titularidad del inmueble y el de uso y disfrute. Esos dos derechos pueden ser escindidos de tal forma que yo puedo retener el derecho a usar y disfrutar una vivienda y ceder a otro la titularidad de la misma. Eso se llama la venta de la nuda propiedad, porque la propiedad desnuda no tengo la titularidad, se la he cedido a un tercero que a mi fallecimiento será el pleno propietario de la vivienda", explica Serrano.

En la vivienda inversa, el propietario vende la plena propiedad de la vivienda y pasa a ser inquilino vitalicio de la misma.

Y por último, están las rentas vitalicias inmobiliarias. Consiste en poner en contacto dos partes interesadas, donde una de ellas vende la vivienda –el jubilado sénior– y la otra –el inversor– toma posesión de la misma a su fallecimiento. A cambio del inmueble, el inversor se compromete al pago de una renta mensual hasta el fallecimiento del sénior.

Cómo elegir la mejor opción

A la hora de elegir la mejor opción para monetizar la vivienda, los expertos coinciden en la importancia de considerar diversos factores:

• Características del inmueble y edad del beneficiario: "A mayor valor de la vivienda, mayor financiación. Regla uno y dos: a mayor edad del individuo, mayor financiación va a recibir", explica Pedro Serrano
• Destino del dinero que se va a recibir (para qué el cliente necesita esa liquidez): Manuel Ortega recalca la importancia de planificar las necesidades financieras a futuro. "Es importante hacer y tener claro ese ejercicio de planificación. Y de igual manera, si se enfrenta al producto, a esa necesidad de liquidez por una necesidad puntual o quiere garantizarse un pago de por vida, una renta mensual de por vida que garantice un poco su pensión", explica.
• Herederos. La participación de los herederos en la toma de decisiones es crucial, según Ortega: "Es muy importante que los herederos estén informados".
• Fiscalidad y costes: Carlos Vassallo destaca las ventajas fiscales de la hipoteca inversa: "La fiscalidad de la hipoteca inversa es fantástica, porque no tributa de ninguna manera". En cuanto a los costes, Vassallo señala que "son muy pocos". Indica que "en nuestro caso, en Santander Mapfre hipoteca inversa, el producto no lleva comisiones de apertura".

Casos prácticos y recomendaciones

A través de la presentación de tres casos prácticos, los expertos ilustran durante el programa diferentes situaciones a las que se pueden enfrentar las personas mayores y las soluciones más adecuadas para cada una de ellas.

CASO 1: Marisa tiene 83 años y un piso de su propiedad en el centro de Madrid valorado en 350.000 euros. No tiene herederos. Se cayó hace unas semanas, se ha roto la cadera y su pensión de viudedad no le da para pagar a una persona que le ayude en su día a día.

En este supuesto, Manuel Ortega plantea las opciones de nuda propiedad, renta vitalicia o hipoteca inversa.

CASO 2: Laura y Paco tienen 79 y 80 años y dos hijos. Viven en una casa a las afueras de Sevilla valorada en 475.000 euros. Sus hijos viven en el extranjero y quieren liquidez para viajar y visitarlos. Su deseo es dejar en herencia su casa a sus hijos.

Carlos Vassallo sugiere la hipoteca inversa.

CASO 3: Manuel tiene 86 años y Grado II de Dependencia. Posee un piso en Barcelona valorado en 210.000 euros. Necesita ingresar en una residencia y precisa de unos ingresos complementarios a su pensión de 1.600 euros al mes. Sus familiares no pueden ayudarle económicamente.

Pedro Serrano apunta al anticipo de alquileres como la opción más habitual en este tipo de situaciones.

Medidas de mejora

Los expertos coinciden en la necesidad de mejorar la comunicación y el conocimiento sobre estos productos de monetización. Así, Carlos Vassallo aboga por una mayor divulgación por parte de las entidades financieras.

Pedro Serrano, por su parte, propone la creación de un registro de asesores independientes y la publicación de ejemplos de contratos para facilitar el acceso a la información. También sugiere la intervención de las instituciones públicas para facilitar el acceso a la financiación a personas con rentas más bajas.

Manuel Ortega incide en la necesidad de promover la educación financiera entre las personas mayores.

Consejos 

En sus conclusiones, los expertos ofrecen una serie de consejos para las personas que estén considerando monetizar su vivienda:

• Buscar asesoramiento.
• Comunicación familiar: involucrar a los familiares y comunicarles la situación y lo que se desea hacer.
• Evaluar la situación financiera y las necesidades.
• Decidir si se desea seguir viviendo en la vivienda.
• Considerar si se desea dejar la vivienda como la herencia.